■悲觀者也好，樂觀者也罷，無一例外地都提到了房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

　　■在樓市"新常態(tài)"下，"互聯(lián)"成了房企老板們?cè)谠S多場(chǎng)合的談資，在他們看來，無論是營(yíng)銷方式變革，還是產(chǎn)品升級(jí)，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中，都應(yīng)當(dāng)大膽"觸網(wǎng)"。

　　■說房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，還應(yīng)包括發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、觀念的轉(zhuǎn)變以及心態(tài)的調(diào)整，必須適應(yīng)新形勢(shì)，以一種更為健康豁達(dá)和回歸市場(chǎng)的心態(tài)，冷靜看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　即將過去的2014年，堪稱房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年。這一年有許多利好消息，但又伴隨著許許多多的"不盡如人意"。年關(guān)到來之際，地產(chǎn)大佬王健林來了個(gè)總結(jié)陳詞，他在12月13日的"2014(第十三屆)中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)"上表示："不要幻想中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤，這個(gè)可能性是不存在的，我們杠桿率沒有那么高。"但在12月14日的"全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2014年會(huì)"上，他又表達(dá)了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)前景擔(dān)憂："不要再抱有房地產(chǎn)再次高潮的幻想。"王健林的話頗耐人尋味，倒不在于話的本身，而在于說話的方式，明明是同一場(chǎng)合用一句話就能說清楚的，為何非要掰成兩句話，分兩天，在兩個(gè)不同場(chǎng)合來說？好像是"大喘氣"。

　　重新定位與轉(zhuǎn)型

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，王健林說話的方式，是有其用意的。他在12月13日的發(fā)言所針對(duì)的人群是悲觀唱空者，在這部分人群看來，隨著今年交易下降，特別是新開工面積的下降，房地產(chǎn)有很大風(fēng)險(xiǎn)。王健林用一句"不要幻想中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤"，給悲觀者吃個(gè)"定心丸"，他試圖讓這部分人群相信："中國(guó)有強(qiáng)有力的政府，會(huì)適度地調(diào)控。再加上我們還有最大的一個(gè)利好，就是城市化率還比較低，估計(jì)目前真實(shí)的城市化率不足50%，所以我們還有一段時(shí)間的轉(zhuǎn)型期，這個(gè)時(shí)間是8年至10年。"

　　他在12月14日的發(fā)言所針對(duì)的則是另一部分人群，這部分人群是樂觀唱多者，他們相信，隨著政策的寬松，各地逐步取消限購(gòu)以及"9·30新政"的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來又一春，房?jī)r(jià)又將呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，"炒房套現(xiàn)、一夜致富"不是夢(mèng)。王健林告誡他們："不要再抱有房地產(chǎn)再次高潮的幻想。"因?yàn)樗亚逍训乜吹剑袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)在接下來10年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。

　　王健林的兩句話是非常中肯的，在他看來，這兩種觀點(diǎn)代表了兩個(gè)極端，都有問題。

　　悲觀主義者認(rèn)為，房地產(chǎn)作為過去的"高大上"已經(jīng)落魄成為今天的"屌絲"，比如潘石屹曾直言不諱地說："房地產(chǎn)的日子確實(shí)一天不如一天，在走下坡路。""房地產(chǎn)業(yè)如果不轉(zhuǎn)型，很快就會(huì)成為今天的鋼鐵業(yè)、煤炭業(yè)。"而樂觀主義者則相信，樓市又將重溫"高大上"的風(fēng)光，隨之而來的是利潤(rùn)空間的大幅增長(zhǎng)。

　　王健林的話讓人聯(lián)想起中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)，該公報(bào)未提房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)商及專家看來，似乎也是一個(gè)暗示，即無論唱空還是唱多，房地產(chǎn)市場(chǎng)都須冷靜看待。

　　正如房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一所指出：雖然公報(bào)里沒有房地產(chǎn)字樣，但其提到的穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生等都與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，比如中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速將由高速轉(zhuǎn)到中高速。房地產(chǎn)業(yè)也處在一個(gè)換擋期，也面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整。"過去過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是支柱型產(chǎn)業(yè)，未來應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)定位為基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)。"

