8月第三周，北京樓市迎來(lái)了13周以來(lái)最高開(kāi)盤(pán)量，不僅如此，在開(kāi)盤(pán)的9個(gè)項(xiàng)目中，多達(dá)7個(gè)項(xiàng)目稱開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化超過(guò)八成，其中不乏項(xiàng)目宣稱“日光”。由此，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)也一度成為北京新房成交回暖的標(biāo)志。不過(guò)，在認(rèn)購(gòu)結(jié)束一周后，北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)則表明，上述項(xiàng)目的實(shí)際去化并不如開(kāi)發(fā)商所宣傳得理想，甚至部分項(xiàng)目仍然有半數(shù)以上房源處于可售狀態(tài)。

　　去化難消失？

　　8月以來(lái)，隨著二手房成交的回暖，北京新房市場(chǎng)也屢次被報(bào)道已出現(xiàn)成交量的回升。尤其是在8月16日、17日兩日，包括龍湖長(zhǎng)城源著、亦莊金茂悅、合生世界村、龍湖好望山、京投銀泰琨御府、首開(kāi)常青藤在內(nèi)的9個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，其中7個(gè)項(xiàng)目稱去化在八成以上。在經(jīng)歷了年初至今的去化難后，北京樓市真的迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)了嗎？

　　對(duì)于該疑問(wèn)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫的回答是：“熱銷(xiāo)只是比例的概念，并不是量的概念?！?

　　根據(jù)任啟鑫的介紹，暫且不論開(kāi)發(fā)商給出認(rèn)購(gòu)率的真假，僅從各項(xiàng)目實(shí)際推出的貨量基數(shù)上就可看出，單次推少量房源來(lái)營(yíng)造高認(rèn)購(gòu)率的熱銷(xiāo)場(chǎng)景已經(jīng)成為目前開(kāi)發(fā)商的普遍做法。

　　以亦莊某高端盤(pán)為例，該項(xiàng)目在8月17日推出了10號(hào)樓60套房源，市住建委網(wǎng)站顯示，該棟樓于今年3月29日獲得預(yù)售許可證，與之一同獲證的還有三棟樓，共計(jì)248套房源，其中包括10號(hào)樓在內(nèi)的三棟樓已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，仍有一棟樓全部房源顯示為可售，還未開(kāi)盤(pán)。“在市場(chǎng)好的時(shí)候，所謂的日光或熱銷(xiāo)所針對(duì)的是，開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售許可證后三天之內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，且拿到多少房源就要推多少房源，否則就會(huì)被認(rèn)為是捂盤(pán)惜售。不過(guò)在房子不好賣(mài)時(shí)，蓄客難度加大，開(kāi)發(fā)商即便全部開(kāi)盤(pán)也難以消化?！?

　　“日光”未賣(mài)光

　　按照房屋購(gòu)買(mǎi)流程，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日購(gòu)房人簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房人資料將遞交至市住建委，進(jìn)入購(gòu)房資格核驗(yàn)階段，該過(guò)程通常為7-10天，并且會(huì)在市住建委網(wǎng)站上有所顯示。不過(guò)，北京商報(bào)記者在對(duì)上述熱銷(xiāo)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，一周過(guò)后，并非所有項(xiàng)目在市住建委網(wǎng)站上呈現(xiàn)出熱銷(xiāo)的成果。

　　以首開(kāi)常青藤為例，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日宣稱“日光”，但是市住建委網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目所推的87套房源為1月27日從期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，截至昨晚，其中仍有共計(jì)41套顯示為“未簽約”，只有3套房源顯示“已簽約”，其余均為“資格核驗(yàn)中”，由此可見(jiàn)，“日光”并非真正“日光”。

　　數(shù)據(jù)未現(xiàn)回暖

　　另有數(shù)據(jù)則直接辨別了北京樓市回暖的真?zhèn)?。市住建委?shù)據(jù)顯示，截至8月17日，8月以來(lái)扣除保障房，北京一共成交商品住宅3858套，相當(dāng)于7月同期1993套的近2倍，但是分項(xiàng)目分析則發(fā)現(xiàn)，8月上旬北京商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)排名前4位的項(xiàng)目分別為恒大城、當(dāng)代采育滿庭春MOMA、首創(chuàng)悅都匯以及金隅匯星苑，上述4個(gè)項(xiàng)目均為限價(jià)房或自住型商品房，扣除這些房源后，8月上旬普通商品房的成交量實(shí)為1955套，和7月同期相比還少了38套。

　　項(xiàng)目通過(guò)銷(xiāo)售控制，減少單次開(kāi)盤(pán)量，或拉長(zhǎng)項(xiàng)目蓄客期，以換取每次的高認(rèn)購(gòu)率，是開(kāi)發(fā)商在樓市蕭條時(shí)期的普遍做法，通過(guò)人為制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，在觸動(dòng)購(gòu)房者置業(yè)需求的同時(shí)，也有利于開(kāi)發(fā)商后期的提價(jià)加推。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，從目前北京市商品住宅成交情況來(lái)看，成交量主要集中在降價(jià)以及地域預(yù)期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，因此亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示：“下半年整體樓市是否升溫依然取決于信貸政策，限購(gòu)限貸不放松，開(kāi)發(fā)商也不采取實(shí)質(zhì)降價(jià)的話，所謂的樓市回暖難以為繼?！?