中國網(wǎng)12月26日訊 2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　《住房綠皮書》每年12月在京出版發(fā)布?！蹲》烤G皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策四個方面，對年度中國住宅市場體系做全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測與評價，并給出相關(guān)政策建議。本年度《住房綠皮書》具體內(nèi)容包括：在評述2013年第4季度～2014年第3季度住房及相關(guān)市場走勢的基礎(chǔ)上，預(yù)測了2015年住房及相關(guān)市場的發(fā)展變化；剖析了住房市場及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關(guān)政策建議。

　　2013—2014年分析顯示：全球住房市場整體強(qiáng)勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑拖累經(jīng)濟(jì)增長；市場下行促使行業(yè)加速整合，寡頭格局初現(xiàn)雛形；國內(nèi)投資增速整體下滑，海外投資規(guī)模劇增；政策性住房金融機(jī)構(gòu)作用得到強(qiáng)化，合作性住房金融機(jī)構(gòu)功能定位趨于清晰化；金融機(jī)構(gòu)信貸存在從房地產(chǎn)領(lǐng)域向其他領(lǐng)域調(diào)整的跡象，但涉房信貸依然在多數(shù)金融機(jī)構(gòu)的信貸投放結(jié)構(gòu)中居首位；住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著；宏觀政策出現(xiàn)拐點，限購限貸相繼退出；住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松；棚戶區(qū)改造成“重磅”，共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點。

　　2015年預(yù)測認(rèn)為：全球住房市場將受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而持續(xù)增長，但是發(fā)展的不平衡將加??；境外置業(yè)的成本不斷下降，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將進(jìn)一步分流我國中高端住房市場需求；供給結(jié)構(gòu)性過剩將成經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，投資“潮涌”效應(yīng)趨弱將抑制需求過度波動；行業(yè)集中度進(jìn)一步加速提升，開發(fā)投資速度持續(xù)放緩；金融體系調(diào)降房地產(chǎn)融資權(quán)重的過程有望持續(xù)，但房地產(chǎn)信貸占比依然居投放首位；商品房價格軟著陸，開發(fā)商面臨大抉擇；一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價將穩(wěn)中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

　　中國住房市場健康均衡發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)是：房企負(fù)債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運(yùn)管問題已經(jīng)積重難返；房地產(chǎn)信貸融資權(quán)重居高不下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型極其復(fù)雜；住房相對過剩時代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機(jī)支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴(yán)重；近年土地供應(yīng)量過多過快，三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進(jìn)一步加??；土地出讓金監(jiān)管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監(jiān)管；保障房價格偏高門檻高，農(nóng)民工面臨市場失靈和政策失靈；經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變要求對房地產(chǎn)地位進(jìn)行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

　　報告建議：以國開行住房金融事業(yè)部建立為契機(jī)，構(gòu)建保障房政策性金融支持平臺；廢除公積金運(yùn)作“地方糧票”，建構(gòu)全國性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺；加速房貸證券化推進(jìn)步伐，同時有效防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險；深化住房供給機(jī)制改革，避免重走需求剌激老路；以放開城鎮(zhèn)居民自建房為契機(jī)，重構(gòu)住房開發(fā)模式；建立新的土地出讓金分配機(jī)制，抑制地方政府推高地價的強(qiáng)烈欲望；將土地出讓金審計制度與反腐“新常態(tài)”相結(jié)合，定期審計長期堅持；發(fā)展保障房的二級市場，盤活錯配閑置的保障房；適當(dāng)鼓勵無房戶“集資建房”，降低住房保障成本。

　　1.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　一線城市住房市場預(yù)計2015年下半年復(fù)蘇

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　四大宏觀背景，三期調(diào)整重合以及“買房市場”的到來，決定本次住房市場調(diào)整與此前相比：第一，調(diào)整(衰退與復(fù)蘇)時間更長、速度更慢、程度更深；第二，不同層級的城市調(diào)整時間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。第三，未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

　　金融市場：2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施以及穩(wěn)定消費(fèi)政策正向影響，住房抵押貸款和土地開發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會持續(xù)謹(jǐn)慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

