4月以來(lái)，在3·30樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時(shí)，受庫(kù)存高企、市場(chǎng)低迷影響，三四線城市成交難現(xiàn)起色，樓市不對(duì)稱(chēng)回暖明顯。不僅如此，盡管官方并沒(méi)有明確的空置率數(shù)據(jù)，但三四線城市的“空城”危機(jī)仍在發(fā)酵。那么，三四線城市為啥會(huì)出現(xiàn)大量房屋空置情況呢？

　　分化的數(shù)據(jù) 一二線城市住宅升幅明顯

　　今年初以來(lái)，全國(guó)樓市分化更為明顯。在各項(xiàng)救市政策刺激下，一線城市以及部分需求較大的二線城市，房企的庫(kù)存以及銷(xiāo)售回款各方壓力將會(huì)有所減輕，部分一線城市甚至出現(xiàn)日光盤(pán)，但是，庫(kù)存壓力較大的三四線城市，成交依舊難現(xiàn)起色。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新增供應(yīng)2464套商品住宅，而當(dāng)月成交量則高達(dá)9218套，使得一直處于高位的庫(kù)存量開(kāi)始明顯下滑。

　　在樓市升溫之后，消失已久的日光盤(pán)也在北上廣深四大一線城市和廈門(mén)、武漢等部分二線城市重現(xiàn)。比如，4月25日~26日，北京共有6盤(pán)入市，分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恒大領(lǐng)寓、首開(kāi)常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便實(shí)現(xiàn)了日光。

　　相比一二線城市樓市的迅速升溫，三四線城市的表現(xiàn)要暗淡不少。4月份以來(lái)，一二線城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環(huán)比上漲了27%。而三四線城市對(duì)新政刺激反應(yīng)冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

　　“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市主要集中在東部沿海，所以東部的表現(xiàn)要好過(guò)中西部。在3·30新政后，像四個(gè)一線城市和杭州、南京等準(zhǔn)一線城市的購(gòu)房者出于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲等各種因素，入市節(jié)奏加快。相比之下，經(jīng)濟(jì)一般的三四線城市由于供大于求，對(duì)于政策的強(qiáng)力刺激反應(yīng)冷淡。

　　此外，中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示，今年全國(guó)樓市區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖、上漲趨勢(shì)，而人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線城市或三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

　　不僅如此，庫(kù)存高企，已經(jīng)成為三四線城市面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)?！斑^(guò)去幾年房地產(chǎn)企業(yè)迫于一二線城市開(kāi)發(fā)壓力，轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行造城運(yùn)動(dòng)，新建了很多樓盤(pán)，但之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速減慢，導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)售困難。三四線城市出現(xiàn)空城化不可避免?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群表示。

　　以江蘇南通為例，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年南通的土地累計(jì)成交量超過(guò)7500萬(wàn)平方米，以目前的去化速度，消化時(shí)間需要近15年，其人均住房建筑面積達(dá)40.9平方米，遠(yuǎn)超過(guò)北京、上海等地。

　　三四線城市 10億平方米空置房觸目驚心

　　“三四線城市之前的積壓庫(kù)存量巨大，而需求有限，因此這些區(qū)域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

　　張大偉認(rèn)為，自2013年以來(lái)三四線城市的新房成交量一直處于低位，新的樓市危機(jī)隨時(shí)可能出現(xiàn)。之前，由于樓市投資資金撤出、房?jī)r(jià)大跌，溫州與鄂爾多斯出現(xiàn)了崩盤(pán)。這樣的案例在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也可能會(huì)再次上演。

　　國(guó)際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示，目前中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米，要將地產(chǎn)開(kāi)工率維持在中等水平，還要進(jìn)一步提高銷(xiāo)售率。這意味著中國(guó)的房?jī)r(jià)還是太高，房?jī)r(jià)水平還要繼續(xù)調(diào)整。

　　朱民提供的10億平方米的空置面積數(shù)據(jù)，令人觸目驚心。在朱民提供上述數(shù)據(jù)之前，西南財(cái)大教授甘犁關(guān)于“中國(guó)家庭金融調(diào)查項(xiàng)目(CHFS)”的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，約為4900萬(wàn)套住房。但這一數(shù)據(jù)卻遭到華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的質(zhì)疑。

　　盡管有關(guān)“空置率高企”的話題多次引發(fā)業(yè)內(nèi)激烈爭(zhēng)論，但空置率始終沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)，由于對(duì)空置率及空置的概念不明晰，還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。

　　此前，多地住建部門(mén)或房管部門(mén)也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經(jīng)費(fèi)不足等因素難以落實(shí)。

