7月末，越來越多的改善型樓盤開始步入市場。作為限價(jià)令松綁的延續(xù)，單價(jià)破4萬元的項(xiàng)目開始增多，甚至還有個(gè)別總價(jià)近千萬的樓盤再現(xiàn)了“日光”舊景。于是，單價(jià)、總價(jià)均較高的中高端改善樓盤在冷清的北京樓市中悄然興起。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，8月份可能開盤的32個(gè)新盤中，有一半是改善型項(xiàng)目。而上周新開盤的千萬級別項(xiàng)目北五環(huán)亞奧·金茂悅項(xiàng)目更是以現(xiàn)房姿態(tài)面世，被傳一小時(shí)內(nèi)就銷售3億元。再加上二手房成交量的明顯回升，近期樓市的一些新變化似乎都印證著購房窗口打開，購房人觀望在逐步消退，開始理性抄底。

　　真的是這樣嗎?北京青年報(bào)記者日前探訪了多處中高端項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，樓市的回暖遠(yuǎn)未像公布的銷售數(shù)據(jù)那般耀眼。大部分中高端的改善項(xiàng)目雖然對外報(bào)出了較高的價(jià)格，但實(shí)際上，在每個(gè)售樓處現(xiàn)場，看房人都可以坐下來和銷售員好好“砍砍價(jià)”。一些電商機(jī)構(gòu)甚至與開發(fā)商合作推出了為購房人提供首付貸款的金融服務(wù)，再加上名目繁多的各類優(yōu)惠，大部分改善型樓盤為了達(dá)成交易，實(shí)際上都以相對低價(jià)或降價(jià)的姿態(tài)被推入了市場。“無折扣不買房”已經(jīng)在買房人中間形成了共識。

　　調(diào)查

　　多個(gè)改善型樓盤扎堆入市 售樓處報(bào)價(jià)都能“坐下來談”

　　在各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，可以找到大量新盤入市的信息，不難發(fā)現(xiàn)，改善型的中高端項(xiàng)目，從7月底就開始形成了新盤扎堆的現(xiàn)象。也正是在大量同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭下，如何打動(dòng)買房人自然成了開發(fā)商的重中之重。北京青年報(bào)記者在隨買房人實(shí)地探盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，面對高總價(jià)的改善型項(xiàng)目，無論售樓員如何介紹自身優(yōu)勢，真正能打動(dòng)購房人的仍是售樓員口中的“價(jià)格可以坐下來聊一聊”。

　　上周末，北青報(bào)記者和準(zhǔn)備賣小換大的趙女士一同前往保利融創(chuàng)·楓丹壹號項(xiàng)目看房，與許多改善型項(xiàng)目一樣，楓丹壹號的售樓處內(nèi)醒目地?cái)[著周圍地價(jià)的比照圖，似乎在提醒著看房人，項(xiàng)目的售價(jià)僅相當(dāng)于地價(jià)的水平。負(fù)責(zé)接待講解的項(xiàng)目售樓員小孔(化名)表示，項(xiàng)目在售戶型從兩居三居到聯(lián)排別墅都有。對于趙女士感興趣的145平方米三居，她報(bào)出了600萬元總價(jià)，折合每平方米的價(jià)格超過了4萬元。

　　對于這樣的價(jià)格，在看到趙女士明顯猶豫后，小孔連忙表示，“您可以先看看樣板間，價(jià)格我們可以坐下來談。”

　　在看過樣板間，確認(rèn)趙女士確實(shí)有買房意愿后，小孔在項(xiàng)目的戶型圖上開始計(jì)算真實(shí)的價(jià)格。她以一套七層的145平方米三居室為例，單價(jià)約39986元/平方米，實(shí)際價(jià)格為576萬元，而后她又表示，項(xiàng)目方還給出了額外的優(yōu)惠，折扣之后，扣除電商的優(yōu)惠和付款方式的優(yōu)惠，小孔實(shí)際給趙女士的報(bào)價(jià)為558萬元，相比最早600萬元的價(jià)格，低了近50萬元。

　　類似價(jià)格可以“聊一聊”的情況在改善項(xiàng)目集中的亦莊區(qū)域十分普遍。不久之前這個(gè)區(qū)域曾因?yàn)槌墙āずｈ鞲瞥鲞^28800元/平方米起的特價(jià)團(tuán)購房而被認(rèn)為打開了降價(jià)窗口。如今，當(dāng)記者來到與海梓府緊鄰的亦莊·金茂悅時(shí)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目即將新推出的樓座均價(jià)已經(jīng)突破了4萬元/平方米。

