經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的調(diào)整，北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的密集銷售后，城區(qū)二手房低總價(jià)的高性價(jià)比房源迅速消化殆盡，大部分房源議價(jià)空間明顯受到壓縮，部分業(yè)主甚至開(kāi)始試探性提價(jià)。本報(bào)記者兵分多路，對(duì)北京東西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)等主城區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分城區(qū)二手房目前的成交價(jià)格已經(jīng)走出最低谷，受到市場(chǎng)回暖的影響，買賣雙方的心理博弈再次出現(xiàn)新變局。不過(guò)值得注意的是，雖然城區(qū)二手房市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，但此輪調(diào)整重災(zāi)區(qū)的郊區(qū)，二手房市場(chǎng)依然和新房市場(chǎng)保持了同樣的節(jié)奏，成交稀疏，價(jià)格彈性依然存在。

　　據(jù)記者了解，從7月份部分購(gòu)房者出手開(kāi)始，城區(qū)二手房市場(chǎng)中的低價(jià)房源被逐步消化，目前正在掛牌銷售的房源價(jià)格和之前相比均有不同程度上浮。不過(guò)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，二手房市場(chǎng)之所以先于新房市場(chǎng)回溫主要原因就在于價(jià)格確實(shí)有明顯的下調(diào)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉甚至認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格降幅超過(guò)之前市場(chǎng)預(yù)料，目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn)，跌幅已近超過(guò)15%，部分房源甚至超過(guò)20%。這種情況下，部分購(gòu)房者開(kāi)始考慮入市，從7月開(kāi)始，成交量開(kāi)始逐漸筑底。

　　無(wú)論是二手房還是新房，對(duì)于理性的購(gòu)房者而言，價(jià)格是最有效的殺手锏。在新房市場(chǎng)上，個(gè)別實(shí)質(zhì)性降價(jià)的樓盤也開(kāi)始吸引購(gòu)房者出手。8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平米，精裝12800元/平米起的均價(jià)入市，與三年前房?jī)r(jià)基本持平的開(kāi)盤價(jià)，以及兩居現(xiàn)房的雙重優(yōu)勢(shì)打破項(xiàng)目銷售僵局，開(kāi)盤當(dāng)天去化率超90%，而從上周商品住宅成交排行榜上看，合生·世界村以成交273套位居排行榜首位。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，目前北京剛需住宅市場(chǎng)已進(jìn)入買方市場(chǎng)，在剛需項(xiàng)目供應(yīng)集中的區(qū)域內(nèi)，由于產(chǎn)品同質(zhì)化，價(jià)格就成為樓盤能夠在淡市突圍的重要手段。如合生·世界村、首開(kāi)熙悅山瀾庭等剛需項(xiàng)目，在開(kāi)盤之初均以較低價(jià)格入市，迎合購(gòu)房需求，進(jìn)而拉動(dòng)樓市成交實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷量。目前北京市場(chǎng)成交主要集中在少數(shù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)或低于預(yù)期入市的項(xiàng)目中，大多數(shù)樓盤仍處僵局中。

　　讓業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，隨著二手房業(yè)主預(yù)期的扭轉(zhuǎn)和不同程度的提價(jià)，購(gòu)房者是否會(huì)再度陷入觀望？而這種觀望是否會(huì)再度凍結(jié)本已調(diào)頭回溫的二手房市場(chǎng)？

　　□現(xiàn)象

　　1.低價(jià)房源基本沽清

　　“您看這套南北兩居，業(yè)主在今年5月最早報(bào)價(jià)380萬(wàn)，一直沒(méi)能賣出去，后來(lái)在6月底調(diào)到360萬(wàn)，不到半個(gè)月時(shí)間就成交了。”在宣武門某二手房中介，中介經(jīng)紀(jì)人小王指著電腦里的周報(bào)房源信息向記者表示，隨著業(yè)主讓價(jià)，該區(qū)域低價(jià)房源從7月份以來(lái)均保持成交高位，僅宣武門附近一個(gè)二手房小區(qū)，7月至今已經(jīng)成交30多套房源。

　　鏈家勁松門店的小范也表示，最近簽單量很大，有同事一周就成交了3套，“最近成交了十幾套低總價(jià)房源，雖然房齡老點(diǎn)，都是80年代的，但勝在總價(jià)低，所以走得特別快?！薄澳捶坑喎康米ゾo了，這附近總價(jià)低的房源基本都賣差不多了。”

