編者按：北京城市核心區(qū)土地資源日臻稀缺，熱點地塊往往成為開發(fā)商爭搶的香餑餑，催生出一個又一個“地王”項目。從曾經(jīng)的萬柳地王、夏家胡同地王，農(nóng)展館及近期的海淀高價地，備受矚目的背后是“面粉貴過面包”的現(xiàn)實，拉動房價上漲。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道將通過實地探訪，逐一揭開昔日“地王”項目的神秘面紗，解讀眾多高價地的“前世今生”。

　　近幾日，“豪宅”話題接連在微信朋友圈及各類新聞媒體間傳播，尤其隨著北京中糧瑞府等高端樓盤的取證，高價地項目再次跳入公眾視野。不同于普通住宅，豪宅項目“身價高”、“派頭足”、市場影響力大，也在一定程度上把控著整體市場的價格走勢。

　　中糧瑞府取證 昔日高價地提升孫河房價

　　在北京，關(guān)于豪宅話題的探討并非一時興起。隨著近兩三年高價地塊項目的陸續(xù)入市，新興豪宅樓盤于今年紛紛亮相，2015“豪宅元年”的提法也早在圈內(nèi)蔓延開來，而中糧瑞府的正式拿證，猶如一個引爆器，再次引發(fā)業(yè)內(nèi)對豪宅的強烈反響。

　　5月30日，中糧瑞府項目取得預(yù)售許可證。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，此次取證范圍包括9個樓棟的48套房源，擬售單價大多在8萬元至9萬元以上。其中，19#住宅樓報價尤為扎眼，這棟樓的4套房擬售價格超過18萬元/平米。

　　如此高的報價也算對得起這塊昔日的高價地了。據(jù)了解，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元的價格拿下“朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫(yī)院用地”，溢價率為49.4%，折合樓面價高達(dá)48444元/平米，刷新北京單價記錄，也再一次提升了孫河板塊土地市場熱度。

　　早在中糧之前，孫河板塊已經(jīng)聚集了龍湖、泰禾、首開等品牌房企入駐，但是樓面價格都在中糧地塊之下，尚未達(dá)到3萬元/平米。如今，區(qū)域內(nèi)龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子都已入市銷售，實際成交價格多在6萬元/平米上下。

　　中糧地塊樓面價已經(jīng)接近5萬元/平米，如今接近10萬元每平的擬售價不能不說壓力重重。而報價18萬元/平米，則被業(yè)內(nèi)解讀為其打算通過少量高價房炒熱市場，再以性價比產(chǎn)品加速跑量。

　　北京豪宅競爭加劇 挖掘產(chǎn)品特點是關(guān)鍵

　　如今，朝陽區(qū)孫河板塊已經(jīng)成為北京樓市高端項目的聚集地，涉及中糧瑞府、首開瑯樾、北京院子等多個豪宅產(chǎn)品，隨著區(qū)域內(nèi)地價的走高，建成項目售價也節(jié)節(jié)攀升。不過，也正因為區(qū)域地價過高，開發(fā)商一味拼搶或使地塊成“燙手山芋”，最終導(dǎo)致去年該板塊另外兩宗地塊的流拍。

　　然而，作為業(yè)內(nèi)熱議的“豪宅年”，北京高端項目自然不止于以上幾個。去年，樓面價達(dá)到7萬元/平米的融創(chuàng)農(nóng)展館項目高價獲準(zhǔn)入市，加上與南昌市政合作開發(fā)的東直門“使館壹號院”的正式命名，兩項目將在近期同期推廣，2015年融創(chuàng)在北京豪宅市場可謂動作頻頻。

　　今年1月，備受關(guān)注的萬柳地王項目以14.5萬元/平米的高價進(jìn)入北京市場。據(jù)了解，該項目定名為萬柳書院，有研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自入市起到5月底，萬柳書院已累計成交18套，成交金額在6億元以上。

　　另外，仍將面市的豪宅產(chǎn)品還有佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府項目、保利首開東壩項目等眾多高端樓盤。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅曾分析認(rèn)為，這些新項目由于拿地成本普遍較高，因此入市價格會再提高，預(yù)計單價將整體在10萬元/平米以上，從而帶動整體豪宅市場價格的上漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，豪宅項目供應(yīng)增加，將拉升市場樓盤銷售均價水平，且會持續(xù)改變市場預(yù)期。尤其目前豪宅市場的產(chǎn)品是樓市定價的晴雨表，此類產(chǎn)品成交活躍，容易帶動其他領(lǐng)域成交量的上升。

　　不過，產(chǎn)品眾多，勢必造成市場競爭加劇，此時開發(fā)商應(yīng)如何突圍，想必還應(yīng)在產(chǎn)品上下功夫?！暗谝灰槕?yīng)這樣一個市場規(guī)律，在豪宅產(chǎn)品中可以適當(dāng)降價，賣一個人情價。第二是要挖掘產(chǎn)品特點，尤其注重圈層文化的營銷。”嚴(yán)躍進(jìn)說。