　　悲觀者也好，樂觀者也罷，無一例外地都提到了房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。那么，這將是一場(chǎng)怎樣的轉(zhuǎn)型？

　　互聯(lián)網(wǎng)思維成為"新常態(tài)"

　　地產(chǎn)大佬們所說的轉(zhuǎn)型，其實(shí)在2014年已現(xiàn)端倪。2014年被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。在樓市"新常態(tài)"下，"互聯(lián)"成了房企老板們?cè)谠S多場(chǎng)合的談資，他們?cè)谂λ伎己吞剿髦磥砣绾瓮瓿蓚鹘y(tǒng)房企與互聯(lián)網(wǎng)融合的落地，在他們看來，無論是營(yíng)銷方式變革，還是產(chǎn)品升級(jí)，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中都應(yīng)當(dāng)大膽"觸網(wǎng)"。

　　比如，萬通集團(tuán)主席馮侖看似無心的一句調(diào)侃，卻也道出了地產(chǎn)商們渴望向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型靠攏的內(nèi)心向往："都說只見新人笑，哪聞舊人哭。如今房地產(chǎn)業(yè)成了舊人，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大健康等成了新人。現(xiàn)在地方政府是圍著這些新人笑。"事實(shí)上，房地產(chǎn)商們已經(jīng)被賦予了互聯(lián)網(wǎng)思維。

　　這一點(diǎn)在萬達(dá)和萬科體現(xiàn)得尤為突出。

　　人們記憶猶新的是，今年8月份，就在阿里巴巴即將登陸美國(guó)紐交所之際，同樣如火如荼地籌備在香港IPO的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，卻上演了一幕"小插曲"：萬達(dá)火速聯(lián)合騰訊、百度打出O2O大旗，宣布共同出資在香港注冊(cè)成立萬達(dá)電子商務(wù)公司。此聯(lián)合被業(yè)界戲稱為"騰百萬"。人們好奇地問：萬達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)商，在啟動(dòng)上市前夕，不是集中精力應(yīng)對(duì)各種上市前的準(zhǔn)備工作，卻熱衷于電子商務(wù)，難道是出于一時(shí)的心血來潮？而事實(shí)上，這段小小的"插曲"，恰是標(biāo)志性的拐點(diǎn)，意味著萬達(dá)地產(chǎn)的電子商務(wù)平臺(tái)已經(jīng)起航，努力推動(dòng)著傳統(tǒng)商業(yè)走向深藍(lán)。事實(shí)上，房地產(chǎn)界對(duì)于電子商務(wù)模式的探討一直在進(jìn)行。先有2011年的SOHO中國(guó)網(wǎng)上賣房，隨后，恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂等也都參與了房產(chǎn)電商的試水。

　　萬科在年初也推出了一系列旨在推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維的行動(dòng)，盡管這些行動(dòng)看似無厘頭。郁亮帶領(lǐng)著眾高管拜訪了阿里巴巴、騰訊、小米、海爾等多家與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的企業(yè)，跟著火起來的還有"互聯(lián)網(wǎng)思維"這個(gè)詞，那段時(shí)間大佬們出來演講總要談?wù)剬?duì)它的看法，隨即在微信里廣為傳播，受寵程度可見一斑。

　　眼下，很多人對(duì)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)思維的認(rèn)知是"在網(wǎng)上買賣房子""跟小米造手機(jī)一樣造房子"，而更深遠(yuǎn)的理解則趨向于他們是在讓新的思維方式來沖擊自己，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)確實(shí)是在改變世界，而且非常迅速，這些企業(yè)不同于傳統(tǒng)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理方式、產(chǎn)品研發(fā)模式啟發(fā)了地產(chǎn)人，于是才有了改變行業(yè)的"全民營(yíng)銷""眾籌""合伙人制""社區(qū)APP"等等一系列創(chuàng)新之舉。

　　有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)，未來如果你還把互聯(lián)網(wǎng)思維當(dāng)做房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的噱頭，而不是經(jīng)營(yíng)思路的一種嘗試和轉(zhuǎn)變，那么你既有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可能在瞬間就會(huì)被改變甚至逆轉(zhuǎn)。

