經(jīng)過長達(dá)8個月的調(diào)整，北京二手房市場開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。經(jīng)過一個多月的密集銷售后，城區(qū)二手房低總價的高性價比房源迅速消化殆盡，大部分房源議價空間明顯受到壓縮，部分業(yè)主甚至開始試探性提價。本報記者兵分多路，對北京東西城、朝陽、海淀、豐臺等主城區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分城區(qū)二手房目前的成交價格已經(jīng)走出最低谷，受到市場回暖的影響，買賣雙方的心理博弈再次出現(xiàn)新變局。不過值得注意的是，雖然城區(qū)二手房市場已經(jīng)發(fā)生變化，但此輪調(diào)整重災(zāi)區(qū)的郊區(qū)，二手房市場依然和新房市場保持了同樣的節(jié)奏，成交稀疏，價格彈性依然存在。

　　據(jù)記者了解，從7月份部分購房者出手開始，城區(qū)二手房市場中的低價房源被逐步消化，目前正在掛牌銷售的房源價格和之前相比均有不同程度上浮。不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，二手房市場之所以先于新房市場回溫主要原因就在于價格確實(shí)有明顯的下調(diào)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉甚至認(rèn)為，北京二手房市場價格降幅超過之前市場預(yù)料，目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點(diǎn)，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。這種情況下，部分購房者開始考慮入市，從7月開始，成交量開始逐漸筑底。

　　無論是二手房還是新房，對于理性的購房者而言，價格是最有效的殺手锏。在新房市場上，個別實(shí)質(zhì)性降價的樓盤也開始吸引購房者出手。8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平米，精裝12800元/平米起的均價入市，與三年前房價基本持平的開盤價，以及兩居現(xiàn)房的雙重優(yōu)勢打破項(xiàng)目銷售僵局，開盤當(dāng)天去化率超90%，而從上周商品住宅成交排行榜上看，合生·世界村以成交273套位居排行榜首位。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，目前北京剛需住宅市場已進(jìn)入買方市場，在剛需項(xiàng)目供應(yīng)集中的區(qū)域內(nèi)，由于產(chǎn)品同質(zhì)化，價格就成為樓盤能夠在淡市突圍的重要手段。如合生·世界村、首開熙悅山瀾庭等剛需項(xiàng)目，在開盤之初均以較低價格入市，迎合購房需求，進(jìn)而拉動樓市成交實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷量。目前北京市場成交主要集中在少數(shù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價或低于預(yù)期入市的項(xiàng)目中，大多數(shù)樓盤仍處僵局中。

　　讓業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，隨著二手房業(yè)主預(yù)期的扭轉(zhuǎn)和不同程度的提價，購房者是否會再度陷入觀望？而這種觀望是否會再度凍結(jié)本已調(diào)頭回溫的二手房市場？

　　□現(xiàn)象

　　1.低價房源基本沽清

　　“您看這套南北兩居，業(yè)主在今年5月最早報價380萬，一直沒能賣出去，后來在6月底調(diào)到360萬，不到半個月時間就成交了?！痹谛溟T某二手房中介，中介經(jīng)紀(jì)人小王指著電腦里的周報房源信息向記者表示，隨著業(yè)主讓價，該區(qū)域低價房源從7月份以來均保持成交高位，僅宣武門附近一個二手房小區(qū)，7月至今已經(jīng)成交30多套房源。

　　鏈家勁松門店的小范也表示，最近簽單量很大，有同事一周就成交了3套，“最近成交了十幾套低總價房源，雖然房齡老點(diǎn)，都是80年代的，但勝在總價低，所以走得特別快?！薄澳捶坑喎康米ゾo了，這附近總價低的房源基本都賣差不多了?！?

　　在記者此次調(diào)查中，牡丹園、北苑、望京、麥子店、勁松、宣武門、蘋果園等城區(qū)門店幾乎都出現(xiàn)了同樣的情況。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)蘋果園門店的一位銷售經(jīng)理向京華時報記者透露，石景山蘋果園附近諸如楊莊中里和海特花園等小區(qū)，南北朝向、戶型較好而且價格合適的房源已經(jīng)基本售罄，剩余房源的業(yè)主紛紛選擇降價來提高房子的關(guān)注度。

　　不過，隨著低價房源基本沽清，目前在售的房源性價比突出的中低價房源已經(jīng)開始減少，“這套房子掛了有一段時間了，房子戶型不錯，唯一的‘缺陷’是頂樓，房齡較老，因此出售周期比較長?！币晃恍溟T區(qū)域的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　2.議價空間再縮小

