國(guó)慶長(zhǎng)假以來(lái)，部分一二線城市商品住宅成交量持續(xù)反彈。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在近期一系列政策利好影響下，市場(chǎng)預(yù)期正出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，部分需求開始入市，政策疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)仍取決于各地后續(xù)政策調(diào)整與銀行房貸利率優(yōu)惠力度，但房?jī)r(jià)暴漲可能性不大。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，10月12日至18日一周，監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)主要一二線城市住宅合計(jì)簽約面積環(huán)比回升45%。其中，北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積環(huán)比漲幅分別達(dá)到134%、78%、69%、51%，其中一線城市整體漲幅達(dá)到80%。報(bào)告指出，隨著成交持續(xù)回暖，幾大代表性城市庫(kù)存總量在繼續(xù)下降，去化壓力有所緩解。

　　另?yè)?jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)升溫，國(guó)慶長(zhǎng)假后，監(jiān)測(cè)的54城市成交量已經(jīng)連續(xù)三周呈上漲之勢(shì)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期樓市反彈與中央層面及各地頻繁出臺(tái)的樓市調(diào)整政策密切相關(guān)，先是各地陸續(xù)取消或放松限購(gòu)，然后是9月30日央行與銀監(jiān)會(huì)放寬房貸政策，10月13日多部門聯(lián)合降低住房公積金門檻，在此影響下，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化，部分需求，尤其是改善性需求開始加快入市。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，市場(chǎng)近期經(jīng)歷的這一波反彈行情，是多重政策利好疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)。目前市場(chǎng)正處于緩慢升溫階段，后期市場(chǎng)走勢(shì)將取決于各地后續(xù)政策調(diào)整力度與銀行房貸利率優(yōu)惠力度。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此前央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整房貸政策，但從具體落實(shí)情況來(lái)看，銀行出于自身盈利及風(fēng)險(xiǎn)考慮，難以給予大幅利率優(yōu)惠，此次房貸放松主要釋放的是部分改善性需求。房貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷發(fā)布報(bào)告指出，受住房金融利好消息影響，目前北京地區(qū)有約30%的改善置業(yè)人群打算申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，以便享受到首套房的優(yōu)惠政策，減輕購(gòu)房時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　相對(duì)而言，不少首次購(gòu)房者認(rèn)為并未得到實(shí)惠而選擇繼續(xù)觀望。胡志剛特別指出，各地樓市應(yīng)把握政策調(diào)整力度，支持剛性需求還應(yīng)在信貸政策上有所落實(shí)。當(dāng)前樓市預(yù)期已有所升溫，市場(chǎng)正處于微妙狀態(tài)，若未來(lái)銀行能執(zhí)行更優(yōu)惠的房貸利率，將會(huì)吸引更多首套房買家入市，樓市成交量有望繼續(xù)反彈，但鑒于整體庫(kù)存較高，價(jià)格暴漲可能性不大。此外，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)遵循“微刺激”與“精準(zhǔn)刺激”，諸如“購(gòu)房補(bǔ)貼”等大尺度的地方措施并不可取，否則可能會(huì)引起投機(jī)力量抬頭。

　　相關(guān)新聞

　　房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處21個(gè)月低值

　　21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1至9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2014年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)增速連續(xù)9個(gè)月回落，景氣指數(shù)也下滑至94.72，為2012年11月以來(lái)的21個(gè)月最低值。其中，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長(zhǎng)12.5%，創(chuàng)5年來(lái)新低。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市整體持續(xù)調(diào)整的大環(huán)境下，房企融資環(huán)境尚未改善，資金壓力依然較大，導(dǎo)致投資意愿持續(xù)降低。進(jìn)入四季度，房企頻頻發(fā)債以解渴，預(yù)計(jì)在政策利好下，房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會(huì)持續(xù)處于下滑狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)投資增速下滑至近年來(lái)低位。數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)68751億元，同比增加12.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%)，增幅較上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，投資增幅目前已連續(xù)9個(gè)月持續(xù)回落，較2013年同期19.7%下降7.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅近三分之一。其中，1至9月住宅累計(jì)投資達(dá)到46725億元，同比增加11.3%，增幅較上月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，前三季度投資增幅創(chuàng)五年來(lái)的新低，主要因?yàn)榻谛袠I(yè)持續(xù)低迷，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)依舊，在庫(kù)存壓力較大的情況下，房企對(duì)后市的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，工作重點(diǎn)放在了去庫(kù)存、緩解資金壓力方面，導(dǎo)致投資力度放緩。

　　而作為樓市風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù))，9月數(shù)據(jù)為94.72，比上月回落0.07點(diǎn)，為2012年11月以來(lái)的21個(gè)月最低值。

　　不過(guò)，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭表示，雖然9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)仍處于95以內(nèi)并繼續(xù)回落，但是從今年以來(lái)景氣指數(shù)的整體走勢(shì)情況來(lái)看，進(jìn)入三季度以后，指數(shù)回落幅度明顯放緩。受市場(chǎng)回暖及政策利好因素影響，預(yù)計(jì)四季度房企整體銷售情況將有所好轉(zhuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期或?qū)⒂幸欢ㄅまD(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步回落的動(dòng)力將有所減弱。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，9月以來(lái)央行出臺(tái)的多項(xiàng)政策利好房地產(chǎn)，將降低房企融資難度和成本，緩解房企資金壓力。 據(jù)新華社電