　　住房市場：2014年4季度銷售總量和價格有所回升。2015年，住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規(guī)模大，市場預(yù)期難以較大改觀。第二，世界經(jīng)濟(jì)與住房市場的持續(xù)復(fù)蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導(dǎo)致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過剩嚴(yán)重局面沒有根本改變，社會需求總體不足，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩。但是，第一，居民收入增長仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進(jìn)，剛性需求繼續(xù)釋放。第二，房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟(jì)增長底線，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。在此背景下，市場走勢二重分化：第一，短期波動周期由衰退轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，中長期波動周期仍處在衰退調(diào)整中；第二，一、二季度市場需求不振，開發(fā)商以價換量，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個調(diào)整將在2015年難以走向復(fù)蘇。但是，住房租賃市場表現(xiàn)相對溫和增長。

　　住房投資：受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

　　土地市場：開發(fā)商資金緩解購地意愿有所增強(qiáng)，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉(zhuǎn)，三、四線城市前期供地過多，市場復(fù)蘇將延至2015年下半年。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p13-14，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　2.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　住房市場調(diào)控應(yīng)設(shè)置預(yù)警區(qū)間

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　第一，采取區(qū)間調(diào)控政策。通過研究，選擇關(guān)鍵指標(biāo)，利用科學(xué)方法，制定標(biāo)準(zhǔn)界定住房市場的預(yù)警區(qū)間，實施風(fēng)險提示、政策調(diào)控或行政管制。在合理的綠色景氣區(qū)間(例如：房價漲跌低于15%，存銷比在6~12個月之間，經(jīng)濟(jì)增長率7%~8%之間)，采取中性經(jīng)濟(jì)政策；超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的黃色景氣區(qū)間(例如：房價漲跌介于15%~30%，存銷比小于6個月或者12~18個月之間，經(jīng)濟(jì)增長率7%~8%之間)，采取逆向調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策；在過熱或過冷的紅色景氣區(qū)間(例如：房價漲跌大于30%，存銷比小于6個月或大于18個月，經(jīng)濟(jì)增長率6%~10%之外)，可采取行政性管制措施。第二，分類或定向調(diào)控的政策。按照區(qū)間調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)，針對不同城市，實行中央指導(dǎo)、各城市差別調(diào)控的辦法。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p16，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　3.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　2014年住房投資投機(jī)全面退潮，樓市自發(fā)進(jìn)入調(diào)整期

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書指出，2014年住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌；商品住宅進(jìn)入相對過剩階段，成交量萎縮，庫存水平攀升。

　　從住房價格來看，2014年1~9月85個重點城市住房價格為7484元/平方米，同比下降0.98%，大于全國降幅(-0.6%)0.38個百分點，增幅較上年同期下降9.4個百分點。其中，一線城市住房價格為16923元/平方米，同比下降1.2%，較上年同期下降14.7個百分點；二線城市住房價格為7077元/平方米，同比下降0.3%，較上年同期下降8.6個百分點；三四線城市住房價格為6079元/平方米，同比上漲2.3%，增幅較上年同期回落3.9個百分點。

　　房價回落產(chǎn)生的總體影響：有利于長期可持續(xù)發(fā)展，增加了短期壓力與風(fēng)險

　　1.有利影響：促進(jìn)未來住房市場健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　本輪調(diào)整是住房市場自發(fā)調(diào)整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，具有必然性與合理性，調(diào)整總體上比較溫和，風(fēng)險可控，無論對房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會民生都具有一定的積極意義。

　　第一，有利于實現(xiàn)住房市場的供求平衡。第二，有利于主要通過市場解決居民的住房問題。第三，通過危機(jī)和衰退，有利于淘汰落后房企，優(yōu)化資源配置和提高經(jīng)濟(jì)效益。第四，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。住房市場調(diào)整，房地產(chǎn)投資的利潤下降、競爭加劇和風(fēng)險增加，有利于改變長期以來資源向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的局面，增加了市場主體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力。第五，有利于促進(jìn)居民自主創(chuàng)業(yè)。前期的住房投資雖然抑制了前期的創(chuàng)業(yè)，但是提前擁有住房資產(chǎn)，抵押貸款融資，也有利于大眾后續(xù)的創(chuàng)業(yè)。

　　2.不利影響：拖累了短期經(jīng)濟(jì)增長，增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險

　　第一，降低了經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，住房投資下降降低經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，投資下降也影響就業(yè)的增加。

　　第二，影響了政府收入增加。目前房地產(chǎn)稅收與土地出讓收益占政府尤其是地方政府收入中的比重較大。不少地方政府的房地產(chǎn)稅收占地方稅收的40%~60%，土地出讓金收入也接近地方稅收收入規(guī)模，住房市場調(diào)整使許多地方政府面臨入不敷出的壓力。