　　房網(wǎng)聯(lián)姻創(chuàng)新營(yíng)銷模式

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)姻，一個(gè)最為顯著的特征在于用互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新營(yíng)銷模式，具體表現(xiàn)為"全民營(yíng)銷"和"跨界營(yíng)銷"正在興起。這種現(xiàn)象在2014年表現(xiàn)得最為搶眼，其強(qiáng)大生命力在未來將更加得以彰顯。

　　"全民營(yíng)銷"就是利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)（手機(jī)）和社交平臺(tái)（微信），把員工、老業(yè)主、粉絲等等與企業(yè)相關(guān)的人都變成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從而改變了原來通過媒體宣傳等待客戶的營(yíng)銷方式，全民營(yíng)銷是發(fā)動(dòng)所有有效資源去拉客戶，擴(kuò)大了圈層的大小和客戶有效率。

　　于是萬科有了"萬享會(huì)"，恒大有了"恒房通"，碧桂園有了"鳳凰通"，綠地有了"GSC地產(chǎn)營(yíng)銷平臺(tái)"……如果所有企業(yè)都在做全民營(yíng)銷平臺(tái)，把所有人都變成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，想想這會(huì)形成多大的力量。

　　萬科同時(shí)還大力推廣"全民經(jīng)紀(jì)人"。在萬科上半年業(yè)績(jī)推介會(huì)上，郁亮在談及營(yíng)銷策略時(shí)指出："萬科仍會(huì)全力推廣全民經(jīng)紀(jì)人概念。"合肥萬科依托智訊互動(dòng)研發(fā)的全民帶客"神器"--帶客通，正是萬科"全民經(jīng)紀(jì)人"的全新營(yíng)銷實(shí)踐。正在施行的"全民經(jīng)紀(jì)人"模式依托于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，注冊(cè)參與門檻低，任何掌握有微信且有好友的人都可通過平臺(tái)注冊(cè)成為萬科項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)人，通過介紹客戶購(gòu)買項(xiàng)目而獲取傭金，在樓市降溫、瘋狂去庫(kù)存的今天，"全民營(yíng)銷"的啟用，似乎正成為當(dāng)下"賣房神器"！

　　而"跨界營(yíng)銷"更有助于推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維在地產(chǎn)營(yíng)銷當(dāng)中一顯身手。

　　11月6日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與京東集團(tuán)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)展開合作，期望探索通過"互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌"的方式，針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷嘗試，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱之為"跨界創(chuàng)新去庫(kù)存促營(yíng)銷"。

　　同策咨詢分析師舉例說明：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可以拿出一套原價(jià)為100萬元的房源，再將其重新定價(jià)到90萬元向購(gòu)房者出售，而京東金融則可以在其互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上，針對(duì)這套房源的購(gòu)房資格包裝出一個(gè)眾籌的理財(cái)產(chǎn)品，眾籌金額可以設(shè)定為80萬元，當(dāng)投資者以每份1萬元的金額完成80份認(rèn)購(gòu)后，便完成了對(duì)一套特惠房源購(gòu)房資格的眾籌。

　　不過，此次遠(yuǎn)洋聯(lián)手京東眾籌買房以失敗告終，因?yàn)槭赘犊罨I集不到一成，按照規(guī)定，在活動(dòng)結(jié)束后籌到的錢數(shù)達(dá)到17萬元，活動(dòng)才算成功，而截至11月29日共有1304名支持者，籌集1.4344萬元。此次"11元籌首付"活動(dòng)最終失敗。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在天津、上海、秦皇島等城市組織的"11元籌首付"活動(dòng)也沒有成功，網(wǎng)站頁面開始退款。

　　但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，遠(yuǎn)洋這次活動(dòng)雖然難以落地，難以將網(wǎng)絡(luò)參與者轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房客，意義在于趕了熱點(diǎn)，"賺了熱鬧"。這也可以算是互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷的一種顛覆：小成本包裝大噱頭吸引眾多客戶。遠(yuǎn)洋腦子里這張互聯(lián)網(wǎng)思維的網(wǎng)算是真的開始織起來了，而且是自上而下全盤發(fā)動(dòng)。

