11月21日，央行宣布自11月22日降息，這對樓市而言無疑又是一大利好。受多重利好刺激，杭州樓市回暖大局已定，不過來自市場方面的種種跡象顯示，降息難阻年末價格戰(zhàn)。庫存不斷攀新高的杭州樓市，短期內(nèi)房價全面反彈幾無可能。

　　100萬按揭每月少還200多

　　這一次降息，比市場預(yù)期來得要早。當(dāng)市場普遍認為最早也要到明年1月才會降息時，央行卻意外出手宣布降息，其中存款利率下調(diào)0.25個基點，貸款利率下調(diào)0.4個基點，此外公積金利率也相應(yīng)進行了調(diào)整。

　　對購房者而言，降息是一個看得見摸得著的“紅包”，意味著每個月的按揭壓力減輕。以100萬元商業(yè)貸款20年等額本息還款方式為例，若按照降息前6.55%的基準利率，月還款額為7485.2元，而按照降息之后6.15%的利率計算，月供將為7251.12元，每月減負234.08元，20年總計可省下5.6萬多元利息。

　　與此同時，公積金利率也進行了調(diào)整，5年以上公積金貸款利率由原先的4.5%下調(diào)為4.25%。目前杭州家庭公積金住房貸款最高額度為80萬元，若按照之前的利率20年等額本息每月還款5061.2元，降息后每月還款4953.9元，每月少付利息107.3元，20年總共少還將近2.6萬元。

　　5年以上商業(yè)貸款利率由6.55%下調(diào)為6.15%，相當(dāng)于在原來的基礎(chǔ)上打了9.4折，這樣的力度不算小。事實上，目前的房貸市場中，只有首套房的優(yōu)質(zhì)客戶才能申請到9.5折優(yōu)惠，央行降息無異于向所有的購房者贈送了一只“大紅包”。

　　不過值得一提的是，目前大多數(shù)房貸合同都約定，遇央行調(diào)整基準利率，要到下一年的1月份才會相應(yīng)調(diào)整，因此大多數(shù)購房者真正領(lǐng)到這只“大紅包”，還要等上一個多月。當(dāng)然也有一些房貸合同約定是在央行調(diào)整基準利率之后的第二個月進行調(diào)整，也就是下個月就要按照新的利率執(zhí)行。

　　對于新申請的房貸客戶，如果房貸申請已在降息之前獲批，那么還是執(zhí)行之前的利率；如果房貸申請是在降息之后獲批，那就執(zhí)行新的利率。好在今年也就只剩下一個多月，即便是前一種情況，也就暫時一個月不能享受新的利率。

　　降息有利于提振市場信心

　　盡管央行此次降息并不單純針對房地產(chǎn)，認為降息就是救房地產(chǎn)未免有些“自作多情”，但是從客觀效果看，與銀行利率息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場，無疑是此次降息受益最大的行業(yè)之一。11月24日(周一)滬市收盤地產(chǎn)板塊大漲5.17%，漲幅位居各板塊前三，就是一大力證。

　　11月21日央行宣布降息的當(dāng)晚，這一消息就已在房地產(chǎn)界人士的朋友圈迅速傳播并持續(xù)發(fā)酵?？梢哉f，降息已成為“限購”取消以及“房貸新政”之后，房地產(chǎn)市場的又一重磅事件。盡管降息對樓市會產(chǎn)生多大的刺激作用，這在一些人士之間仍有一定的認識分歧，但所有人都認為，降息對樓市而言是一個大利好。

　　如果僅從降息的單一影響來看，100萬元按揭每個月也就少還200多元，說它是一個大利好并有可能對樓市產(chǎn)生非常大的影響，似乎有些言過其實。但如果放在今年樓市的一系列政策調(diào)整來看，此次降息自有它獨特的意義和影響。

　　自7月以來，杭州樓市幾乎每個月都有“動作”。7月底，余杭、蕭山率先取消限購，8月底杭州全線取消限購，9月底央行出臺“房貸新政”，10月底“杭八條”出爐……進入11月之后，杭州樓市成交量經(jīng)歷了沖高回落，雖說還不至于成交乏力，但是相比10月卻是大打折扣，此時降息好比就是一場及時雨，將會堅定那些猶豫中的購房者的市場信心。也就是說，下半年的杭州樓市每個月都會等來一個利好，下個月還出現(xiàn)什么利好，自然也就值得期待。

