曲江、浐灞和秦嶺腳下是西安豪宅最集中、最具代表性的區(qū)域。有的售價(jià)上億元，有的僅和高層價(jià)格相當(dāng)。以前客戶裝修，都喜歡把錢“貼”在墻上、地上等能夠向別人炫耀的地方，現(xiàn)在則更愿意把錢花在人性化配置上。

　　經(jīng)歷了一年的沉寂后，富人們又開始在大城市投資房產(chǎn)，豪宅又被瘋搶。數(shù)據(jù)顯示，二季度北上廣深單價(jià)超6萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目成交2685套，同比增幅超過400%。

　　西安豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)如何？華商報(bào)記者了解到，盡管今年的成交節(jié)節(jié)攀高，但庫存壓力仍然巨大。同時(shí)，市面上還存在著自稱“售罄”但實(shí)質(zhì)滯銷的情形。到底誰在購買西安的豪宅？什么樣的豪宅更符合客戶需求？

　　知道一下：什么是豪宅

　　什么是豪宅？網(wǎng)絡(luò)上的定義是“比高檔住宅質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅”。專家指出，豪宅是一個(gè)相對(duì)概念，同一國家不同城市對(duì)豪宅的理解不同，同一城市不同發(fā)展階段對(duì)豪宅的理解也不一樣。

　　要澄清一點(diǎn)，豪宅絕不僅僅等于別墅，還包括頂級(jí)配置和定價(jià)的大面積平層、洋房。

　　易道顧問機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理張計(jì)衛(wèi)說，如果以價(jià)格作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，目前一線及二線發(fā)達(dá)城市中，總價(jià)在1000萬~2000萬以上的可以視為入門級(jí)豪宅，總價(jià)在2000萬~5000萬的則是尊貴級(jí)豪宅，總價(jià)在5000萬以上的稱得上頂級(jí)豪宅。

　　這樣對(duì)比的話，西安符合以上標(biāo)準(zhǔn)的頂級(jí)豪宅很少。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所副秘書長夏強(qiáng)認(rèn)為，豪宅應(yīng)當(dāng)具備以下五個(gè)方面：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造；五是人文價(jià)值無法再生。

　　曲江、浐灞和秦嶺腳下豪宅最多 最貴別墅售價(jià)1.6億元

　　西安哪些地方豪宅較為集中？西安的豪宅到底有多“豪”？華商報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管在西咸新區(qū)等地也有零散分布，但曲江、浐灞和秦嶺腳下卻是豪宅最集中、最具代表性的區(qū)域。

　　“曲江、浐灞和秦嶺腳下，恰好代表了西安豪宅市場(chǎng)的三個(gè)發(fā)展階段?！币椎李檰枡C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理張計(jì)衛(wèi)說，秦嶺腳下的豪宅，建立在人們對(duì)傳統(tǒng)別墅“度假”功能的認(rèn)識(shí)上，戶型寬敞、地處郊區(qū)，價(jià)格為1萬~2萬元/平方米；曲江的豪宅是從2006年開始，以財(cái)富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn)，售價(jià)為1.5萬~3萬元/平方米；浐灞的豪宅則是依靠2011年世園會(huì)的契機(jī)，突出原生態(tài)自然資源來吸引中產(chǎn)階級(jí)與準(zhǔn)財(cái)富階層，價(jià)格為1萬~2萬元/平方米。

　　毫無疑問，曲江的豪宅是西安最貴的。據(jù)了解，這里的大面積洋房(200平方米以上)單價(jià)在300萬~500萬元/套，別墅超過千萬，有的甚至在3000萬元以上?！扒€擁有一套1.6億的豪宅，應(yīng)該是西安最貴的。”有知情人士透露。

　　8月11日上午，華商報(bào)記者在華僑城108坊見到了1.6億元的這套頂級(jí)豪宅。據(jù)銷售人員介紹，這套豪宅其實(shí)是一座“會(huì)所別墅”的聯(lián)合體，占地3300平方米，由一家企業(yè)購買后作為藝術(shù)中心使用。該小區(qū)保安透露，這里是西安名流最多的豪宅區(qū)之一，“能看到大唐芙蓉園的這套，1100平方米，總價(jià)3000多萬”。

