曾被樓市寄予厚望的“金九銀十”今年或?qū)⒃俅巍芭轀?，開(kāi)發(fā)商一旦失守“金九銀十”，全年的銷(xiāo)售目標(biāo)就將成為“不可能完成的任務(wù)”，這并非聳人聽(tīng)聞。正因?yàn)榇耍衲甑摹敖鹁陪y十”將成為開(kāi)發(fā)商誓死一搏的絕佳戰(zhàn)場(chǎng)。

　　在自住房大量上市以及剛需盤(pán)的降價(jià)促銷(xiāo)聲中，8月樓市顯現(xiàn)出“量增價(jià)跌”的行情。不過(guò)，剔除由自住房帶來(lái)的交易量上升因素，個(gè)別“日光盤(pán)”的出現(xiàn)更像是一劑“迷魂湯”，讓人暫時(shí)沉醉。樓市的總體行情，仍然可以用“慘淡”來(lái)形容。

　　然而，面對(duì)“金九”，開(kāi)發(fā)商卻顯得頗為低調(diào)，并未選擇在9月推盤(pán)旺季大規(guī)模開(kāi)盤(pán)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前9月有入市意向的樓盤(pán)共有39個(gè)，與7月和8月的開(kāi)盤(pán)量相比并未出現(xiàn)明顯增加，其中還有可能出現(xiàn)推遲開(kāi)盤(pán)的情況。同時(shí)，加上過(guò)去積壓的大量庫(kù)存所帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力，使9月入市樓盤(pán)在定價(jià)策略方面也顯得格外謹(jǐn)慎。

　　“金九銀十？那只是一個(gè)夢(mèng)。”某大型房企銷(xiāo)售總監(jiān)對(duì)記者說(shuō)。在記者采訪(fǎng)過(guò)程中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人都對(duì)這一傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)表示悲觀的看法。

　　北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，下半年市場(chǎng)可能出現(xiàn)兩級(jí)化，剛需盤(pán)將可能延續(xù)上半年低迷走勢(shì)，高端項(xiàng)目將可能迎來(lái)集中入市，“在定向偏寬的金融政策背景下，銷(xiāo)售應(yīng)該比上半年要好?！?

　　8月個(gè)別日光盤(pán)是繁榮假象

　　“8月個(gè)別樓盤(pán)的熱銷(xiāo)并未影響整體市場(chǎng)的下行格局，如果開(kāi)發(fā)商不調(diào)整相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略而繼續(xù)死扛，‘金九銀十’只能成為幻影?！泵鎸?duì)目前的北京樓市，東四環(huán)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人余先生這樣形容。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日至24日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交6660套，成交面積64.86萬(wàn)平方米，相比上月同期分別增加了88%、72%。北京商品住宅成交均價(jià)為21970元/平方米，相比上月同期下滑16%。

　　“成交量的大幅增長(zhǎng)主要因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩康募泻灱s?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，8月份包括金隅匯景苑、當(dāng)代MOMA滿(mǎn)庭春等多個(gè)自住型商品房項(xiàng)目集中簽約，使當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)增加，該類(lèi)產(chǎn)品較低的定價(jià)也直接拉低了8月份的成交均價(jià)，特別是當(dāng)代MOMA滿(mǎn)庭春項(xiàng)目限定售價(jià)僅為9500元/平方米，是近年來(lái)北京住宅市場(chǎng)為數(shù)不多的“萬(wàn)元盤(pán)”。

　　與此同時(shí)，8月市場(chǎng)供應(yīng)以小批次推盤(pán)為主，如亞奧金茂悅、住總?cè)f科橙、首開(kāi)常青藤等多個(gè)項(xiàng)目單次推盤(pán)量均在百套以?xún)?nèi)。高姍分析認(rèn)為，小批次推盤(pán)一方面是項(xiàng)目對(duì)于目前市場(chǎng)需求量與價(jià)格接受度的試探，另一方面是為了營(yíng)造“日光”、“開(kāi)盤(pán)售罄”的市場(chǎng)繁榮假象。