　　即便降息是今年樓市的最后一個利好，在前期一系列松綁政策的共同作用下，市場信心已大舉回升?！敖衲瓿隽四敲炊嗾?，說明政府還是會‘救市’的，房價不可能一直跌下去，所以該買房時還得買房?！鼻岸螘r間對買房一事還有些猶豫不決的購房者張先生，對記者如是說。

　　杭州樓市新房上半年每個月成交量只有三四千套，10月份成交量卻超過1.2萬套，這一巨大的變化并不是因為下半年的房價比上半年便宜了多少，主要還是因為在一系列政策的刺激之后，購房者對后市信心大增。根據(jù)以往經(jīng)驗，一旦降息通道開啟，未來一兩年時間之內(nèi)還將會有一兩次甚至多次降息，這將成為普遍的市場預(yù)期，顯然將會對市場走向產(chǎn)生較大的影響力。

　　在2009年那一波市場反彈中，低利率無疑是其中非常重要的原因之一。如果假以時日，首套房貸利率最低7折優(yōu)惠落地，再與降息產(chǎn)生疊加效應(yīng)，將會大大減輕購房者的還貸壓力，從而激活更多市場需求。這也就給了那些樂觀的市場人士，更多看好后市的理由。

　　年底價格戰(zhàn)仍然不可避免

　　既然樓市利好頻傳，尤其是此次降息之后，房價是否會應(yīng)聲上漲？來自市場方面的信息顯示，雖然降息會對樓市未來走勢產(chǎn)生較大的影響力，但是對于眼下的市場而言，仍然不能阻止部分樓盤價格繼續(xù)下滑。對于大多數(shù)身負銷售壓力的樓盤而言，年底之前房價反彈的可能性微乎其微，價格戰(zhàn)仍然不可避免。

　　上周末，也就是降息之后的首個周末，位于之江板塊的中天之江誠品首度開盤，均價僅12800元/平方米。之江誠品的樓面價為6516元/平方米，這一價格可以說已經(jīng)沒有利潤可言，相比周邊樓盤1.5萬元/平方米左右的售價優(yōu)勢明顯。除了個別清盤的樓盤之外，之江誠品已成為之江板塊售價最低的樓盤。位于華豐板塊的陽光城翡麗灣上周六首次公布價格，折后均價11500元/平方米，這一價格也遠低于目前該板塊13000-15000元/平方米的價格。

　　“雖然近期政策一個接著一個，這次降息也一定會加速部分購房者下單的步伐，但是我們并未調(diào)價的準備。說實話現(xiàn)在離全年的銷售任務(wù)還差一大截，今年只剩下一個多月，貿(mào)然漲價的話意向客戶很有可能被其他樓盤搶走。”城東新城一樓盤營銷負責(zé)人告訴記者，漲價是沒有的事，但上個周末確實感到人氣明顯增加了。

　　記者了解到，目前尚未有杭州樓盤因為降息而調(diào)價。不過在寧波，金地旗下的一個樓盤日前已率先漲價，經(jīng)本報記者求證漲價屬實，但金地在杭州的樓盤并未調(diào)價。當(dāng)然，杭州樓市也有個別樓盤放風(fēng)即將漲價，比如毗鄰萬達廣場的某外來房企開發(fā)的樓盤，售樓處工作人員向記者表示將在下個月漲價。不過，記者了解到這個樓盤漲價的主要原因是下個月萬達廣場開業(yè)，而不是降息。

　　開發(fā)商為何在降息之后沒有提價？說到底是沒有底氣。如果別的樓盤沒漲價，自己貿(mào)然漲價的話，很有可能就會“找死”，因而暫時觀望是一種最佳選擇。而在另一方面，雖然政策利好頻傳，成交明顯放量，但進入四季度以來開盤數(shù)量明顯增多，樓市庫存壓力有增無減。一個令市場擔(dān)憂的數(shù)字是，11月25日杭州樓市(包含余杭、蕭山)新建商品房庫存量突破15萬套大關(guān)，其中住宅逼近10萬套，雙雙創(chuàng)下歷史新高。杭州樓市目前的這一庫存量，相比10月中下旬足足增加了8000多套。

　　如果與2009年上半年的那一波強勁反彈對比，當(dāng)前的杭州樓市政策上已與前者逐步看齊，但是庫存量卻有天壤之別。持續(xù)攀升的庫存量，成為阻礙杭州房價全面反彈的最重要因素。也正因為如此，再加上各家開發(fā)商年底沖量的壓力，杭州樓市年底價格戰(zhàn)仍然不可避免。