　　相比曲江的“豪”，部分秦嶺腳下、西咸新區(qū)的豪宅，就顯得平民化不少。華商報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，位于秦漢新城的榮華·寶格麗小鎮(zhèn)，部分小面積疊拼別墅的成交價(jià)不過90萬~110萬/套；另外在灃東新城的陽光城西咸壹號(hào)，疊拼別墅最低135萬元一套。

　　一百萬在西安城區(qū)能買到什么樣的房子？在城南、高新和曲江的很多普通樓盤，一套120平方米左右的三室高層差不多也是這個(gè)價(jià)。

　　西安豪宅庫存427萬平方米 3個(gè)月賣出一套都算好的

　　經(jīng)歷了一年的沉寂后，富人們又開始在一線城市投資房產(chǎn)，抗跌、稀缺的豪宅首當(dāng)其沖。西安的豪宅市場(chǎng)卻沒有如此令人興奮的成績。

　　“半年了，我只賣出去一套房。”8月13日下午見到華商報(bào)記者時(shí)，高棟(化名)正在做一些工作上的交接。在秦嶺腳下一別墅項(xiàng)目做了半年銷售的他，打算辭職去一家做舊房翻新的裝飾公司上班?！百u別墅倒是清閑，就是收入太不穩(wěn)定?！备邨澖榻B，獨(dú)棟別墅1000多萬元一套，雙拼別墅便宜，每套大約六七百萬。4月中旬，他好不容易賣掉了一套雙拼別墅，拿到了3萬多元提成，加上每月不到1000元的底薪——這就是他上半年的全部收入。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，賣洋房、別墅這樣的豪宅產(chǎn)品，原本和銷售賓利、勞斯萊斯等高端車是一個(gè)道理，“賣一套歇半年”。只不過，現(xiàn)在樓市不景氣，普通住宅都不好賣，豪宅就更難了，“3個(gè)月能賣出一套都算好的”。

　　“曲江的別墅都不愁賣，我們這里幾乎賣完了。”緊鄰南湖一個(gè)別墅項(xiàng)目的售樓人員介紹，“我們這位置就在湖邊，全是現(xiàn)房，現(xiàn)在只剩4套可選了?！钡褪沁@樣一個(gè)自稱“售罄”的豪宅，華商報(bào)記者采訪時(shí)卻找不到有人入住或裝修的痕跡。盡管建筑外立面全部由奢華的石材構(gòu)成，但院落中的綠植和草地已經(jīng)很久沒人修整，很久前懸掛的紅燈籠也散落在地面上。業(yè)內(nèi)透露，像這樣自稱“售罄”的豪宅，在西安有不少，實(shí)際的銷售情況不容樂觀。

　　據(jù)易道顧問機(jī)構(gòu)測(cè)算，截至7月，西安別墅存量面積已經(jīng)達(dá)到112萬平方米，如果按照近一年的月均銷售速度，消化周期達(dá)到30個(gè)月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化周期更是達(dá)48個(gè)月，遠(yuǎn)高于普通住宅市場(chǎng)22個(gè)月的消化周期。

　　銷售不佳與客群定位落伍有關(guān)

　　“西安7月份豪宅成交面積12.36萬平方米，成交價(jià)格是10033元/平方米?！泵莱菣C(jī)構(gòu)首席分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)表示，上個(gè)月普通住宅的銷量有150萬平方米，豪宅還沒有其1/10。

　　西安豪宅真的這么難賣？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目的客群定位，決定了購買力并直接影響到銷售成績?，F(xiàn)在銷售不佳的，大多是和已經(jīng)落伍的客群定位有關(guān)。

　　城北一家房地產(chǎn)銷售公司負(fù)責(zé)人介紹，早些年，西安豪宅市場(chǎng)全靠陜北人撐著。很多項(xiàng)目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建筑風(fēng)格上向客戶靠攏。坊間流傳著這么一個(gè)段子：陜北人開著豪車到售樓部，后備箱全是整捆整捆的現(xiàn)金，開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎么氣派怎么來！