　　39個(gè)項(xiàng)目9月謹(jǐn)慎入市

　　事實(shí)上，大量房企并未完成上半年的銷(xiāo)售目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商下半年的壓力大增，面對(duì)“金九銀十”的傳統(tǒng)市場(chǎng)銷(xiāo)售的重要節(jié)點(diǎn)，部分品牌房企在8月份加大促銷(xiāo)力度搶客，如果要完成全年的銷(xiāo)售計(jì)劃，各大房企項(xiàng)目不得不加快推盤(pán)節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略。然而，開(kāi)發(fā)商卻并未選擇在傳統(tǒng)的9月推盤(pán)旺季大規(guī)模開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量?jī)H為39個(gè)。與7月和8月分別為36個(gè)及32個(gè)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量相比，這個(gè)“金九”可以用慘淡形容，其中還可能有樓盤(pán)推遲開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，同時(shí)庫(kù)存量大增，使新盤(pán)在定價(jià)策略方面很謹(jǐn)慎。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的39個(gè)項(xiàng)目中，包括東亞尚品臺(tái)湖、尚峯壹號(hào)、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季等19個(gè)純新盤(pán)，以及中信府、首開(kāi)緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等20個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　“在自住房的沖擊下，部分開(kāi)發(fā)商參考自住房定價(jià)搶客?！备呱罕硎荆宰》康馁?gòu)買(mǎi)群體基本與普宅市場(chǎng)的剛需客群重合，因此前一階段普宅項(xiàng)目的關(guān)注度明顯下滑，部分剛需盤(pán)被迫“貓冬”。隨著自住房項(xiàng)目大量上市，一些樓盤(pán)在地段位置和產(chǎn)品品質(zhì)上的不足曝露出來(lái)，特別是普宅項(xiàng)目為了爭(zhēng)搶客源開(kāi)始下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再突出，令部分剛需客群開(kāi)始回流商品房市場(chǎng)，促使蟄伏數(shù)月的剛需盤(pán)在9月加速上市，以爭(zhēng)取現(xiàn)階段正在猶豫或等待的剛需客群。

　　新盤(pán)定價(jià)回歸去年水平

　　9月本是開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)的重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，從年初的造勢(shì)到年中的蓄客，“金九銀十”通常是收獲的季節(jié)。近幾年，在樓市上行時(shí)，“金九銀十”這個(gè)節(jié)點(diǎn)并沒(méi)有帶來(lái)過(guò)度的火爆，被相對(duì)淡化，更多的開(kāi)發(fā)商愿意在樓市下行時(shí)抓住這個(gè)時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。也因此，各開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得格外小心謹(jǐn)慎，紛紛用“討好”購(gòu)房人的姿態(tài)，甚至低于周邊自住房項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)“抓住”購(gòu)房人。

　　從已公布的9月入市項(xiàng)目售價(jià)中，開(kāi)發(fā)商的謹(jǐn)慎一覽無(wú)余。純新盤(pán)東亞尚品臺(tái)湖的商住產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)為16500元/平方米起，是臺(tái)湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目。房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤(pán)五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地，以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅為19000-22000元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。未公布售價(jià)的項(xiàng)目則更加謹(jǐn)慎，還需通過(guò)蓄客數(shù)量與客戶(hù)心理預(yù)期來(lái)確定最終售價(jià)。

　　購(gòu)房人有望“撿漏”

　　除了受自住房的沖擊外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎定價(jià)更主要的原因是受庫(kù)存積壓及市場(chǎng)下行影響。截至8月20日，北京商品住宅存量為86235套，按7月成交量計(jì)算，目前住宅存量消化周期需13個(gè)月。自今年1月見(jiàn)底后，北京住宅市場(chǎng)庫(kù)存量進(jìn)入上升周期，已連續(xù)第7個(gè)月上漲，相比最低點(diǎn)時(shí)高出55%。