　　第三，增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險。庫存增加，空置嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)失衡，房價下跌，政府收入減少，增加抵押貸款惡意斷供、開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂、政府還貸違約等風(fēng)險。這些情況如果出現(xiàn)并蔓延，將面臨系統(tǒng)性金融風(fēng)險。其中，開發(fā)商資金鏈斷裂和政府債務(wù)違約風(fēng)險最高。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p174-175、p13-14，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　4.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　進(jìn)一步完善制度體系，市場方能完成自發(fā)調(diào)節(jié)任務(wù)

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　應(yīng)針對住房發(fā)展趨勢，解決房地產(chǎn)存在的問題，化解房地產(chǎn)問題所帶來的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而有利于“穩(wěn)增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，惠民生，促改革”宏觀目標(biāo)的實現(xiàn)。住房綠皮書2015年政策建議如下。

　　1.完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法

　　2.取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用

　　3.采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費(fèi)

　　4.加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境

　　沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù)，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時代，這是當(dāng)時行政管制的原因，在告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度，既有必要也具備了條件。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實質(zhì)性重大進(jìn)展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度；第二，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個人的房產(chǎn)稅征管制度，擴(kuò)大物業(yè)稅開征試點；第三，改革集體土地轉(zhuǎn)換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額，擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團(tuán)，建構(gòu)統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。

　　5.培育新增長點，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p16-18，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　5.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　2015年我國住房將承受世界經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展 報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書指出，2014~2015年的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，美國和后危機(jī)國家的經(jīng)濟(jì)反彈將與歐元區(qū)、日本的經(jīng)濟(jì)低迷共存。

　　在2014~2015年，世界經(jīng)濟(jì)對我國住房市場的影響將從一線城市延伸到二線城市，并對我國的高端住房市場產(chǎn)生較大沖擊。

　　第一，東亞與東南亞較差的經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期會抑制我國住房市場。

　　第二，產(chǎn)業(yè)升級在短期內(nèi)難以帶動沿海一、二線城市的住房市場。

　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資削弱了境內(nèi)的住房市場供給。

　　第四，房地產(chǎn)業(yè)的外資增長無助于住房市場的回暖。

　　第五，海外置業(yè)抑制我國的高端住房市場需求。

　　總體來看，在2014~2015年，世界經(jīng)濟(jì)對我國住房市場的總影響是負(fù)面的，一、二線城市，尤其是一、二線城市的高端住房市場將承受較大的沖擊。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p42、p47-49，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　6.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　市場下行促使行業(yè)加速整合，地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書指出，雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然：萬科前三季度銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過1300萬平方米；更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場的負(fù)增長水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012~2013年度增長水平，逆市增長勢頭強(qiáng)勁。2014年前三季度銷售額最多同時也是銷售面積最大的七家千億級房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。從下面兩圖中可以看出，無論是銷售額還是銷售面積，Top10、Top30的房企近幾年業(yè)績的增長勢頭都保持穩(wěn)健。雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績帶來預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，但2012年與2014年市場下行的不利環(huán)境也并未對其造成明顯的負(fù)面影響。而處于第一梯隊之外，規(guī)模相對較小房企的業(yè)績則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、首開股份等公司的業(yè)績均有明顯下滑；旭輝、陽光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實現(xiàn)了業(yè)績的較快增長。

　　在房地產(chǎn)市場容量縮減的同時大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績增長率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。大浪淘沙，全面下行的市場環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。然而隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強(qiáng)度已逐步升級；尤其進(jìn)入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。相比于小型房企，大型寡頭在融資、拿地、開發(fā)、產(chǎn)品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢；相反，中小型房企則更容易受到下行市場環(huán)境的負(fù)面影響，資金鏈吃緊、周轉(zhuǎn)率低下等問題致使這些企業(yè)被加速淘汰出局，處在下行通道中的市場更會加劇強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的馬太效應(yīng)。因此，在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多中小型房企無可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場的寡頭格局正在形成。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p70-72，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　7.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　樓市觀望情緒濃郁，租房價格仍將上漲

