“以價(jià)換量”營(yíng)銷策略帶來了實(shí)際的效果，經(jīng)歷了連續(xù)低迷后，8月北京商品住宅成交量高達(dá)10163套，扣除自住房成交部分實(shí)際為6346套，盡管如此，環(huán)比上月依舊上漲41%，創(chuàng)造了近5個(gè)月以來的最高。

　　自住房的大量成交使8月整體成交價(jià)格大幅下滑，為了營(yíng)造熱銷的場(chǎng)面，8月入市的29個(gè)項(xiàng)目中12個(gè)樓盤推盤量在百套以內(nèi)，甚至出現(xiàn)一次推盤僅為60套。

　　搶客自住房 換取交易量

　　事實(shí)上，自住房類項(xiàng)目的特殊性使得其會(huì)在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造出較大的銷量數(shù)字，而包含這一數(shù)據(jù)的成交量并不能真實(shí)反映目前的實(shí)際市場(chǎng)狀況。因此，8月北京商品住宅成交量10163套的數(shù)字并不能代表北京的真實(shí)市場(chǎng)情況。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，成交排名前六的項(xiàng)目當(dāng)中自住房項(xiàng)目占據(jù)了五席，其中金隅匯星苑與恒大城(限定售價(jià)定向發(fā)售)兩個(gè)項(xiàng)目的成交即高達(dá)2519套。然而，即使扣除了自住房的成交量，8月商品住宅成交量仍然為6346套，環(huán)比上漲四成，相比此前5個(gè)月創(chuàng)造了階段性的最高。

　　對(duì)于扣除自住房部分后成交量仍創(chuàng)造了階段性新高的原因，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，與自住房也不無相關(guān)。一方面是由于前期市場(chǎng)供應(yīng)的充足，自今年3月份起，北京住宅市場(chǎng)的月度開盤量均維持在30個(gè)以上，5月份更是達(dá)到35個(gè)，上半年入市的充足為8月份成交的沖頂提供了必要條件；而另一方面在低價(jià)自住房的競(jìng)爭(zhēng)之下，部分項(xiàng)目選擇縮小與自住房的價(jià)格差距，提升自身優(yōu)勢(shì)的策略入市，爭(zhēng)取了部分觀望自住房客群的逐漸回流，這則是8月成交回升的充分條件。

　　價(jià)格未進(jìn)入快速下行期

　　在市場(chǎng)下行階段，購(gòu)房者觀望情緒明顯，但只要樓盤降到足夠的幅度仍然會(huì)吸引購(gòu)房者入市，如合生世界村推出9800元/平方米的特價(jià)房，首開香溪郡參考自住房定價(jià)以20000元/平方米的價(jià)格低價(jià)入市，都引發(fā)了購(gòu)房者的強(qiáng)烈關(guān)注。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)22482元/平方米，環(huán)比下調(diào)9%，這也是均價(jià)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)較大幅度的下滑，但其中也包含了低價(jià)自住房集中簽約所帶來的影響。

　　任啟鑫指出，像金隅匯景苑與金隅匯星苑均限價(jià)22000元/平方米，首創(chuàng)悅都會(huì)限價(jià)13000元/平方米，當(dāng)代采育滿庭春項(xiàng)目?jī)r(jià)格更是低至萬元以內(nèi)，這些項(xiàng)目的集中簽約大幅拉低了整體市場(chǎng)的成交均價(jià)。而扣除自住房部分，8月北京商品住宅成交均價(jià)為25846元/平方米，基本與7月持平，相比去年同期甚至還有小幅上漲。

　　他認(rèn)為，雖然受到自住房的沖擊，價(jià)格上漲趨勢(shì)已經(jīng)被遏制，并且也有部分項(xiàng)目調(diào)低價(jià)格促銷，但是就整體市場(chǎng)而言，大量項(xiàng)目尚在謹(jǐn)慎觀望期，市場(chǎng)價(jià)格也尚未進(jìn)入快速下行期。而隨著9、10月份大量項(xiàng)目的集中入市，充分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下價(jià)格壓力將會(huì)進(jìn)一步加大。（記者 張東妮）