　　“其實(shí)不是我們漲價(jià)了，而是之前海梓府的特價(jià)房噱頭的意味太濃，28000元/平方米的特價(jià)房只有幾套，一般購房人還買不到。”對于項(xiàng)目漲價(jià)的疑慮，接待記者的金茂悅售樓員解釋道，實(shí)際海梓府的簽約價(jià)格在36000元/平方米左右，而金茂悅作為區(qū)域內(nèi)主打綠色科技住宅、精裝修品質(zhì)更高的項(xiàng)目，即將加推的五期產(chǎn)品報(bào)價(jià)雖然突破了4萬元/平方米，但實(shí)際上與6月份開盤的四期產(chǎn)品價(jià)格差距并不大。

　　售樓員給記者算了一筆賬，最受歡迎的161平方米四居室，單價(jià)約42000元/平方米，總價(jià)約為676萬元，相比前一期3.8萬元左右的價(jià)格上漲明顯。但實(shí)際上，這個(gè)價(jià)格同樣是可以談的。售樓員表示，新加推的產(chǎn)品進(jìn)一步加大了促銷力度，除了與網(wǎng)站合作的5萬元抵10萬元優(yōu)惠外，還有一個(gè)9.5折的優(yōu)惠，這樣算下來折后的價(jià)格約為633萬元，便宜了40多萬元。再加上開盤當(dāng)天根據(jù)付款方式還將有不同的折扣，預(yù)計(jì)總價(jià)相比報(bào)價(jià)能降低50萬元，單價(jià)約合在3.9萬元/平方米，與此前的售價(jià)差距不小。

　　發(fā)現(xiàn)

　　改善型買房受困二套房高首付

　　電商配合項(xiàng)目推出首付分期或首付貸款

　　除了價(jià)格上的直接讓利，還有許多項(xiàng)目明里暗里為購房人打通了各個(gè)限制渠道。

　　在朝陽區(qū)某項(xiàng)目售樓處，一位售樓員給前來咨詢的北青報(bào)記者認(rèn)真地算著經(jīng)濟(jì)賬，135平方米的三居室，全下來約700萬元，由于前來買房的多是改善型置業(yè)，因此按照現(xiàn)行政策，首付往往需要達(dá)到70%?！艾F(xiàn)在沒那么多錢也沒關(guān)系，我們可以做首付分期?！笔蹣菃T拿著筆在樓書上算著:700萬的房子，開盤時(shí)可以先交30%的首付，即210萬元;剩余的40%，也就是280萬元，可以在之后的一年時(shí)間里交齊即可。

　　“如果我不想賣現(xiàn)在的房子，但又拿不出這么多首付款怎么辦?”對于此問題，以往售樓員都會(huì)無奈地表示很遺憾，但現(xiàn)在關(guān)于二套房繞開最低七成首付的規(guī)定卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī):“我們和某網(wǎng)站有合作，網(wǎng)站會(huì)為我們的購房人提供一些金融產(chǎn)品，以幫助應(yīng)付首付不足的情況。像我們最終和網(wǎng)站電商談的是，他們能給我們的客戶最高90萬元的首付貸款，需要購房人每年還款的利息約三萬元。”

　　以這套總價(jià)700萬的房子為例，按照二套房政策，首付要490萬，而開發(fā)商的首付款可以分期再加上類似電商的首付款貸款后，大大減輕了改善型購房人的首付壓力。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)前樓市中，一些主流房產(chǎn)門戶網(wǎng)站電商都推出了類似的金融產(chǎn)品，意在為購房人提供貸款資金方面的支持。值得注意的是，根據(jù)開發(fā)商與電商的合作方式不同，每個(gè)項(xiàng)目能給予買房人的首付貸款額度和還款利息的點(diǎn)數(shù)也各有不同，暫時(shí)并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。而有的項(xiàng)目通過電商提供的首付貸款甚至打出了零息的旗號。

　　除了與電商的合作之外，開發(fā)商也在積極改變策略，拉動(dòng)銷售。東亞新華就在近期宣布旗下全國所有樓盤推出首付分期策略。

　　對此，東亞新華營銷總監(jiān)賈玉鵬介紹說，此次東亞新華推出的首付分期策略具體細(xì)節(jié)可表述為，客戶購買東亞新華全國所有住宅類產(chǎn)品可先付總房款的10%，購買其他辦公類產(chǎn)品，可先付總房款的20%，其余首付款在一年內(nèi)付清即可。賈玉鵬表示，此次政策調(diào)整意在通過降價(jià)、讓價(jià)的方式加快下半年樓盤的去化速度，提高周轉(zhuǎn)率。