　　這種“豪”氣從2011年后開始衰退。嚴(yán)九遠(yuǎn)分析，陜北客戶購買力的下降，最主要的原因就是能源產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)。有的在前幾年就入市的豪宅，并沒有適時(shí)研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷。

　　“2011年以前，陜北客戶的購買力強(qiáng)勁。”金地西北市場(chǎng)營銷部總監(jiān)唐學(xué)源也表示，從公司旗下的金地湖城大境等豪宅項(xiàng)目的客群分析，2012年以后，西安本地及周邊地區(qū)的客戶開始增多。

　　開發(fā)商們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些豪宅消費(fèi)的“新貴”，大多來自能源以外的產(chǎn)業(yè)，與“上一代”的富人比，他們的品味可能截然不同。比如對(duì)豪宅居住功能的要求。在星河灣聯(lián)手胡潤研究院對(duì)271位高凈值人士的訪問中，44%的人就有重新選擇第一居所的傾向，他們不認(rèn)可目前的住宅是第一居所。分析認(rèn)為，高凈值人士在不同城市投資豪宅，目的有可能是進(jìn)行資產(chǎn)配置，抵御通脹，保值升值。

　　以前裝修喜歡“炫耀”式現(xiàn)在更注重人性化

　　雖然西安豪宅的庫存壓力較大，但嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為，隨著今年一系列利好政策的出臺(tái)，西安改善型住宅的成交量正一路上漲，并連續(xù)5個(gè)月上漲，7月同比去年同期更是大漲了122%。

　　克而瑞總經(jīng)理朱郁也認(rèn)為，限購、限貸放開以后，高凈值自住型人群正逐漸從觀望轉(zhuǎn)為入市。

　　據(jù)胡潤研究院統(tǒng)計(jì)，2014年陜西千萬富豪達(dá)到1.5萬人，在全國排名第15位。另據(jù)招商銀行發(fā)布的《2015中國私人財(cái)富報(bào)告》顯示，2012-2014年，陜西高凈值人群(可投資資產(chǎn)1000萬元人民幣以上的個(gè)人)的年均增長率都突破了30%。不難想象，這些人將是未來西安豪宅的消費(fèi)主力。

　　王銘華是西安一位資深別墅設(shè)計(jì)師，他的客戶群體也在近年悄然變化，“以前裝修，客戶都喜歡把錢‘貼’在墻上、地上等能夠向別人炫耀的地方。這兩年，我的客戶中有海歸背景或者受過高等教育的越來越多。他們更愿意把錢花在人性化配置上，比如進(jìn)口的智能家電、廚具、家具，裝修風(fēng)格也逐漸向歐美簡約路線靠近?！?/p>

　　“墻上只有一副抽象當(dāng)代的藝術(shù)品，價(jià)格絲毫不低于原來的石材裝修，但是卻更有品味，更能保值，這是我們項(xiàng)目業(yè)主的生活哲學(xué)?！敝泻５禺a(chǎn)西安地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人稱，他們每年會(huì)對(duì)高端產(chǎn)品的客群進(jìn)行分析，近年在中海百賢府、中海鉑宮等高端項(xiàng)目購買的業(yè)主有50%~60%屬于自住型，而前些年則以投資型、炫耀型客戶為主。

　　“未來客戶更愿意選擇能夠緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)、更為保值的豪宅物業(yè)。”他說，自住型客戶將成為豪宅未來的主力消費(fèi)者，這些消費(fèi)者更為理性，更在乎豪宅本身的功能和居住體驗(yàn)，更愿意選擇能夠?qū)⑷宋膬r(jià)值、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)消費(fèi)三者合理供給、有品牌保證、不會(huì)因?yàn)橘Y金鏈問題而影響產(chǎn)品品質(zhì)及后期價(jià)值的豪宅。這也是豪宅從概念包裝向價(jià)值回歸的一個(gè)表現(xiàn)。