今年7月29日以來的一系列“雙限”松綁政策，已成為推動(dòng)杭州樓市回暖的決定性因素?！半p限”退出之后的首個(gè)房博會(huì)，自然也給了人們更多的期待。不過，即便本屆房博會(huì)成交量會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)，它也絕非房博會(huì)之功，而是市場(chǎng)回暖的碩果。房博會(huì)不可能改變樓市走勢(shì)，未來的杭州樓市將會(huì)延續(xù)“慢?！毙星椋捎趲?kù)存高企以及其他較為復(fù)雜的因素，部分板塊近期還會(huì)繼續(xù)探底。

　　政策利好疊加促市場(chǎng)回暖

　　雖然“限購(gòu)”取消早在年初就已有較強(qiáng)的市場(chǎng)預(yù)期，但是7月29日以來的一系列松綁政策，還是讓人有些出乎意料。

　　7月29日，余杭、蕭山取消限購(gòu)，主城區(qū)140平方米以上戶型率先取消限購(gòu)；8月29日，主城區(qū)全線取消限購(gòu)；9月30日，央行宣布調(diào)整房貸政策……杭州樓市在過去的3個(gè)多月中，每個(gè)月都會(huì)有新的政策利好。

　　“限購(gòu)”取消的時(shí)候，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)需求將會(huì)增加15-20%，不會(huì)對(duì)樓市格局造成根本性的影響?！跋拶J”松綁的時(shí)候，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為受益的只是少數(shù)人群，仍然不會(huì)改變市場(chǎng)的供需關(guān)系。這些觀點(diǎn)固然沒有錯(cuò)，但是當(dāng)多種利好政策疊加在一起，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用，恐怕不是單個(gè)政策相加那么簡(jiǎn)單。

　　一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，在政策利好的刺激下，杭州樓市的成交量已經(jīng)走出低谷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)新建商品房共成交28606套，月均成交4768套，而8、9兩月的成交量分別為9453套、9510套。二手房市場(chǎng)，今年上半年月均成交2366套，到了8月成交量達(dá)到3226套，9月份成交量達(dá)到3354套。由此可見，無論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，政策利好的市場(chǎng)效應(yīng)都十分明顯。此外，由于銀行細(xì)則尚未完全落地，房貸新政的市場(chǎng)效應(yīng)完全顯現(xiàn)可能還要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，這將對(duì)市場(chǎng)需求構(gòu)成有力支撐。

　　這些可喜的數(shù)字，充分印證了市場(chǎng)信心大幅回升。近期杭州樓市涌現(xiàn)多個(gè)熱銷樓盤，比如首開告捷的融創(chuàng)河濱之城，3小時(shí)攬金21億元的龍湖春江酈城，二度開盤熱銷全城的黃龍金茂悅。這些樓盤除了本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)以及理性定價(jià)因素之外，與政策利好刺激下的市場(chǎng)信心回升，顯然也有不可分割的關(guān)系。

　　判斷一個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，成交量指標(biāo)的重要性往往要高于價(jià)格。幾乎任何一個(gè)時(shí)候，都是先成交放量，繼而才是量?jī)r(jià)齊升，而成交量萎縮往往就是房?jī)r(jià)下跌的前奏。目前的杭州樓市，成交量已實(shí)現(xiàn)大漲，比如9月份成交量高于8月，預(yù)料10月份的成交量也不會(huì)比9月低，這就為后期的回暖打下了可靠的基礎(chǔ)。

　　高庫(kù)存阻礙房?jī)r(jià)大幅反彈

　　樓市開啟回暖之旅，這是市場(chǎng)大勢(shì)。但這并不意味著房?jī)r(jià)隨之觸底反彈，更不會(huì)重現(xiàn)2009年全面暴漲的行情。這其中的決定性因素是，與2009年相比，當(dāng)前的庫(kù)存量巨大，供大于求的市場(chǎng)格局短期內(nèi)難以改觀。

　　透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月22日，杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)新建商品房可售房源總量已達(dá)141488套。如果按照去年的銷售速度(全年成交87015套)，大約需要20個(gè)月才能賣完。即便今后杭州樓市可以維持8-9月的成交水平(月均成交9481套)，也需要15個(gè)月的去化周期。目前公認(rèn)的合理庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)為一年的成交量，對(duì)照這一標(biāo)準(zhǔn)，杭州樓市顯然庫(kù)存量偏大。