　　開發(fā)商看法

　　任務(wù)壓力逼迫加速出貨

　　無論是項(xiàng)目價(jià)格“有的談”，還是開發(fā)商聯(lián)合電商推出各種金融信貸服務(wù)，其最終目的都是促成交易。北京市房協(xié)秘書長陳志就直言，上半年的成交慘淡讓許多房企在下半年都面臨更艱巨的出貨任務(wù)。

　　即將推出第五期產(chǎn)品的亦莊·金茂悅距離第四期產(chǎn)品的推出僅時(shí)隔兩個(gè)月，而旗下的望京·金茂府、亞奧·金茂悅等也都沒有停頓，推出了僅剩的樓王戶型。北京方興地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者透露，之所以全線產(chǎn)品都在加推，就是因?yàn)?013年銷售數(shù)據(jù)亮眼，導(dǎo)致今年的任務(wù)格外的重。為了完成目標(biāo)，不但旗下產(chǎn)品都沒有采取捂盤策略，而且新一期加推后的價(jià)格也沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　由于去年市場行情火爆，許多項(xiàng)目今年初都制定了較高的業(yè)績目標(biāo)，但市場溫度的急轉(zhuǎn)直下后，留給各個(gè)項(xiàng)目沖刺業(yè)績的時(shí)間僅剩下最后半年了。

　　兩周前，位于海淀區(qū)上地板塊的改善型項(xiàng)目華潤·萬橡府因?yàn)椤叭展狻倍鴤涫荜P(guān)注。華潤北京大區(qū)營銷管理部助理總經(jīng)理秦江對北青報(bào)記者證實(shí)，萬橡府本打算今年只開這一期，但同樣因?yàn)闃I(yè)績壓力迫使他在三季度再次加推一棟樓。

　　秦江表示，萬橡府作為華潤·橡樹灣的后期，原始地價(jià)很便宜，而與項(xiàng)目一公里左右距離的合景泰富地塊，在2013年拿地的樓面地價(jià)接近4.9萬元/平方米，將打造成價(jià)格超過9萬元的高端項(xiàng)目。而萬橡府原本也可以待價(jià)而沽，比鄰地王定價(jià)。但考慮到業(yè)績壓力，經(jīng)過市場摸底后發(fā)現(xiàn)，5.8萬元每平方米的精裝修價(jià)格是購房人接受的區(qū)間，因此項(xiàng)目不但意外地獲得了“日光”，預(yù)計(jì)新加推樓座的定價(jià)也會(huì)在5.8萬元/平方米左右，力求快銷。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)

　　二手房成交升溫 購房窗口期逼近

　　不難看出，新房市場的成功交易都是建立在開發(fā)商讓利的基礎(chǔ)上的，這樣的讓利有的是真刀真槍的降價(jià)，有的則是明里暗里的為購房人排除買房阻礙。

　　同時(shí)，二手房市場成交量也開始觸底反彈，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是增加了房產(chǎn)交易的流動(dòng)性，為“賣一買一”的升級置業(yè)提供了可能。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京二手房市場累計(jì)成交7872套，環(huán)比上漲22%。這也是繼今年4月份以來，二手房交易連降3個(gè)月下降后的首次大幅回升。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，隨著新房項(xiàng)目入市價(jià)格的不斷調(diào)整，部分項(xiàng)目的定價(jià)已達(dá)到購房者心理預(yù)期，使得購房者從觀望中轉(zhuǎn)為入市成交。另外，央行6月份的兩次定向降準(zhǔn)，預(yù)示著銀行額度將會(huì)略微寬松，資金流動(dòng)面將有所好轉(zhuǎn)。在此情形下，房貸利率高企的市場現(xiàn)狀也將會(huì)逐步得到緩解，得到貸款支持的購房者入市，拉升了樓市成交量。

　　另外，任啟鑫也表示，北京政府明確提出，將適時(shí)合理調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的政策利好，這將會(huì)在降低房屋交易的稅費(fèi)的同時(shí)直接刺激二手房交易量。一旦二手房市場復(fù)蘇，改善型買房人就會(huì)加快“賣舊買新”的步伐，或許將引來今年樓市的購房窗口期，成績量也有望穩(wěn)定回升。