　　在記者此次調(diào)查中，牡丹園、北苑、望京、麥子店、勁松、宣武門、蘋果園等城區(qū)門店幾乎都出現(xiàn)了同樣的情況。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)蘋果園門店的一位銷售經(jīng)理向京華時(shí)報(bào)記者透露，石景山蘋果園附近諸如楊莊中里和海特花園等小區(qū)，南北朝向、戶型較好而且價(jià)格合適的房源已經(jīng)基本售罄，剩余房源的業(yè)主紛紛選擇降價(jià)來(lái)提高房子的關(guān)注度。

　　不過(guò)，隨著低價(jià)房源基本沽清，目前在售的房源性價(jià)比突出的中低價(jià)房源已經(jīng)開(kāi)始減少，“這套房子掛了有一段時(shí)間了，房子戶型不錯(cuò)，唯一的‘缺陷’是頂樓，房齡較老，因此出售周期比較長(zhǎng)。”一位宣武門區(qū)域的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　？2.議價(jià)空間再縮小

　　隨著交易的回暖，嗅覺(jué)敏感的賣家們紛紛表示房子價(jià)格需按掛牌價(jià)出售，之前彈性還比較大的議價(jià)空間一再被壓縮。

　　家住三元橋附近的劉先生正在出售一套三元橋附近的兩居，3月份掛出時(shí)的掛牌價(jià)為260萬(wàn)，劉先生告訴中介的銷售人員價(jià)格方面可以做10-20萬(wàn)元的讓步。但聽(tīng)聞北京房市回暖的消息之后，劉先生趕緊打電話通知中介，自己的房子需要按掛牌價(jià)出售，自己不再在價(jià)格方面讓步。

　　已經(jīng)在北苑地區(qū)從事房屋代理工作3年的小曾告訴記者，一個(gè)月前曾有房源以低于最初報(bào)價(jià)15%的價(jià)格成交，“那時(shí)的議價(jià)空間都比較大，買賣都有誠(chéng)意的，談下來(lái)5%-10%左右都可以，但現(xiàn)在業(yè)主的口風(fēng)明顯緊了，能談下來(lái)三五萬(wàn)就算多的了，更多的業(yè)主選擇咬死價(jià)格不松口。”

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也驗(yàn)證了記者的實(shí)地調(diào)查情況。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月第三周鏈家成交案例的議價(jià)空間為3.2%，較上周下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四周下降，本周議價(jià)空間水平為近4個(gè)月以來(lái)最低值，本周新增房源掛牌價(jià)較上周微漲0.6%。近期市場(chǎng)成交較二季度略有好轉(zhuǎn)，受此影響業(yè)主預(yù)期也有所升溫，讓利意愿下降。

　　“近期市場(chǎng)成交較二季度略有好轉(zhuǎn)，受此影響業(yè)主預(yù)期也有所升溫，讓利意愿下降”。鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示。

　　提價(jià)現(xiàn)象擴(kuò)散

　　3.隨著成交回暖、看房人增多，兩個(gè)月前還火急火燎賣房的業(yè)主們態(tài)度卻發(fā)生了變化，暫緩交易、出售轉(zhuǎn)出租，甚至部分業(yè)主提高了價(jià)格。

　　籌備結(jié)婚的孫先生最近一直在看婚房，看中車公莊附近某套開(kāi)價(jià)330萬(wàn)元的小兩居室。但經(jīng)中介約了業(yè)主雙方見(jiàn)面時(shí)，業(yè)主卻說(shuō)現(xiàn)在要賣350萬(wàn)元了，因?yàn)椤敖诳捶咳颂貏e多，不提價(jià)就賣虧了”。而記者從中介了解到，此前6月份同樣是這套房子，業(yè)主降到325萬(wàn)元都沒(méi)有賣出。

　　“在近期看房、成交增多背景下，像張先生這樣漲價(jià)的房東也明顯增加，買賣雙方心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。但是提價(jià)的房東大多數(shù)都是不著急賣房的，想換房的房東在價(jià)格上還是比較誠(chéng)懇，提價(jià)的不多”，中介小李表示。