　　民間也曾嘗試多種辦法統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，包括最原始的“數(shù)黑燈”方式。國(guó)家電網(wǎng)公司2010年曾公布全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查結(jié)果，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。但現(xiàn)有的各種算法都被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“不具有代表性”，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)“不夠權(quán)威”。

　　2014年底，標(biāo)準(zhǔn)排名機(jī)構(gòu)曾發(fā)布了“中國(guó)大陸城市‘鬼城’指數(shù)排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指數(shù)位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關(guān)、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預(yù)測(cè)，中國(guó)未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)近50座“鬼城”。

　　這一排名的依據(jù)為，住建部的占用地標(biāo)準(zhǔn)為每平方公里建成區(qū)容納1萬(wàn)人口。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，以城區(qū)人口與建成區(qū)面積的占比來(lái)計(jì)算一個(gè)城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，并將這一數(shù)值稱(chēng)為“鬼城指數(shù)”。

　　不過(guò)這一數(shù)據(jù)并不能令人信服。上海交通大學(xué)城市科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉士林指出，根據(jù)我國(guó)城市規(guī)劃編制，基本上以20年為一個(gè)周期，再加上新城建成后居民遷入也需要幾年的時(shí)間，所以該報(bào)告選取的5年數(shù)據(jù)顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)論。

　　北京市房協(xié)一位負(fù)責(zé)人表示，“對(duì)于空置的概念，各界目前也沒(méi)有統(tǒng)一，這也影響了這方面數(shù)據(jù)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)?！彼J(rèn)為，出于各種原因，有些住宅數(shù)據(jù)是政府不愿意公開(kāi)的，但這部分信息卻至關(guān)重要，不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)后，大部分?jǐn)?shù)據(jù)都有望得到公開(kāi)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的主體都可以提供有意義的數(shù)據(jù)參考，也有利于地方政府針對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策。

　　空置的理由 農(nóng)民工并未在城市安居

　　早在2005年，索羅斯就曾預(yù)言，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會(huì)破裂，中國(guó)也挺不過(guò)三年。他猜對(duì)了美國(guó)，卻猜錯(cuò)了中國(guó)。

　　索羅斯、吉姆·查諾斯、羅杰斯等全球投資大師并不看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。是投資大師們錯(cuò)了還是中國(guó)的富豪們錯(cuò)了？或許，他們的最大分歧并不在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，而是泡沫將在何時(shí)破滅。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫何時(shí)破滅仍需時(shí)間檢驗(yàn)，但中國(guó)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)空置率危機(jī)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機(jī)正在三四線城市蔓延——內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。

　　據(jù)同策機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從2015年3月份36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市。

　　比如廈門(mén)、青島、武漢、西安、長(zhǎng)沙、寧波、大連等二線城市，無(wú)錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)，甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價(jià)。

　　需要指出的是，以房地產(chǎn)作為主要產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是地方政府的普遍選擇，但這里面存在陷阱。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)城市化速度大大加快，大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，這些務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民被統(tǒng)計(jì)進(jìn)入城市化人口，因此就有了城市化率的快速提高。

　　不過(guò)，當(dāng)前的中國(guó)城市化與一般國(guó)家的城市化有很大差異，主要有兩點(diǎn)：一是進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工大多只是個(gè)人進(jìn)城了，他們的父母、子女仍留在村里；二是進(jìn)城農(nóng)民工并未在城市安居，而可能會(huì)返回農(nóng)村。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市有更多高收入就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)民工也多到這些地區(qū)務(wù)工經(jīng)商。但沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)很高，農(nóng)民工幾乎不可能在這些發(fā)達(dá)地區(qū)買(mǎi)得起房。

　　中西部地區(qū)的縣城，因?yàn)榭h域經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，縣城很難提供較高收入的就業(yè)機(jī)會(huì)，縣城就不是農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的首選地。但這些商品房相對(duì)于沿海地區(qū)和大中城市要便宜很多，農(nóng)民工舉全家之力還是有可能在縣城買(mǎi)得起房子的。

　　因此我們經(jīng)?？吹降默F(xiàn)象是：中西部出來(lái)的農(nóng)民工在沿海地區(qū)或者大中城市就業(yè)，而在他們的家鄉(xiāng)——中西部縣城買(mǎi)房。他們務(wù)工經(jīng)商的地點(diǎn)與買(mǎi)房的地點(diǎn)之間出現(xiàn)了錯(cuò)位。