　　隨著交易的回暖，嗅覺敏感的賣家們紛紛表示房子價格需按掛牌價出售，之前彈性還比較大的議價空間一再被壓縮。

　　家住三元橋附近的劉先生正在出售一套三元橋附近的兩居，3月份掛出時的掛牌價為260萬，劉先生告訴中介的銷售人員價格方面可以做10-20萬元的讓步。但聽聞北京房市回暖的消息之后，劉先生趕緊打電話通知中介，自己的房子需要按掛牌價出售，自己不再在價格方面讓步。

　　已經(jīng)在北苑地區(qū)從事房屋代理工作3年的小曾告訴記者，一個月前曾有房源以低于最初報價15%的價格成交，“那時的議價空間都比較大，買賣都有誠意的，談下來5%-10%左右都可以，但現(xiàn)在業(yè)主的口風(fēng)明顯緊了，能談下來三五萬就算多的了，更多的業(yè)主選擇咬死價格不松口。”

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計也驗(yàn)證了記者的實(shí)地調(diào)查情況。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，8月第三周鏈家成交案例的議價空間為3.2%，較上周下降0.4個百分點(diǎn)，連續(xù)四周下降，本周議價空間水平為近4個月以來最低值，本周新增房源掛牌價較上周微漲0.6%。近期市場成交較二季度略有好轉(zhuǎn)，受此影響業(yè)主預(yù)期也有所升溫，讓利意愿下降。

　　“近期市場成交較二季度略有好轉(zhuǎn)，受此影響業(yè)主預(yù)期也有所升溫，讓利意愿下降”。鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示。

　　提價現(xiàn)象擴(kuò)散

　　3.隨著成交回暖、看房人增多，兩個月前還火急火燎賣房的業(yè)主們態(tài)度卻發(fā)生了變化，暫緩交易、出售轉(zhuǎn)出租，甚至部分業(yè)主提高了價格。

　　籌備結(jié)婚的孫先生最近一直在看婚房，看中車公莊附近某套開價330萬元的小兩居室。但經(jīng)中介約了業(yè)主雙方見面時，業(yè)主卻說現(xiàn)在要賣350萬元了，因?yàn)椤敖诳捶咳颂貏e多，不提價就賣虧了”。而記者從中介了解到，此前6月份同樣是這套房子，業(yè)主降到325萬元都沒有賣出。

　　“在近期看房、成交增多背景下，像張先生這樣漲價的房東也明顯增加，買賣雙方心態(tài)開始發(fā)生變化。但是提價的房東大多數(shù)都是不著急賣房的，想換房的房東在價格上還是比較誠懇，提價的不多”，中介小李表示。

　　在記者調(diào)查中，提價的房源并不是個例。北苑地區(qū)的小曾告訴記者，“因?yàn)槭袌龌嘏?，最近差不?-3成的房源都出現(xiàn)了提價現(xiàn)象。不過，提價提得太離譜的，買家也不買賬?！?

　　當(dāng)購房者對業(yè)主提價表示無法理解時，出售方的業(yè)主們卻有自己的邏輯。

　　陸先生正在出售六里橋首科花園的一套兩居室，從今年三月初陸先生的房子就開始掛牌出售，總價320萬的兩居室每周都有客戶來看房，但最終都由于價格原因未能成交。聽聞北京房市回暖，陸先生將房子的總價提高了10萬元。陸先生向記者表示，自己并不急于將房子出售，所以一直都沒有降低房子的價格?！艾F(xiàn)在房市有所回暖，但豐臺并不比市區(qū)，所以自己對二手房漲價的事還是理性對待，只是試探性地漲了10萬元錢?！?

　　4.買賣雙方心態(tài)扭轉(zhuǎn)

　　“現(xiàn)在買家的心態(tài)明顯有些著急，但賣家多半都不急了”，在鏈家勁松門店，已經(jīng)是A6級別的小姜告訴記者，“性價比優(yōu)越的房源走得速度越來越快，我上周有幾次都剛帶了客戶去看房，人還沒看完，門店就通知說正在看的房源被上一撥客戶訂了，有的熱門的房源能一下交五六家的意向金，但根據(jù)最近的情況，意向金交得晚的客戶基本沒希望。”

　　小姜笑著說：“現(xiàn)在都是買家催著我?guī)Э捶康?，很少有業(yè)主催著我趕緊賣的，跟兩個月前完全相反。只要不是著急置換的業(yè)主，一般都抱著再看看的態(tài)度，總覺得晚賣能多賣點(diǎn)?！?