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書指出，由部分投資投機(jī)性需求所引致的住房購買行為一定程度上增加了租賃性住房的實際供給量，為租賃市場的發(fā)展提供了前提條件。但是從2013年第4季度以來相對蕭條的住房市場使得買賣市場的總體交易量下降，并且房價下降的預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場觀望情緒濃郁，由購轉(zhuǎn)租的需求量增加導(dǎo)致租賃市場開始活躍。同時，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)吸引了大量農(nóng)村人口和外來人口，一定程度上增加了租房群體；城市發(fā)展過程中的城中村和棚戶區(qū)改造等活動導(dǎo)致了低價租賃住房市場的逐步萎縮，客觀上導(dǎo)致了住房租賃價格的逐步攀升。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年9月居民消費(fèi)價格變動情況顯示，全國居民住房租金價格已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)57個月上漲。與2013年9月相比上漲2.6%，與2014年8月相比上漲0.1%。租房者面臨更為嚴(yán)峻的租房形勢，租房支出的不斷上升一定程度上增加了租房者的生活負(fù)擔(dān)。

　　雖然住房租賃價格在2014年出現(xiàn)持續(xù)增長的局面，但仍略低于二手房銷售價格漲幅。與全國住房租賃價格連續(xù)57個月上漲不同，十大城市特別是一線城市的住房租賃價格甚至出現(xiàn)小幅回落。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年9月十大城市的住房租賃價格指數(shù)除天津出現(xiàn)小幅上漲外，其他九個城市均出現(xiàn)小幅下跌或持平的現(xiàn)象。以北京為例，前三季度租金累計漲幅僅為0.1%，為五年來最低。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，9月北京市住宅租金均價為每套3869元，環(huán)比小幅回落1.8%，同比上年同期漲幅僅為2.5%。在租賃市場成交量方面，9月成交量環(huán)比上月回落近一成，與上年同期相比增長11%。在租賃房源和客源情況方面，9月北京市租賃市場新增房源環(huán)比增加12%，新增客源方面環(huán)比小幅回落7.2%，租賃市場供求關(guān)系明顯趨于平衡。隨著商品住宅市場成交量的下行以及市場預(yù)期的影響，房屋租賃市場將成為很多人解決居住問題的主要渠道，住宅租賃市場的作用也將明顯強(qiáng)化。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p100-102，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　8.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　隨著城市化的推進(jìn)，農(nóng)民工和“夾心層”將面對居住難的問題

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書指出，中國勞動人口的這種跨區(qū)域遷移很大程度上表現(xiàn)為“半城市化”狀態(tài)，戶籍制度的存在以及其他有形和無形門檻，導(dǎo)致大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房。2013年的農(nóng)民工監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2.69億農(nóng)民工中只有0.9%實現(xiàn)了在所在城市購買住房的愿望，絕大部分農(nóng)民工選擇回老家城鎮(zhèn)買房或自建房。這種住房空間失配現(xiàn)象一方面加劇了農(nóng)民工流出地的住房空置率，導(dǎo)致了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)；另一方面，也無法妥善解決農(nóng)民工在所在城市的實際住房問題。此外，由于城市規(guī)劃和交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，城市內(nèi)部的職住不平衡問題凸顯，很多上班族居住地與上班地路途較遠(yuǎn)、交通擁堵，將大量時間耗費(fèi)在上班途中，嚴(yán)重影響城市生活品質(zhì)和幸福感。

　　和農(nóng)民工一樣，城市“夾心層”的住房需求問題也一直被忽視，他們一方面收入有限不具備足夠的住房支付能力，游離在住房市場之外；另一方面由于其收入超過保障房供給的收入，不具備保障房的申請資格，又被排斥在保障房的申請范圍之外。就目前來看，全國大多數(shù)城市對這兩個階層的購房需求沒有足夠的支持力度，許多保障計劃未能付諸實施。

　　下一階段的城市化將進(jìn)一步導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部地區(qū)和大中城市傾斜，而由農(nóng)村向三、四線城市的流入人口將大大小于從三、四線城市的遷出人口。因此，許多三、四線城市的住房需求已經(jīng)不具備高速擴(kuò)張的人口基礎(chǔ)，而一線城市和基本面較好的二線城市住房剛性需求和改善性需求依然強(qiáng)烈。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p102-104，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　9.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　加強(qiáng)異地公積金貸款業(yè)務(wù)，提高公積金資金使用效率

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　十八屆三中全會提出研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。未來，可以探索設(shè)立以公積金管理中心為載體的資金管理公司或住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，獨(dú)立運(yùn)行，為居民購買基本住房及改善居住條件提供低價格的資金扶持，從而減少資金沉淀、提高公積金資金使用效率。