　　新聞分析

　　如何解救房地產(chǎn)中介“跑路”背后的誠(chéng)信危機(jī)？

　　近日，“興麟系”房產(chǎn)中介董事長(zhǎng)吳秉麟及6名高管被批捕，在這個(gè)波及全國(guó)19個(gè)省市區(qū)，涉及金額達(dá)數(shù)億元的案件受到關(guān)注的同時(shí)，二手房交易資金安全問(wèn)題再度引發(fā)公眾擔(dān)憂：“黑中介”卷款“跑路”何以如此猖獗？究竟“誰(shuí)動(dòng)了我的購(gòu)房款”？

　　今年8月底起，遼寧、吉林、陜西、內(nèi)蒙古、河南、河北、云南、甘肅等19個(gè)省市區(qū)，“興麟系”房產(chǎn)中介公司相繼“蒸發(fā)”。經(jīng)公安部門初步調(diào)查，全國(guó)“興麟系”房產(chǎn)中介違規(guī)收受購(gòu)房款達(dá)數(shù)億元，購(gòu)房者少則被卷走幾千元，多則上百萬(wàn)元，由此所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題影響惡劣。

　　“興麟系”事件是當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)亂象的一個(gè)縮影。近年來(lái)，我國(guó)二手房交易量快速增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)中介規(guī)模迅速擴(kuò)張，但與之相隨的是，中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為持續(xù)多發(fā)，房產(chǎn)中介糾紛成為各地消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)，行業(yè)長(zhǎng)期面臨誠(chéng)信危機(jī)。盡管主管部門加大了監(jiān)管力度，包括多次對(duì)二手房市場(chǎng)交易秩序進(jìn)行專項(xiàng)整治、要求建立二手房交易資金監(jiān)管制度等，一些中介公司自身的管理也趨于嚴(yán)格，但尚未從根本上杜絕此類卷款跑路事件的發(fā)生。

　　早在2006年底，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部、中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各地在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施資金監(jiān)管政策，但各地實(shí)施情況都不是很理想。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)趙慶祥指出，在建立二手房交易資金監(jiān)管制度方面，由于相關(guān)的管理辦法屬于規(guī)范性文件，法律層級(jí)比較低，既不是強(qiáng)制性要求，也沒(méi)有對(duì)應(yīng)的罰則，大部分地區(qū)都沒(méi)有對(duì)資金監(jiān)管政策進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和操作，往往是“出了比較大的資金問(wèn)題后才會(huì)要求建立資金監(jiān)管制度”。

　　與此同時(shí)，現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)主管部門的職責(zé)權(quán)限等未作出明確規(guī)定，使得監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)中介的管理長(zhǎng)期處于被動(dòng)應(yīng)付的狀態(tài)。而相關(guān)懲戒措施不嚴(yán)，違規(guī)成本較低，又在一定程度上縱容了部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違規(guī)行為。根據(jù)2011年出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金的處以3萬(wàn)元罰款。相比從房產(chǎn)交易中獲取的巨大收益，處罰金對(duì)中介違規(guī)行為難以起到威懾作用。

　　此外，在有效監(jiān)管不足的情況下，中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻較低，行業(yè)魚龍混雜，導(dǎo)致二手房交易資金處于高風(fēng)險(xiǎn)之中。在一些地方，房地產(chǎn)中介只需在工商部門登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可，沒(méi)有專門的部門對(duì)其備案和經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)管，一些“皮包公司”基本處于自由放任的狀態(tài)，一旦卷款“跑路”，購(gòu)房者很難拿回他們的購(gòu)房款。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，中介“跑路”事件背后暴露出的監(jiān)管漏洞亟需制度填補(bǔ)，應(yīng)盡快完善并出臺(tái)專門針對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)中介的市場(chǎng)準(zhǔn)入、違規(guī)處理等做出更明確的規(guī)定。進(jìn)一步理順對(duì)房屋中介的管理機(jī)制，明確管理主體和職責(zé)權(quán)限，使房屋中介管理制度化、規(guī)范化。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委常務(wù)副秘書長(zhǎng)康俊亮認(rèn)為，房地產(chǎn)中介的良性運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)于盤活存量房市場(chǎng)意義重大，在簡(jiǎn)政放權(quán)的背景下，既要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革的前提，又要充分發(fā)揮中介的重要作用，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，通過(guò)建立會(huì)員自律機(jī)制、信用評(píng)價(jià)機(jī)制等，設(shè)立誠(chéng)信檔案，促進(jìn)房地產(chǎn)中介健康有序發(fā)展。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前也確實(shí)存在很多購(gòu)房者對(duì)二手房交易規(guī)定和流程不了解、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足的問(wèn)題，要盡量選擇正規(guī)中介公司，增強(qiáng)資金安全意識(shí)。