作為樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，金九銀十的銷(xiāo)售量，一直是衡量市場(chǎng)冷暖的風(fēng)向標(biāo)。近幾年，樓市一直呈現(xiàn)淡季不淡，旺季不旺的態(tài)勢(shì)。今年九、十兩月，北京純新建商品住宅和二手房住宅簽約量達(dá)3.96萬(wàn)套，相比2014年同期的2.6萬(wàn)套上漲了52%。

　　雖然銷(xiāo)售量較去年增長(zhǎng)超五成，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年金九銀十成色還是不足。

　　一方面七、八兩月北京商品住宅月成交量維持在九千套以上，大量消化房企手里的存貨，部分項(xiàng)目被迫放慢推盤(pán)節(jié)奏；另一方面，由于去年住宅用地供應(yīng)量偏低，拖累今年住宅供應(yīng)不足。上述兩個(gè)原因，導(dǎo)致九、十兩月月成交量不足7000套。

　　新房

　　房源供應(yīng)不足 成交數(shù)量回落

　　經(jīng)歷了3·30新政大漲后，北京商品住宅成交量在8月到達(dá)頂峰，自9月份逐漸回落。淡季銷(xiāo)售旺盛，在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季，北京樓市后續(xù)成交反而顯現(xiàn)出后勁不足。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，一方面經(jīng)過(guò)前期的大量消化，房企手里的存貨不多，推盤(pán)節(jié)奏放慢；另一方面，由于去年上游住宅用地供應(yīng)量偏低，拖累今年下游住宅供應(yīng)。

　　不過(guò)，從上周入市的多個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房熱情依然較濃，多個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天依然出現(xiàn)日光。相關(guān)人士認(rèn)為，雖然有前期蓄客的作用，但是也離不開(kāi)當(dāng)下需求的熱情，加上近期雙降利好政策的出臺(tái)，銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動(dòng)，這將再次推動(dòng)需求積極入市。

　　剛需

　　通州大興領(lǐng)銜 仍是成交主力

　　從區(qū)域看，通州、大興、房山、昌平仍是現(xiàn)階段北京樓市主要供應(yīng)地，四區(qū)商品住宅成交量占北京總體成交量的59.19%。

　　其中，通州、大興、房山為傳統(tǒng)的剛需項(xiàng)目集中地，且區(qū)域并沒(méi)有大量高端項(xiàng)目拉高區(qū)域均價(jià)，使得區(qū)域價(jià)格相對(duì)“親民”。以通州為例，剛需項(xiàng)目華業(yè)·東方玫瑰、合生濱江帝景的成交價(jià)格與區(qū)域成交均價(jià)相差并不多。

　　從成交價(jià)格看，四區(qū)價(jià)格均維持在三萬(wàn)以下，成交仍以剛需產(chǎn)品為主。

　　未來(lái)，通州、大興等區(qū)域?qū)⒚媾R剛需住宅供應(yīng)不足的尷尬，高成交量或?qū)㈦y以維持。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，以通州為例，在北京各郊區(qū)縣當(dāng)中發(fā)展最早，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，該區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)已呈現(xiàn)一定規(guī)模，可供開(kāi)發(fā)的住宅用地不斷減少。

　　通州住宅用地成交自2013年開(kāi)始即出現(xiàn)大幅下滑，截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應(yīng)的減少，特別是純商住宅的極度衰減必然將導(dǎo)致未來(lái)通州純商住宅的成交難以為繼。

　　豪宅

　　多盤(pán)扎堆來(lái)襲 銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　在傳統(tǒng)上的“搶收季節(jié)”中，今年豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)尤為搶眼，入市的高端項(xiàng)目眾多，這意味著高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)再度升級(jí)。從9月份業(yè)績(jī)來(lái)看，整體而言，豪宅項(xiàng)目業(yè)績(jī)不俗，其中，現(xiàn)房豪宅項(xiàng)目更是備受青睞。業(yè)內(nèi)人士表示，在供應(yīng)量較大的背景下，豪宅項(xiàng)目必須在產(chǎn)品力上做出自己的特點(diǎn)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立足。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2016年，北京預(yù)期上市能夠銷(xiāo)售的新增“10萬(wàn)元+”的項(xiàng)目接近15個(gè)。

　　來(lái)自銷(xiāo)售一線(xiàn)的成交數(shù)據(jù)證明，現(xiàn)房遠(yuǎn)比期房更容易獲得資金追捧。麗茲行數(shù)據(jù)表明，北京豪宅到訪(fǎng)轉(zhuǎn)化率平均水平為50:1左右，而現(xiàn)房可能比期房低20%以上、在40%左右，現(xiàn)房表現(xiàn)更好的如紫御華府轉(zhuǎn)化率僅為20:1，較同檔次樓盤(pán)高出2-3倍。

　　“豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈，開(kāi)發(fā)商必須在產(chǎn)品力方面做更大的努力，差異化是跑贏市場(chǎng)的殺手锏?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　土地

　　高價(jià)地頻繁出現(xiàn) 大房企樂(lè)此不疲

　　今年以來(lái)，北京10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅異軍突起，成交成倍增長(zhǎng)，得益于供應(yīng)量的增加。目前，北京市場(chǎng)上10萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅總供應(yīng)約為5000套，近期的高價(jià)地更增加了潛在供應(yīng)。

　　造成如此多高端項(xiàng)目，直接原因是高企的地價(jià)。九、十兩個(gè)月，北京共有34塊經(jīng)營(yíng)性土地成交，成交總金額達(dá)483.54億元。

　　值得注意的是，從10月20日至11月24日一個(gè)多月的時(shí)間里，北京將出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地。這34宗土地合計(jì)起價(jià)達(dá)到了628億元，按照北京目前土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%計(jì)算，這34宗地塊最終的成交價(jià)有望達(dá)到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

　　龍頭房企們也在越來(lái)越多地把資源投放到北京這樣的一線(xiàn)城市。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地，其中在一線(xiàn)城市投入的占比歷史首次突破了40%，達(dá)到了44%。

　　信貸

　　20年來(lái)最寬松 樓市或迎“暖冬”

　　伴隨著年內(nèi)經(jīng)歷的5次降準(zhǔn)、5次降息，北京市商貸首套平均利率呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，整體信貸環(huán)境是近20年來(lái)最為寬松的一年。

　　10月23日，中國(guó)人民銀行決定，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并自同日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)一步降低至4.9%，達(dá)到歷史最低水平。

　　至今，北京市管公積金中心仍未調(diào)整基準(zhǔn)利率。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，僅僅時(shí)隔兩月之后，央行再次“雙降”，使得市場(chǎng)當(dāng)中流動(dòng)性持續(xù)寬松，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低。在經(jīng)歷了10月前期的成交低迷之后，市場(chǎng)預(yù)期再度抬頭，周度成交回升勢(shì)頭迅猛。預(yù)計(jì)2015年最后兩月北京商品住宅市場(chǎng)或?qū)⒁环赐瓿B(tài)，度過(guò)一個(gè)“暖冬”。