昨天，市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、市地稅局聯(lián)合發(fā)布《關于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》，明確自10月8日起，購房人根據(jù)新的普通住房價格標準納稅，例如，五環(huán)內(nèi)總價低于468萬元的住宅將可以享受契稅優(yōu)惠。

　　□認定標準

　　受益家庭比例擴至90%以上

　　據(jù)介紹，普通住房的認定標準，是享受稅收優(yōu)惠住房的界定標準，并非是“普宅”和“豪宅”的分界線。

　　普通住房享受稅收優(yōu)惠，是本市對2005年國務院辦公廳轉發(fā)《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)文件精神的落實，具體包括:個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。

　　據(jù)介紹，新政實施后享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比例擴大到90%以上。

　　新標執(zhí)行節(jié)點定在繳稅環(huán)節(jié)

　　按照《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的規(guī)定，界定享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

　　此次北京住宅認定標準調(diào)整后的區(qū)域住房平均交易價格，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準(單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套)，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。具體而言，五環(huán)內(nèi)，單價39600元/平方米，總價468萬元。北京五環(huán)到六環(huán)普通住宅新價格標準:單價31680元/平方米，總價374.4萬元。六環(huán)外:單價23760元/平方米，總價281萬元。

　　根據(jù)昨天三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》，新標準執(zhí)行的節(jié)點定在申報繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報繳納稅款，符合普通住房標準的，即可享受相關的稅收優(yōu)惠。

　　□新政影響

　　1.新標準實施保剛需購房

　　據(jù)北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志分析，普通住房標準調(diào)整是一項常規(guī)工作，旨在支持普通家庭購買中小戶型、中低價位普通住房，對這類購房需求是利好消息。而且調(diào)整讓政策更符合實際，能進一步減輕百姓購房的稅費負擔;同時，簡化政策，不再區(qū)分南北環(huán)線，在單價的基礎上，加上總價的參考指標，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持范圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認為，上次普宅標準的調(diào)整是在2011年底，隨著房價近三年的上漲，普宅劃定標準顯得有些滯后，因此，此次普宅標準的調(diào)整不同于信貸政策與限購的松動，屬于正常的調(diào)整，調(diào)整后更貼近市場現(xiàn)狀，保障剛需購房。雖然并不屬于直接的調(diào)控松動，但普宅標準作為配套的稅收政策，也起到了帶動二手房市場預期、撬動需求的作用。

　　2.南北部價格取消了區(qū)分

　　張旭稱，今年以來二手房市場低迷，三季度以來有所好轉，但仍處于8000至9000套的低谷水平，價格止跌未漲，下行壓力仍然存在。此次調(diào)整，將有助于成交量的復蘇。預計四季度市場出現(xiàn)回暖，成交量或能達到1.2萬套。

　　對比自2011年起開始執(zhí)行的舊普宅標準，此次的新標準變化較大，主要體現(xiàn)在三方面，第一，對認定價格系數(shù)進行了一定調(diào)整;第二，取消了南北區(qū)域的區(qū)分;第三，在普通住宅認定標準中除了單價標準還添加了總價標準，在滿足其他條件后，價格只要滿足其一即可認定為普宅。

　　普宅標準調(diào)整對于北京市住宅市場的影響不小，新標準中北京市普通住房的認定指導價格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上調(diào)幅度達到22%。舊標準中指導價格為4年前2010年當時北京全市住房成交均價水平，而隨著近幾年北京市房價的快速上漲，當前全市住房成交均價已明顯超過此水平。例如，截止到9月份，今年五環(huán)至六環(huán)間二手住宅成交均價為2.65萬元/平方米，該價格水平已明顯超過舊普宅認定標準在該環(huán)線的單價限制。通過這個例子可以在一定程度上反映出，在舊標準下，不少本應屬于普宅范疇的房屋“被豪宅”化。

　　□追問

　　購房者到底能省多少錢?

　　400萬住宅可省24.2萬稅費

　　張旭表示，舊的認定標準是2011年底頒布的，而隨著房價的上漲——2014年三季度成交均價較2011年底上漲20.1%，部分樓盤不再符合普通住宅劃分標準，而成為非普通住宅。

　　張旭認為，新普宅標準的出臺更符合市場現(xiàn)狀。而根據(jù)新普宅認定的標準，符合“普宅”樓盤的范圍將會更廣，對之前被“非普”的購房者而言，稅費負擔將有明顯減輕，尤其是以前滿五年由非普轉為普宅的房源，受益最大。

　　以一套北部地區(qū)四環(huán)內(nèi)、90平方米的住宅為例，若2008年成交總價為110萬元，目前報價400萬元，單價4.4萬元，按照舊標準應屬于非普住宅，稅費總額約為86.2萬元。而在新標準下，此房屬于普通住宅，稅費總額約為62萬元，購房成本節(jié)省24.2萬元。

　　哪些購房者最受益?

　　買學區(qū)房大大減輕稅費負擔

　　張旭說，根據(jù)新標準，此次增加總價限制，只要符合單價或總價中的任何一個要求，即被認定為普宅，一方面，只要單價符合標準，面積在140平方米以下即可，另一方面，只要總價符合上限，不考慮單價問題，較以前更加完善。

　　張旭稱，新普宅認定標準有效地保護了單價較高、總價較低的剛需自住小戶型。并且，學區(qū)房由于單價高總價低的特點，也明顯受益。四環(huán)內(nèi)將有近三成的學區(qū)房，會因為新標準中只要滿足468萬元的總價上限，變身“普宅”，這將大大減輕學區(qū)房購買者的稅費負擔。如海淀區(qū)華清嘉園小區(qū)的一套61.5平方米的學區(qū)房，單價5.7萬，總價350萬，按照舊標準為非普，按照新標準由于小于總價上限，變身“普宅”。

　　此外，根據(jù)新標準，不再區(qū)分南北部區(qū)域，由于南部二手住宅價格相對北部偏低，從而導致南城住宅中由“非普”轉“普宅”的范圍更大，南城房屋的購買者將更為受益。

　　□算賬舉例

　　三環(huán)內(nèi)小戶型省6萬稅費

　　舉例來說，李某購買西三環(huán)一套建筑面積為60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，成交單價5萬元/平方米，按照原標準，該區(qū)域享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米，李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。10月8日實施新標準后，該房屋雖然單價超過了區(qū)域標準39600元/平方米，但參考總價低于468萬元/套的標準，仍可享受稅收優(yōu)惠，李某只需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。

　　六環(huán)外百平米住宅省3萬

　　小王在南六環(huán)外購買一套100平方米的二居室，單價2萬元/平方米，屬于家庭唯一住房，由于單價高于六環(huán)以外17280元/平方米的原普通住房稅收優(yōu)惠標準，需交納契稅6萬元。10月8日起，根據(jù)新標準，小王的購房面積大于90平方米小于140平方米，只需按房屋總價的1.5%交納契稅3萬元。