　　中西部地區(qū)的這些縣級(jí)政府當(dāng)然非常鼓勵(lì)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外出務(wù)工的農(nóng)民工買(mǎi)房，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一步就是搞土地開(kāi)發(fā)，招商引資搞房地產(chǎn)，建商品房，然后賣(mài)給有購(gòu)買(mǎi)能力的農(nóng)民工。只要建了商品房賣(mài)得出去，開(kāi)發(fā)商就可以賺錢(qián)，地方政府就可以賣(mài)地、就可以收稅，就有土地財(cái)政收入。

　　因此當(dāng)?shù)氐胤秸麄鞴膭?lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，買(mǎi)房置業(yè)。在縣城買(mǎi)了房置了業(yè)找不著合適工作怎么辦？雖然你現(xiàn)在買(mǎi)了房子不住，卻可以作為將來(lái)的產(chǎn)業(yè)置辦在那里，既可以漲價(jià)又可以將來(lái)自住。前些年房?jī)r(jià)確實(shí)在不斷上漲，這就鼓勵(lì)了更多農(nóng)民工在縣城買(mǎi)房置業(yè)。注意，是置業(yè)而不是居住。

　　除農(nóng)民工買(mǎi)房置業(yè)外，農(nóng)村婚姻市場(chǎng)中女少男多，女方希望借談婚論嫁來(lái)完成城市化，她們對(duì)男方的要求過(guò)去是在農(nóng)村建有新房，現(xiàn)在則是要在縣城買(mǎi)一套住房。借婚嫁，農(nóng)村年輕人往往將男方父母一輩子的積蓄甚至預(yù)期收入一次性用于在縣城買(mǎi)房。

　　因?yàn)樽罱嗄陙?lái)房?jī)r(jià)一直在漲，在縣城置業(yè)的農(nóng)民工，或?yàn)樽优I(mǎi)婚房的農(nóng)民家庭，傾全部積蓄在縣城所買(mǎi)商品房雖然沒(méi)有住，其市場(chǎng)價(jià)卻一直在漲，買(mǎi)房就成了最好的保值手段。因此有更多農(nóng)民家庭為子女在縣城買(mǎi)房。地方政府受此鼓勵(lì)，也加速土地開(kāi)發(fā)，更多開(kāi)發(fā)商加入進(jìn)來(lái)，建造更多商品房。形成循環(huán)。

　　于是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展，中西部縣城普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的奇觀。縣城快速擴(kuò)大，然而產(chǎn)業(yè)卻未跟上，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有就業(yè)，尤其缺少較高收入的就業(yè)。因此在縣城置辦了商品房的農(nóng)民工卻大多在大中城市工作，漸漸地，地方政府和開(kāi)發(fā)商加速建造的大量商品房終于出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下跌。農(nóng)民家庭買(mǎi)房積極性下降，大量商品房就更賣(mài)不出去。由此形成惡性循環(huán)。

　　賣(mài)不出去和賣(mài)出去后沒(méi)有人住的商品房，就這樣一片片聳立在縣城邊上。之前靠房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的縣域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在陷入蕭條，一些房地產(chǎn)老板因此出現(xiàn)資金鏈斷裂，地方政府土地財(cái)政銳減，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困境。

　　發(fā)展了產(chǎn)業(yè) 才可能有好的城市化

　　之所以農(nóng)民要進(jìn)城買(mǎi)房，是因?yàn)樗麄冊(cè)诔鞘杏芯蜆I(yè)，可以在城市體面安居。沒(méi)有高收入的就業(yè)機(jī)會(huì)，就沒(méi)有人可以在城市住得下來(lái)。只有發(fā)展了產(chǎn)業(yè)才可能有好的城市化。一個(gè)國(guó)家，不可能產(chǎn)業(yè)沒(méi)有發(fā)展，卻可以讓所有人都體面地在城市安居。不僅農(nóng)民買(mǎi)了房會(huì)住不下去，即使政府提供廉租房，農(nóng)民仍然安居不下去。

　　本質(zhì)上，房地產(chǎn)及土地財(cái)政收入是經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，附著在土地上的非農(nóng)使用增值收益歸公的產(chǎn)物。先有產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才有城市的擴(kuò)張，城市擴(kuò)張就能自然帶動(dòng)城郊土地非農(nóng)使用的需要，也才會(huì)有土地非農(nóng)使用的增值收益，這些土地非農(nóng)使用的增值收益通過(guò)土地財(cái)政形式自然而然歸地方政府占有。地方政府如果只想獲得土地財(cái)政收入，只搞土地開(kāi)發(fā)，而不考慮產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)，則即使縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一時(shí)成功，最終也注定不可持續(xù)，而致后患無(wú)窮。