　　2009年3月，也就是杭州房?jī)r(jià)暴漲的前夕，當(dāng)時(shí)的庫(kù)存量又是多少呢？以主城區(qū)為例，歷史統(tǒng)計(jì)資料顯示，2009年3月31日，主城區(qū)新建商品房可售房源總量?jī)H為26136套，而目前的可售房源總量卻高達(dá)64424套。也就是說，主城區(qū)的庫(kù)存量相比5年之前，足足上漲了147%。2009年3月，杭州主城區(qū)新建商品房成交量達(dá)到4767套，2009年上半年共成交33157套，也就是說當(dāng)時(shí)杭州主城區(qū)的庫(kù)存量，尚不夠賣半年。另一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，2013年出讓的土地，將會(huì)在今年底至明年上半年到達(dá)入市高峰，這將進(jìn)一步加劇杭州樓市的庫(kù)存壓力。

　　而從市場(chǎng)需求來看，雖然5年之中杭州的人口基數(shù)會(huì)有一定增長(zhǎng)，但是最近幾年杭州的人口增速放緩，再加上市場(chǎng)購(gòu)買力不如5年前，尤其是外地投資客紛紛撤離杭州，市場(chǎng)總需求較2009年可能略遜一籌。即便隨后的幾個(gè)月中杭州樓市成交量繼續(xù)保持高位，很難突破2009年的高峰值。

　　此外，雖然當(dāng)前的樓市政策已大幅松綁，但是相比2009年的各類“救市”政策，還是有不小的差距。當(dāng)時(shí)除了不限購(gòu)不限貸之外，無論是首套還是多套，首付比例普遍可做到3成，少數(shù)人還可低至2成。至于房貸利率，大多數(shù)購(gòu)房者都可以享受7折優(yōu)惠，杭州市公積金貸款客戶甚至還可以享受“貼息”政策。目前雖然央行已宣布首套房貸最低利率7折優(yōu)惠，但從各家銀行的細(xì)則來看，真正可以享受到7折優(yōu)惠的購(gòu)房者，只是極其少數(shù)。

　　如果從2008年10月各類“救市”政策陸續(xù)出臺(tái)算起，杭州樓市經(jīng)歷了半年左右的時(shí)間，才出現(xiàn)了全面反彈的局面。而當(dāng)前的政策利好在市場(chǎng)中才剛剛顯現(xiàn)，房貸優(yōu)惠尚有一些不確定因素，市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的可能性幾乎為零。未來半年左右的時(shí)間中，如果樓市政策持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于穩(wěn)定，那么“慢牛”行情還是值得期待的。

　　市場(chǎng)見底部分板塊仍降價(jià)

　　由于政策利好的有力支撐，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的見底信號(hào)。但是就短期市場(chǎng)而言，部分板塊的部分樓盤，由于競(jìng)爭(zhēng)壓力過大或者產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，仍然面臨巨大的降價(jià)壓力。也就是說，雖然杭州樓市已經(jīng)踏上了回暖之旅，但這并不阻礙部分樓盤將降價(jià)進(jìn)行到底。

　　成交量大漲，對(duì)于一些理性的開發(fā)商而言，會(huì)有不同于常人的解讀。因?yàn)樯习肽瓿山坏兔?，很多樓盤的銷售率非常低，“跑量”的壓力很大。隨著成交開始放量，出貨的時(shí)間窗口終于來臨。但是近期的成交量是建立在低價(jià)的基礎(chǔ)之上的。

　　也就是說，更多的開發(fā)商選擇趁機(jī)跑量，而不是趁機(jī)提價(jià)。最近兩三個(gè)月的市場(chǎng)中，沒有一個(gè)樓盤公開宣稱提價(jià)。當(dāng)然暗中提價(jià)的樓盤不是沒有，上周首開的某申花樓盤，最終開盤價(jià)比市場(chǎng)預(yù)期略有提升，結(jié)果成交率僅3成左右，成為業(yè)內(nèi)的一個(gè)笑柄。這一事實(shí)充分說明，目前的市場(chǎng)基礎(chǔ)還比較脆弱，尚不能支撐房?jī)r(jià)上漲。

　　成交回暖之后，市場(chǎng)也將進(jìn)一步兩極分化。上半年樓市低迷，即便是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的樓盤，也面臨蓄客不足的難題，成交率也不高。而隨著市場(chǎng)人氣回升，優(yōu)勢(shì)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的成交量，而優(yōu)勢(shì)不明顯的樓盤，成交量仍將難有起色。近期的樓盤中，首開當(dāng)日成交率超過八九成的有之，成交率僅兩三成的也不是少數(shù)。

　　板塊方面，由于供應(yīng)量并不均勻，庫(kù)存壓力大的板塊，短期內(nèi)降價(jià)仍將是主流。不過，由于目前不少樓盤的售價(jià)已經(jīng)低于成本，降價(jià)的空間已十分有限。通過小幅降價(jià)或者更為靈活的降價(jià)舉措獲得銷量，仍將是不少開發(fā)商的營(yíng)銷策略。