　　繼7月份、8月初看房量驟升之后，8月中旬的二手房看房量依然在穩(wěn)步上升。

　　鏈家地產(chǎn)麥子店門店的業(yè)務(wù)員小吳向記者表示，僅上周一周(8月18日-8月24日)時間，自己就帶了三四十組客戶看房，在這之前小吳平均每周只帶七八組客戶看房。

　　買家頻頻出手之時，房源的增加卻明顯滯后。小曾告訴記者，據(jù)他們梳理，北苑北部區(qū)域掛牌的600套房源中，真正能在短期成交的只有20套，“其余房源不是掛牌價太高，就是業(yè)主態(tài)度不明，或者有較大幅度的提價現(xiàn)象。”

　　“從我們真正跟買家接觸的情況看，買家對價格依然非常敏感，提價較多的房源，普遍不被接受。但是如果目前市面的低價房源都賣完了，買家的熱情還不減的話，那么即便提價后的房源也會有人接受的?！?

　　□成交數(shù)據(jù)

　　8月成交量繼續(xù)回升

　　北京二手房市場在7月份率先回溫，隨著客源的持續(xù)回流，8月北京二手房市場延續(xù)了成交回升的態(tài)勢。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，截至24日，8月(08.01-08.24)北京市二手住宅共成交5976套，與7月同期相比上升2.3%，工作日日均成交量與7月相比上升12.8%。

　　據(jù)記者了解，從7月份開始，北京二手住宅市場下行速度明顯放緩，成交量較前三個月出現(xiàn)一定程度的回升，成交均價降幅明顯收窄，議價空間縮小，市場在經(jīng)歷了一段時間的快速下行后呈現(xiàn)出一定的恢復(fù)跡象。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，7月二手住宅共成交8059套，成交量環(huán)比上月同期增加24.7%，與去年同期相比下降22.6%，7月日均新增客源量與6月相比增長了13.8%。

　　這樣的成交熱度在8月份得到了延續(xù)，從整月的成交量水平情況來看，8月延續(xù)了7月成交量回升的態(tài)勢。截至目前，8月日均新增客源量較6月和7月分別上升12.5%和3.1%。其中，8月第三周北京市二手住宅共成交2046套，與上周相比增加8%，與7月第一周相比上升13.5%，本周為4月以來單周成交量最高的一周。

　　值得一提的是，新浪樂居二手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月第三周內(nèi)，8月18日與21日二手住宅成交量破400，成交量分別達(dá)456套和406套。

　　在成交價格方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月第三周，北京市二手住宅成交價格為26098元/平方米，較上周微降1%。從成交結(jié)構(gòu)來看，8月第三周近郊區(qū)成交占比為29.57%，與上周相比增加1.05個百分點(diǎn)，對成交均價有小幅拉低作用。從近期價格走勢情況來看，6月以來成交均價一直處于低位穩(wěn)定狀態(tài)。

　　□二手房

　　郊區(qū)二手房市場平穩(wěn)

　　和城區(qū)二手房市場已經(jīng)明顯回溫不同，郊區(qū)的二手房市場仍然處于一個相對低位的平穩(wěn)狀態(tài)。記者在新盤供應(yīng)量相對較大的通州和房山調(diào)查時了解到，受新房供應(yīng)的影響，近郊區(qū)域二手房市場的成交量并沒有明顯的復(fù)蘇。

　　去年5月份在通州土橋附近買房的王先生郁悶不已，“最近幾個月老接到中介電話，問我買房不，我這房子去年買132萬，現(xiàn)在中介給我說有130萬就賣的業(yè)主，這不相當(dāng)于我賠了嗎？早買一年，現(xiàn)在房子還有比我更便宜的?！?

　　通州梨園附近的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，最近幾個月通州二手房房價和成交量沒有明顯的變化，始終在低位徘徊，且還有3萬-5萬的討價還價空間。

　　無獨(dú)有偶，位于房山稻田區(qū)域一家房產(chǎn)中介的經(jīng)理表示，稻田區(qū)域前幾年受到長陽板塊開發(fā)的影響，二手房價格漲了很多，雖然目前北京市區(qū)二手房價格有所上揚(yáng)，但對稻田附近的二手房價格影響不大，以長龍?jiān)沸^(qū)為例，在售的幾套二手房價格在近期基本沒有變化。

　　新浪樂居的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，城區(qū)的二手房關(guān)注度更高。在8月第三周關(guān)注度最高二手住宅樓盤TOP10中，6個來自于朝陽區(qū)，新增1個海淀區(qū)樓盤和1個東城區(qū)樓盤，在新增的兩個樓盤中，位于東城區(qū)的Naga上院一躍榮登8月第三周最熱樓盤排行榜首位。

