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土地的價(jià)格越來(lái)越貴 滬上開(kāi)發(fā)商流行抱團(tuán)拿地
- 發(fā)布時(shí)間:2015-02-24 07:50:00 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 責(zé)任編輯:謝凌宇
核心地段核心土地越來(lái)越少,開(kāi)發(fā)商也必須付出更多的價(jià)格拿到土地。
過(guò)去的1個(gè)月土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌。北京2015年1月土地總成交金額達(dá)340億元,其中僅3幅地塊底價(jià)出讓?zhuān)溆嗟貕K溢價(jià)率均在15%以上,更有5幅地塊成交總價(jià)超過(guò)40億元。然而在上海,位于漕河涇的一塊土地也拍到了樓板價(jià)67174元/平方米的成績(jī)。
去年11月,中國(guó)民生投資有限公司(中民投)、上海外灘投資開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司和上海佳渡置業(yè)有限公司以248.5億元聯(lián)合摘得董家渡地塊,這一地塊被以聯(lián)合體身份拿到讓人有些意外。而在去年的12月,金地、朗詩(shī)、平安也以聯(lián)合體身份用26.8億元競(jìng)得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊,這一點(diǎn)也引發(fā)業(yè)界的關(guān)注。
“非常高的土地成本和開(kāi)發(fā)商自身資本有限使得開(kāi)發(fā)商更傾向于合作拿地開(kāi)發(fā)的模式。”高緯環(huán)球研究部經(jīng)理陸明向記者解釋道,“這個(gè)趨勢(shì)在2014年就已經(jīng)非常明顯了?!?
開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)
在2014年初的龍湖業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,龍湖管理層將“去存貨”、“控成本”以及“擴(kuò)合作”作為集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵詞。龍湖的合作動(dòng)作和意向在2014年已經(jīng)展開(kāi)得非常明顯。
比如,在2014年開(kāi)盤(pán)的北京滟瀾新宸項(xiàng)目就是與綠地、合景泰富合作的項(xiàng)目。而在與基金合作方面,龍湖將同加拿大養(yǎng)老基金投資公司合作,共同成立合資公司,加拿大養(yǎng)老基金投資公司將投資約人民幣12.5億元用于發(fā)展蘇州時(shí)代天街項(xiàng)目。
“通過(guò)股權(quán)合作形式發(fā)展項(xiàng)目,可以使龍湖更靈活調(diào)配資源,提升自有資金的使用效率,亦豐富融資管道,加強(qiáng)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。”龍湖地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)趙軼告訴記者。
記者注意到,目前如招商、朗詩(shī)、綠地、恒大、萬(wàn)科等地產(chǎn)公司都有采取類(lèi)似的策略。
作為一家中型房企的正榮目前也是積極擴(kuò)張,記者注意到正榮在福建也同融信有過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式。
“我們也希望同更多的開(kāi)發(fā)商合作,互相借鑒自己的經(jīng)驗(yàn)。”正榮集團(tuán)南京置業(yè)公司助理總經(jīng)理吳強(qiáng)告訴記者。
而在近日上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐盈路西側(cè)地塊的土地競(jìng)拍中,也出現(xiàn)了華潤(rùn)聯(lián)合體的組合單位。雖然最后該土地被上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、上海軌道交通上蓋物業(yè)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)摘得,但是申通在之前也與華潤(rùn)合作開(kāi)發(fā)過(guò)目前位于上海吳中路的萬(wàn)象城項(xiàng)目。
為化解擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)
“資金的相互支持,經(jīng)驗(yàn)的互相分享?!眳菑?qiáng)點(diǎn)出了合作的緣由。
自從2014年第四季度以來(lái),整個(gè)一線城市的土地就有了非常火爆的成交,地價(jià)更是不斷出現(xiàn)新高。在去年12月的上海土地交易市場(chǎng),上海集中推出了非常多的優(yōu)質(zhì)土地。
吳強(qiáng)向記者解釋?zhuān)壳凹冏≌玫氐膬r(jià)格都很高,很多傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商不得不拿“住宅+商業(yè)”的用地,而對(duì)于沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商而言,選擇合作伙伴或可以更加把握盈利的脈搏。而由于目前土地非常稀缺、非常昂貴,很多開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)資金也是問(wèn)題,這樣也可以化解風(fēng)險(xiǎn),互相共贏。
“這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地的時(shí)代,大家都想先把商業(yè)地產(chǎn)的版圖擴(kuò)大,做出來(lái),再慢慢考驗(yàn)自己的運(yùn)營(yíng)能力?!毙鲁堑禺a(chǎn)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷之前曾向記者表達(dá)這樣的觀點(diǎn)。
而轉(zhuǎn)型做商業(yè),對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商而言就是一個(gè)挑戰(zhàn),運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累也不是一蹴而就的。
“目前國(guó)內(nèi)綜合體越來(lái)越多,大家都在轉(zhuǎn)型商業(yè),但是很多傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)就有欠缺,這個(gè)時(shí)候合作顯得很有必要?!标懨鞲嬖V記者。
以董家渡的中民投聯(lián)合體為例,中民投自身并沒(méi)有太多的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),因此外界紛紛認(rèn)為引入上海佳渡置業(yè)也是想借力更多的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)驗(yàn)和資本互補(bǔ),或許可以雙贏。
而隨著自身的發(fā)展,也迫使很多開(kāi)發(fā)商需要“遷徙”到更多的地方完成自己的全國(guó)版圖布局。進(jìn)入一個(gè)新的城市,可能并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
“很多品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)于某些區(qū)域市場(chǎng)不了解,合作開(kāi)發(fā)也是同本土開(kāi)發(fā)商的一個(gè)雙贏,一個(gè)有本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),一個(gè)有品牌?!币晃恢行烷_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。
世茂集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理蔡雪梅向記者舉了福建晉江的例子。晉江由于之前一直是依靠比較發(fā)達(dá)的制造業(yè)進(jìn)行出口的城市,其財(cái)富收入大概是呈現(xiàn)“啞鈴形”,晉江并沒(méi)有中產(chǎn)階層的人群,要不就是高凈值人群,要不就是收入偏低的人群。若是開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)城市不了解,做出大平層這樣適合中產(chǎn)階層的改善型需求的產(chǎn)品,可能銷(xiāo)售就不會(huì)那么高。
“這個(gè)就需要對(duì)城市了解,不然貿(mào)然進(jìn)入一個(gè)城市就顯得不太科學(xué)?!辈萄┟犯嬖V記者。
吳強(qiáng)表示,合作拿地開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的節(jié)約和經(jīng)驗(yàn)的互補(bǔ)都是非常有利的,他認(rèn)為這樣的情況在2015年還會(huì)出現(xiàn)更多。
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