　　據(jù)此看來，未來遠(yuǎn)洋勢(shì)必要將跟互聯(lián)網(wǎng)的合作演變成常態(tài)，雖然目前其內(nèi)部討論的思路都比較片段，還未形成系統(tǒng)的方案，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，與目前都在擁抱互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)商更明確的是，從遠(yuǎn)洋最高層的想法就已確定了與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的方向，而在明年，遠(yuǎn)洋計(jì)劃在5月過后就會(huì)有更深度的互聯(lián)網(wǎng)動(dòng)作。

　　觀念和心態(tài)也須轉(zhuǎn)變

　　說房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其實(shí)不僅包括以上提到的營(yíng)銷方式的轉(zhuǎn)型，還應(yīng)包括發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、觀念的轉(zhuǎn)變以及心態(tài)的調(diào)整，即必須適應(yīng)新形勢(shì)，以一種更為健康豁達(dá)和回歸市場(chǎng)的心態(tài)，冷靜看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。正如馮侖所說："最重要的是改變自己，看到房地產(chǎn)發(fā)展模式的變化。"

　　上置控股董事局主席兼首席執(zhí)行官施建的觀點(diǎn)是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不提房地產(chǎn)，說明頂層設(shè)計(jì)越來越好。不需要對(duì)一個(gè)行業(yè)過多關(guān)心。政府要學(xué)會(huì)無為而治，把更多的事情交給市場(chǎng)來解決。

　　目前的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上擬定的明年GDP增速目標(biāo)較今年將有所下調(diào)，但也在市場(chǎng)的普遍預(yù)期范圍內(nèi)，一般認(rèn)為會(huì)調(diào)整到7%這個(gè)位置。這會(huì)讓一些鼓吹房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)、房地產(chǎn)救中國(guó)的人很失望。

　　對(duì)此，房地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成表示，看中國(guó)樓市，不能只是站在開發(fā)商的角度來分析，要全面地、歷史地站在政治、民生、社會(huì)的角度來看才行。過去，幾個(gè)開發(fā)商就占據(jù)了房地產(chǎn)輿論的制高點(diǎn)，房地產(chǎn)峰會(huì)就是開發(fā)商峰會(huì)，房地產(chǎn)論壇就是開發(fā)商大佬的聚會(huì)。他們總是喊漲漲漲，今年漲、明年漲，20年后還要漲。沒有分析、沒有理論、沒有邏輯。

　　當(dāng)下，市場(chǎng)剛剛有一點(diǎn)兒起色，就有人放言"明年市場(chǎng)價(jià)格將高于今年10%-15%"，一些市場(chǎng)傳言稱，綠城明年計(jì)劃把所有在售項(xiàng)目售價(jià)上漲3%-10%后，融創(chuàng)中國(guó)內(nèi)部發(fā)出調(diào)價(jià)通知，各項(xiàng)目自明年1月1日起，根據(jù)項(xiàng)目具體情況對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調(diào)。同時(shí)，龍湖長(zhǎng)沙公司也發(fā)出調(diào)價(jià)通知，逐步取消優(yōu)惠促銷政策，年后漲價(jià)5%。

　　對(duì)于以上各種傳言，分析人士難以置評(píng)，但需提醒人們，在這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，人們經(jīng)常會(huì)提到一個(gè)新詞"新常態(tài)"，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了新常態(tài)。面對(duì)現(xiàn)在樓市的艱難局面，不能否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)仍占經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，不能否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，但今后更要強(qiáng)調(diào)和堅(jiān)持的就是用市場(chǎng)的手段調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，要以理性的心態(tài)看待市場(chǎng)的變化。

　　有必要提及的是，日前由中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院、經(jīng)濟(jì)研究所等主辦的"中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（2014-2015）"上發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)》（以下簡(jiǎn)稱《預(yù)測(cè)》）顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生全面逆轉(zhuǎn)。即使政策進(jìn)一步寬松，未來持續(xù)回調(diào)的趨勢(shì)沒有變化?！额A(yù)測(cè)》認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的供求已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，調(diào)整預(yù)期已經(jīng)形成。從未來政策調(diào)控趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)政策常態(tài)化并不會(huì)演化為政府無條件地托市。