　　在記者調(diào)查中，提價(jià)的房源并不是個(gè)例。北苑地區(qū)的小曾告訴記者，“因?yàn)槭袌?chǎng)回暖了，最近差不多2-3成的房源都出現(xiàn)了提價(jià)現(xiàn)象。不過(guò)，提價(jià)提得太離譜的，買家也不買賬。”

　　當(dāng)購(gòu)房者對(duì)業(yè)主提價(jià)表示無(wú)法理解時(shí)，出售方的業(yè)主們卻有自己的邏輯。

　　陸先生正在出售六里橋首科花園的一套兩居室，從今年三月初陸先生的房子就開(kāi)始掛牌出售，總價(jià)320萬(wàn)的兩居室每周都有客戶來(lái)看房，但最終都由于價(jià)格原因未能成交。聽(tīng)聞北京房市回暖，陸先生將房子的總價(jià)提高了10萬(wàn)元。陸先生向記者表示，自己并不急于將房子出售，所以一直都沒(méi)有降低房子的價(jià)格?！艾F(xiàn)在房市有所回暖，但豐臺(tái)并不比市區(qū)，所以自己對(duì)二手房漲價(jià)的事還是理性對(duì)待，只是試探性地漲了10萬(wàn)元錢?！?/p>

　　？4.買賣雙方心態(tài)扭轉(zhuǎn)

　　“現(xiàn)在買家的心態(tài)明顯有些著急，但賣家多半都不急了”，在鏈家勁松門店，已經(jīng)是A6級(jí)別的小姜告訴記者，“性價(jià)比優(yōu)越的房源走得速度越來(lái)越快，我上周有幾次都剛帶了客戶去看房，人還沒(méi)看完，門店就通知說(shuō)正在看的房源被上一撥客戶訂了，有的熱門的房源能一下交五六家的意向金，但根據(jù)最近的情況，意向金交得晚的客戶基本沒(méi)希望。”

　　小姜笑著說(shuō)：“現(xiàn)在都是買家催著我?guī)Э捶康?，很少有業(yè)主催著我趕緊賣的，跟兩個(gè)月前完全相反。只要不是著急置換的業(yè)主，一般都抱著再看看的態(tài)度，總覺(jué)得晚賣能多賣點(diǎn)?！?/p>

　　繼7月份、8月初看房量驟升之后，8月中旬的二手房看房量依然在穩(wěn)步上升。

　　鏈家地產(chǎn)麥子店門店的業(yè)務(wù)員小吳向記者表示，僅上周一周（8月18日-8月24日）時(shí)間，自己就帶了三四十組客戶看房，在這之前小吳平均每周只帶七八組客戶看房。

　　買家頻頻出手之時(shí)，房源的增加卻明顯滯后。小曾告訴記者，據(jù)他們梳理，北苑北部區(qū)域掛牌的600套房源中，真正能在短期成交的只有20套，“其余房源不是掛牌價(jià)太高，就是業(yè)主態(tài)度不明，或者有較大幅度的提價(jià)現(xiàn)象。”

　　“從我們真正跟買家接觸的情況看，買家對(duì)價(jià)格依然非常敏感，提價(jià)較多的房源，普遍不被接受。但是如果目前市面的低價(jià)房源都賣完了，買家的熱情還不減的話，那么即便提價(jià)后的房源也會(huì)有人接受的。”

　　？□成交數(shù)據(jù)

　　8月成交量繼續(xù)回升

　　北京二手房市場(chǎng)在7月份率先回溫，隨著客源的持續(xù)回流，8月北京二手房市場(chǎng)延續(xù)了成交回升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至24日，8月（08.01-08.24）北京市二手住宅共成交5976套，與7月同期相比上升2.3%，工作日日均成交量與7月相比上升12.8%。

　　據(jù)記者了解，從7月份開(kāi)始，北京二手住宅市場(chǎng)下行速度明顯放緩，成交量較前三個(gè)月出現(xiàn)一定程度的回升，成交均價(jià)降幅明顯收窄，議價(jià)空間縮小，市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速下行后呈現(xiàn)出一定的恢復(fù)跡象。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，7月二手住宅共成交8059套，成交量環(huán)比上月同期增加24.7%，與去年同期相比下降22.6%，7月日均新增客源量與6月相比增長(zhǎng)了13.8%。