　　從各區(qū)域成交均價情況來看，7月份中心城區(qū)(東城、西城)成交均價環(huán)比出現(xiàn)0.8%的上漲，城四區(qū)(海淀、朝陽、豐臺、石景山)環(huán)比降幅為0.9%，而近郊區(qū)(大興、通州、昌平、順義)二手住宅成交均價環(huán)比降幅為2.0%。受地理位置和交通等因素的影響，城區(qū)的二手房市場顯得更為堅(jiān)挺。

　　□多方觀點(diǎn)

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉

　　成交量將緩步走高

　　從目前的成交情況來看，二手房均價依然處于緩步下行的過程之中，市場成交量的復(fù)蘇仍然較為明顯地受到了議價成交的影響。這表明在目前北京市信貸環(huán)境依然未見特別明顯松動的情況下，置業(yè)人群和賣房業(yè)主之間的議價博弈仍在微妙地持續(xù)，這一點(diǎn)從市場新增房源和客源不同的增幅即可以看出。受此因素影響，隨著樓市傳統(tǒng)成交旺季的逐步來臨，二手房市場的成交量逐步回升仍將以議價成交為前提，今年的9、10月份很可能會呈現(xiàn)出價格進(jìn)一步小幅回調(diào)、成交量緩步走高的情況。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭

　　剛需入市拉動成交

　　自5月房價開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)起，套均面積呈現(xiàn)出較為明顯的持續(xù)下降趨勢。8月，北京市二手住宅成交套均面積為86.8平方米，與7月相比下降1.8平方米，與1月相比下降4.6平方米，為今年以來最低水平。套均面積的下降在一定程度上反映了隨著房價的下滑，剛需入市的積極性有所提高，對于促進(jìn)整體市場回暖具有十分積極的作用。近期北京市首套房貸政策松動范圍有所擴(kuò)大，繼九折利率重現(xiàn)市場后，交行、建行針對首套房的貸款利率也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，這對于改善剛需觀望現(xiàn)狀，刺激其入市也具有一定作用。若下半年信貸政策出現(xiàn)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性松動，不排除市場在剛需入市的帶動下出現(xiàn)回暖的可能性。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍

　　二手房價格上漲空間有限

　　在多數(shù)二三線城市限購政策取消的背景下，首套房信貸優(yōu)惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心態(tài)有所平復(fù)，一些客戶在賣掉原有住房后，也抓住購房最佳時機(jī)開始入市。而自住型商品房較大比例棄購的消息，也讓部分剛需轉(zhuǎn)向二手房市場，推動成交量回升。預(yù)計8月份二手房成交量會在7月份基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，但價格將基本保持平穩(wěn)。由于9月份新房供應(yīng)高峰即將到來，開發(fā)商大都會采取低價入市的策略，因此二手房價格上漲的空間也被壓制。

　　新浪樂居二手房分析師韋雨舟

　　8月成交量或在10000套左右

　　進(jìn)入8月份后，二手住宅市場連續(xù)多周成交量環(huán)比上漲，并且較7月同期相比，增長率均在10%以上，主要得益于多方面的原因。首先，自從7月以來，二手房市場逐漸回暖，量價齊漲，觀望情緒漸散。其次，二手房價格自從3月以來就基本以停漲及微降的姿態(tài)示人。尤其是在改善型業(yè)主以小換大的意愿逐漸增強(qiáng)的情況下，二手房價格逐漸到達(dá)購房者的心理預(yù)期，使得剛需開始釋放。再次，在當(dāng)前的市場形勢下，與自住型商品房相比，普通二手住宅優(yōu)勢凸顯，這有助于促進(jìn)部分購房者回流到普通二手住宅市場。最后，進(jìn)入8月以來，北京有6家銀行不同程度地下調(diào)了首套房貸款利率，中信銀行和招商銀行更是可以申請到首套房貸利率九折的優(yōu)惠。預(yù)計8月成交量或在10000套左右，雖未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能，但綜合數(shù)據(jù)分析，8月是購房的窗口期，成交量持續(xù)上升或?yàn)槎肿≌袌龌嘏?，也為即將到來的“金九銀十”預(yù)熱。

　　-2014年1-7月 北京市區(qū)域成交均價環(huán)比及年內(nèi)累計漲幅情況

　　時間 中心城區(qū) 外城四區(qū) 近郊區(qū)

　　1月 -1.8% 0.0% 1.1%

　　2月 6.2% 0.9% 4.2%

　　3月 -3.4% 0.4% -0.9%

　　4月 1.8% -0.5% -2.8%

　　5月 -5.5% -5.8% -3.7%

　　6月 -3.1% -3.3% -3.2%

　　7月 0.8% -0.9% -2.0%

　　年內(nèi)累計漲幅 -3.5% -9.0% -8.3%

　　數(shù)據(jù)來源：鏈家地產(chǎn)市場研究部