　　其中，近九成存量位于五環(huán)外，由于位置偏遠(yuǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，成為市場(chǎng)的“重災(zāi)區(qū)”。為了爭(zhēng)搶客戶(hù)群，五環(huán)外項(xiàng)目下半年價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒁挥|即發(fā)，也是剛性需求購(gòu)房者買(mǎi)房重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。因此，在銷(xiāo)售回款的高壓下，購(gòu)房者有望在“金九銀十”開(kāi)發(fā)商的搶客大戰(zhàn)中“撿漏”。

　　截至目前，折合2588.5億元銷(xiāo)售金額的庫(kù)存量，相當(dāng)于170家房企2013年北京商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售總額。高姍表示，“去庫(kù)存”已成為目前各大房企面臨的首要任務(wù)。隨著庫(kù)存量的不斷攀升，房企不得不通過(guò)調(diào)整價(jià)格、打折促銷(xiāo)來(lái)殺出重圍，取得較好銷(xiāo)量，因此未來(lái)新上市項(xiàng)目的定價(jià)也將逐漸平穩(wěn)，甚至出現(xiàn)回落。

　　“調(diào)價(jià)走量”仍是主基調(diào)

　　對(duì)于“金九銀十”的走勢(shì)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，金九銀十的主基調(diào)仍然是調(diào)價(jià)走量。目前影響市場(chǎng)的根本性因素有變動(dòng)趨勢(shì)，但未形成根本性變化，市場(chǎng)趨冷態(tài)勢(shì)不會(huì)驟然改變。

　　北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，市場(chǎng)走向除了取決于開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略外，還要看金融政策的走向。剛需盤(pán)將可能延續(xù)上半年低迷走勢(shì)，高端項(xiàng)目或?qū)⒂瓉?lái)集中入市，“在定向偏寬的金融政策背景下，應(yīng)該比上半年好?！?

　　同樣，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持相同觀點(diǎn)，他表示，“剛需樓盤(pán)起碼要到明年年終這批自住房銷(xiāo)售結(jié)束才有回暖可能。”

　　漢博商業(yè)機(jī)構(gòu)副總裁李亞明也認(rèn)為，對(duì)于“金九銀十”的預(yù)期或?qū)⒀雍笾撩髂晟习肽辍?

　　購(gòu)房窗口期已經(jīng)開(kāi)啟

　　當(dāng)然，也有部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“金九銀十”將為下半年樓市打開(kāi)新局面，華北珠江地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉蕓岐認(rèn)為，下半年北京樓市基本趨穩(wěn)，將進(jìn)入回升周期。目前“快速出貨”的房企實(shí)現(xiàn)回款后，必然將資金投入新一輪土地購(gòu)買(mǎi)，意味著可能花更多錢(qián)卻買(mǎi)到較差的地，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。所以，下半年房企采用大幅降價(jià)方式刺激銷(xiāo)量可能性較小。

　　“北京樓市不會(huì)有更糟表現(xiàn)，四季度初也有理由成為窗口期，是購(gòu)房者入市最佳時(shí)段?！饼埡瘓F(tuán)北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王勐表示，上半年北京樓市經(jīng)歷了艱難的開(kāi)局和慘淡的經(jīng)營(yíng)，使人們對(duì)下半年市場(chǎng)期待值更高。他表示，對(duì)后市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

　　融創(chuàng)中國(guó)北京公司營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理樓艷青表示，2014年肯定是市場(chǎng)分化的一年，對(duì)北京來(lái)說(shuō)是項(xiàng)目和項(xiàng)目之間的分化，“這個(gè)就很考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的功力?！彼J(rèn)為，北京出現(xiàn)調(diào)控很正常，無(wú)論什么樣的市場(chǎng)情況都不要過(guò)于悲觀或過(guò)于樂(lè)觀，從2008年到2011年再到2012年的深度調(diào)控，均出現(xiàn)過(guò)短暫的價(jià)格回調(diào)，但“任何一次調(diào)控都是價(jià)格退半步再進(jìn)三步”。樓艷青認(rèn)為，6月份應(yīng)該是這輪回調(diào)的底部。