　　這樣的成交熱度在8月份得到了延續(xù)，從整月的成交量水平情況來(lái)看，8月延續(xù)了7月成交量回升的態(tài)勢(shì)。截至目前，8月日均新增客源量較6月和7月分別上升12.5%和3.1%。其中，8月第三周北京市二手住宅共成交2046套，與上周相比增加8%，與7月第一周相比上升13.5%，本周為4月以來(lái)單周成交量最高的一周。

　　值得一提的是，新浪樂(lè)居二手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月第三周內(nèi)，8月18日與21日二手住宅成交量破400，成交量分別達(dá)456套和406套。

　　在成交價(jià)格方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月第三周，北京市二手住宅成交價(jià)格為26098元/平方米，較上周微降1%。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，8月第三周近郊區(qū)成交占比為29.57%，與上周相比增加1.05個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)成交均價(jià)有小幅拉低作用。從近期價(jià)格走勢(shì)情況來(lái)看，6月以來(lái)成交均價(jià)一直處于低位穩(wěn)定狀態(tài)。

　　？□二手房

　　郊區(qū)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)

　　和城區(qū)二手房市場(chǎng)已經(jīng)明顯回溫不同，郊區(qū)的二手房市場(chǎng)仍然處于一個(gè)相對(duì)低位的平穩(wěn)狀態(tài)。記者在新盤供應(yīng)量相對(duì)較大的通州和房山調(diào)查時(shí)了解到，受新房供應(yīng)的影響，近郊區(qū)域二手房市場(chǎng)的成交量并沒(méi)有明顯的復(fù)蘇。

　　去年5月份在通州土橋附近買房的王先生郁悶不已，“最近幾個(gè)月老接到中介電話，問(wèn)我買房不，我這房子去年買132萬(wàn)，現(xiàn)在中介給我說(shuō)有130萬(wàn)就賣的業(yè)主，這不相當(dāng)于我賠了嗎？早買一年，現(xiàn)在房子還有比我更便宜的。”

　　通州梨園附近的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，最近幾個(gè)月通州二手房房?jī)r(jià)和成交量沒(méi)有明顯的變化，始終在低位徘徊，且還有3萬(wàn)-5萬(wàn)的討價(jià)還價(jià)空間。

　　無(wú)獨(dú)有偶，位于房山稻田區(qū)域一家房產(chǎn)中介的經(jīng)理表示，稻田區(qū)域前幾年受到長(zhǎng)陽(yáng)板塊開(kāi)發(fā)的影響，二手房?jī)r(jià)格漲了很多，雖然目前北京市區(qū)二手房?jī)r(jià)格有所上揚(yáng)，但對(duì)稻田附近的二手房?jī)r(jià)格影響不大，以長(zhǎng)龍?jiān)沸^(qū)為例，在售的幾套二手房?jī)r(jià)格在近期基本沒(méi)有變化。

　　新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，城區(qū)的二手房關(guān)注度更高。在8月第三周關(guān)注度最高二手住宅樓盤TOP10中，6個(gè)來(lái)自于朝陽(yáng)區(qū)，新增1個(gè)海淀區(qū)樓盤和1個(gè)東城區(qū)樓盤，在新增的兩個(gè)樓盤中，位于東城區(qū)的Naga上院一躍榮登8月第三周最熱樓盤排行榜首位。

　　從各區(qū)域成交均價(jià)情況來(lái)看，7月份中心城區(qū)（東城、西城）成交均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)0.8%的上漲，城四區(qū)（海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山）環(huán)比降幅為0.9%，而近郊區(qū)（大興、通州、昌平、順義）二手住宅成交均價(jià)環(huán)比降幅為2.0%。受地理位置和交通等因素的影響，城區(qū)的二手房市場(chǎng)顯得更為堅(jiān)挺。

　　？□多方觀點(diǎn)

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉

　　成交量將緩步走高

　　從目前的成交情況來(lái)看，二手房均價(jià)依然處于緩步下行的過(guò)程之中，市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇仍然較為明顯地受到了議價(jià)成交的影響。這表明在目前北京市信貸環(huán)境依然未見(jiàn)特別明顯松動(dòng)的情況下，置業(yè)人群和賣房業(yè)主之間的議價(jià)博弈仍在微妙地持續(xù)，這一點(diǎn)從市場(chǎng)新增房源和客源不同的增幅即可以看出。受此因素影響，隨著樓市傳統(tǒng)成交旺季的逐步來(lái)臨，二手房市場(chǎng)的成交量逐步回升仍將以議價(jià)成交為前提，今年的9、10月份很可能會(huì)呈現(xiàn)出價(jià)格進(jìn)一步小幅回調(diào)、成交量緩步走高的情況。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭

　　剛需入市拉動(dòng)成交

　　自5月房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)起，套均面積呈現(xiàn)出較為明顯的持續(xù)下降趨勢(shì)。8月，北京市二手住宅成交套均面積為86.8平方米，與7月相比下降1.8平方米，與1月相比下降4.6平方米，為今年以來(lái)最低水平。套均面積的下降在一定程度上反映了隨著房?jī)r(jià)的下滑，剛需入市的積極性有所提高，對(duì)于促進(jìn)整體市場(chǎng)回暖具有十分積極的作用。近期北京市首套房貸政策松動(dòng)范圍有所擴(kuò)大，繼九折利率重現(xiàn)市場(chǎng)后，交行、建行針對(duì)首套房的貸款利率也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，這對(duì)于改善剛需觀望現(xiàn)狀，刺激其入市也具有一定作用。若下半年信貸政策出現(xiàn)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，不排除市場(chǎng)在剛需入市的帶動(dòng)下出現(xiàn)回暖的可能性。

　　 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍

　　二手房?jī)r(jià)格上漲空間有限

　　在多數(shù)二三線城市限購(gòu)政策取消的背景下，首套房信貸優(yōu)惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心態(tài)有所平復(fù)，一些客戶在賣掉原有住房后，也抓住購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)開(kāi)始入市。而自住型商品房較大比例棄購(gòu)的消息，也讓部分剛需轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，推動(dòng)成交量回升。預(yù)計(jì)8月份二手房成交量會(huì)在7月份基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，但價(jià)格將基本保持平穩(wěn)。由于9月份新房供應(yīng)高峰即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商大都會(huì)采取低價(jià)入市的策略，因此二手房?jī)r(jià)格上漲的空間也被壓制。

　　新浪樂(lè)居二手房分析師韋雨舟

　　8月成交量或在10000套左右

　　進(jìn)入8月份后，二手住宅市場(chǎng)連續(xù)多周成交量環(huán)比上漲，并且較7月同期相比，增長(zhǎng)率均在10%以上，主要得益于多方面的原因。首先，自從7月以來(lái)，二手房市場(chǎng)逐漸回暖，量?jī)r(jià)齊漲，觀望情緒漸散。其次，二手房?jī)r(jià)格自從3月以來(lái)就基本以停漲及微降的姿態(tài)示人。尤其是在改善型業(yè)主以小換大的意愿逐漸增強(qiáng)的情況下，二手房?jī)r(jià)格逐漸到達(dá)購(gòu)房者的心理預(yù)期，使得剛需開(kāi)始釋放。再次，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，與自住型商品房相比，普通二手住宅優(yōu)勢(shì)凸顯，這有助于促進(jìn)部分購(gòu)房者回流到普通二手住宅市場(chǎng)。最后，進(jìn)入8月以來(lái)，北京有6家銀行不同程度地下調(diào)了首套房貸款利率，中信銀行和招商銀行更是可以申請(qǐng)到首套房貸利率九折的優(yōu)惠。預(yù)計(jì)8月成交量或在10000套左右，雖未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能，但綜合數(shù)據(jù)分析，8月是購(gòu)房的窗口期，成交量持續(xù)上升或?yàn)槎肿≌袌?chǎng)回暖助力，也為即將到來(lái)的“金九銀十”預(yù)熱。

　　■2014年1-7月 北京市區(qū)域成交均價(jià)環(huán)比及年內(nèi)累計(jì)漲幅情況

　　時(shí)間 中心城區(qū) 外城四區(qū) 近郊區(qū)

　　1月 -1.8% 0.0% 1.1%

　　2月 6.2% 0.9% 4.2%

　　3月 -3.4% 0.4% -0.9%

　　4月 1.8% -0.5% -2.8%

　　5月 -5.5% -5.8% -3.7%

　　6月 -3.1% -3.3% -3.2%

　　7月 0.8% -0.9% -2.0%

　　年內(nèi)累計(jì)漲幅 -3.5% -9.0% -8.3%

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部

　　京華時(shí)報(bào)記者桂瑰 邢飛 魯歡 實(shí)習(xí)記者王迪