地王，其實(shí)透視出的是房企對(duì)頂級(jí)豪宅市場(chǎng)前景的預(yù)期，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)具有全球視角，所以我們看到，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響比較大。近兩年我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的整體變化中，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的多變也直接影響到了地王們的命運(yùn)。

　　克而瑞研究中心針對(duì)近兩年全國(guó)土地市場(chǎng)地王項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)2011年至2013年年度經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)和總價(jià)TOP10地塊共計(jì)55幅，其中30幅地塊為商業(yè)辦公用地，25幅地塊為住宅用地。

　　這些地塊大部分位于北上廣深等一線城市，數(shù)量占比達(dá)71%。值得一提的是，這55幅地塊中，有21幅地塊尚未動(dòng)工，占比38%；22個(gè)項(xiàng)目在建，占比40%；9個(gè)項(xiàng)目在售，占比16%；1個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工即將開業(yè)；此外，還有2個(gè)項(xiàng)目被政府收回。

　　數(shù)據(jù)還顯示，2011年、2012年和2013年成交的總價(jià)地王開工率在逐年降低，分別為80%、70%和40%。單價(jià)地王開工率也相對(duì)較低，整體開工率為50%，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。

　　這些遲遲未開工的地王多數(shù)都是由于拿地價(jià)格太高，以至于項(xiàng)目盈利空間受限。換句話說(shuō)，也就是在企業(yè)拿了高價(jià)地之后，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅短期內(nèi)沒有達(dá)到拿地時(shí)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，或者是商業(yè)項(xiàng)目在緩慢開發(fā)中等待更好的入市時(shí)機(jī)。

　　從以往實(shí)際案例來(lái)看，地王中真正會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的，都隱藏在遲遲不肯動(dòng)工，或者為規(guī)避兩年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項(xiàng)目。拿了一塊土地就好比一個(gè)全新工作的開始，企業(yè)都想在最短的時(shí)間內(nèi)將掏出去的錢變?yōu)槎道锏氖找妫⑶沂沟眠@個(gè)收益最大化。時(shí)間拖得越久所要付出的財(cái)務(wù)成本越高，加之一些負(fù)面信息甚至?xí)绊懙胶笃诘匿N售，對(duì)企業(yè)并無(wú)益處。遠(yuǎn)洋于2010年3月拿下北京朝陽(yáng)區(qū)大望京地王，到第二年年底，地王項(xiàng)目只挖了兩個(gè)大坑，開發(fā)緩慢，以至于人市日期延后，銷售價(jià)格也不盡如人意。

　　從今年來(lái)看，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，房企資金鏈緊張，對(duì)各類投資、新開工環(huán)節(jié)都有放緩甚至?xí)和５内厔?shì)。而急于開發(fā)在產(chǎn)品未來(lái)定價(jià)上又會(huì)遇到瓶頸。定得高，則在此類產(chǎn)品中競(jìng)爭(zhēng)力減弱；定低得則難以盈利。所以在現(xiàn)階段這種尷尬的進(jìn)退兩難的境遇中，地王項(xiàng)目很容易變身為房企的包袱。

　　不僅僅是受到經(jīng)濟(jì)下行因素影響，2014年更是豪宅物業(yè)價(jià)格暴漲之后的過(guò)渡期。有數(shù)據(jù)顯示，北京的豪宅物業(yè)價(jià)格在2013年上漲了17%，遠(yuǎn)高于2012年2.3%的漲幅。

　　豪宅市場(chǎng)也和任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都會(huì)有波峰波谷一樣，現(xiàn)在正處在波谷期也只是暫時(shí)的一個(gè)階段性的狀態(tài)。研究機(jī)構(gòu)萊坊國(guó)際今年對(duì)全球近600名私人銀行家和財(cái)富顧問(wèn)進(jìn)行訪問(wèn)，這些高資產(chǎn)凈值人士是頂級(jí)豪宅的主要購(gòu)買者。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，高資產(chǎn)凈值人士對(duì)北京、上海市場(chǎng)依舊看好，這兩座城市區(qū)域核心地段的豪宅市場(chǎng)還有很大上漲空間。

　　2013年豪宅物業(yè)價(jià)格過(guò)快的上漲，讓豪宅市場(chǎng)在2014年呈現(xiàn)出了一種趨緩的態(tài)勢(shì)。這一波行情中，摘得地王的企業(yè)沒有踩準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)上下行的規(guī)律，并且趕上了房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的開端。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)在全球化視野下，仍有上漲空間。也就是說(shuō)人們對(duì)豪宅未來(lái)的價(jià)格上漲預(yù)期依然存在，未來(lái)一線城市稀缺地塊依舊會(huì)不斷打破現(xiàn)有地王的紀(jì)錄。