9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中包括東亞尚品臺(tái)湖、尚峯壹號(hào)、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季等19個(gè)純新盤(pán)以及中信府、首開(kāi)緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等20個(gè)老項(xiàng)目后期。9月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來(lái)的新高。

　　在這一輪供應(yīng)熱潮當(dāng)中，純新盤(pán)的數(shù)量較多，與老項(xiàng)目后期旗鼓相當(dāng)。純新盤(pán)增加的原因主要是去年大量住宅用地的集中出讓為新盤(pán)供應(yīng)提供了基礎(chǔ)，在樓市已經(jīng)進(jìn)入高周轉(zhuǎn)時(shí)代的前提下，這些地塊經(jīng)過(guò)一年的準(zhǔn)備，多數(shù)已經(jīng)具備上市條件；另外，去年成交的宅地多價(jià)格較高，基于回收資金以及各方面成本的壓力，各大房企也不得不加快入市。

　　從9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的位置來(lái)看， 39個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅有4個(gè)位于五環(huán)以內(nèi)。據(jù)了解，北京住宅市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)已轉(zhuǎn)移至五環(huán)以外，這些區(qū)域由于位置較遠(yuǎn)，面向群體相似，區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，因此成為庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”。

　　從9月入市項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，雖然自今年年初預(yù)售限價(jià)已基本放開(kāi)，但“謹(jǐn)慎”仍是目前市場(chǎng)基調(diào)。已公布售價(jià)的項(xiàng)目中，純新盤(pán)東亞尚品臺(tái)湖的商住產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)僅為每平方米16500元起，是臺(tái)湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目，而房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤(pán)五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅為19000元至22000元之間，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。而未公布售價(jià)的項(xiàng)目則是更加謹(jǐn)慎，還需通過(guò)蓄客數(shù)量與客戶心理預(yù)期來(lái)確定最終的售價(jià)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，此階段項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)謹(jǐn)慎的最直接原因是受到低價(jià)自住房入市的沖擊，而更深層次的原因則是由于市場(chǎng)存量的不斷積壓。自今年1月見(jiàn)底之后，北京住宅市場(chǎng)庫(kù)存量就開(kāi)始進(jìn)入上升周期，截至目前，已連續(xù)第7個(gè)月出現(xiàn)上漲，相比最低點(diǎn)時(shí)已高出55%。高姍表示，“去庫(kù)存”已成為目前各大房企所面臨的首要任務(wù)。隨著庫(kù)存量的不斷攀升，項(xiàng)目房企不得不通過(guò)調(diào)整價(jià)格、打折促銷(xiāo)來(lái)殺出重圍，取得較好銷(xiāo)量，因此未來(lái)新上市項(xiàng)目的定價(jià)也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落。

　　此外，新盤(pán)定價(jià)趨穩(wěn)還有一個(gè)原因是受到了自住型商品房的沖擊。今年來(lái)自住型商品房項(xiàng)目的逐漸入市，吸引了大量剛需購(gòu)買(mǎi)人群的注意力，而這一群體基本與普宅市場(chǎng)的剛需客群重合，因此前一階段普宅項(xiàng)目的關(guān)注度明顯下滑，部分剛需盤(pán)被迫“貓冬”。因?yàn)殇N(xiāo)售受阻，今年上半年大量房企沒(méi)有完成既定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)，一些房企項(xiàng)目不得不趁著“金九銀十”這個(gè)節(jié)點(diǎn)調(diào)整定價(jià)策略，以完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃。

　　從近年來(lái)的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，北京樓市“金九銀十”的說(shuō)法已經(jīng)變得名不副實(shí)，而今年受到自住房刺激及部分項(xiàng)目低價(jià)入市，今年的“金九”或?qū)⒃賱?chuàng)“金九銀十”的歷史輝煌。