　　變革現(xiàn)有的公積金管理辦法，用好住房公積金異地互認(rèn)政策。嚴(yán)格執(zhí)行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和人民銀行聯(lián)合出臺住房公積金新政策，積極支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，加大異地公積金貸款業(yè)務(wù)開展的力度。

　　異地互認(rèn)只是一個大方向，地方政府還需出臺配套細(xì)則，在打破地方利益樊籬的基礎(chǔ)上，分門別類確定不同地區(qū)之間住房公積金轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)和比例。建立跨地區(qū)公積金資金調(diào)劑平臺，以解決城市間公積金的使用率很不平衡問題。通過金融創(chuàng)新拓寬公積金來源，商業(yè)銀行應(yīng)允許直接透支取得信貸資金，加快資產(chǎn)證券化，引入社會資本投入，盤活資產(chǎn)存量。同時，加大全國住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。因為首套、二套、多套房的貸款利率存在差異，需要住房信息聯(lián)網(wǎng)為此提高信息基礎(chǔ)。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p146-147，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　10.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　2015年房價以軟著陸為主，限購政策有望全面退出，未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書對2015年的總體判斷是：一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價將穩(wěn)中有降；房價以軟著陸為主，不會出現(xiàn)整體崩盤；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出；商品房庫存積壓銷售困難，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。

　　1.一、二線城市進(jìn)入相對過剩階段，房價繼續(xù)下滑，限購政策有望全面退出

　　一、二線城市房價將繼續(xù)下滑的主要原因是：市場投資屬性過高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價上漲。

　　住房限購或?qū)⑷娣砰_，住房價格將走下神壇。目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。未來一年，一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅守限購的五個城市有望在一年內(nèi)全面放開。住房限購全面放開后，住房市場“供不應(yīng)求”的假設(shè)難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。

　　2.三、四線城市仍處于消化庫存階段，房價延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢

　　與一、二線城市不同的是，三、四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過一段時間的調(diào)整。且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國平均值，因而三、四線城市房價不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

　　3.中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現(xiàn)軟著陸

　　未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購房落戶政策等。

　　總體而言，密集救市政策的推出對于緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。

　　4.樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件尚不具備

　　城市人口流入的宏觀拐點尚未出現(xiàn)，房價不會整體崩盤。從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補(bǔ)、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

　　5.開發(fā)商面臨大抉擇，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難而無需再進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。這也意味著，開發(fā)商的蓋房能力相對過剩，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入真正意義的寡頭時代。2015年中國新建商品住宅市場主要指標(biāo)增速預(yù)計值見。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p161-163，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)

　　11.《中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》指出——

　　2014年中國住房市場監(jiān)管取得重大進(jìn)步，不過仍存在一些問題

　　2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

　　住房綠皮書指出，2014年中國住房市場監(jiān)管取得重大進(jìn)步，在諸多領(lǐng)域取得進(jìn)展。不過仍存在一些問題。

　　1.土地出讓金監(jiān)管存在缺陷，“封閉運(yùn)行”致使腐敗叢生

　　長期以來，土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源。然而，土地出讓金被一些地方政府認(rèn)為是“自留地”，長期“封閉運(yùn)行”，違規(guī)支出使用情況層出不窮。土地出讓金收益中需提取一部分用于教育、農(nóng)田水利支出，還需與上級財政分成。部分省市為讓土地出讓收入更多地留在本地，做高土地出讓中的支出成本，如征地成本等，從賬面上減少土地出讓收益，甚至把土地收益降為負(fù)。還有部分省市土地出讓金游離于監(jiān)管體系之外，不納入預(yù)算，沒有有效監(jiān)管，隨意侵占挪用。

　　2.建筑工程事故數(shù)量有所下降，但建筑質(zhì)量監(jiān)管依然有待提高

　　根據(jù)住建部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年1~8月，全國共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全事故327起、死亡393人，比上年同期事故起數(shù)減少33起、死亡人數(shù)減少53人，同比分別下降9.17%和11.88%；全國共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全較大事故16起、死亡53人，與上年同期事故起數(shù)持平，死亡人數(shù)減少13人，同比下降19.70%。盡管與上年相比，2014年工程質(zhì)量有所提高，但仍有部分省市出現(xiàn)重大工程事故，建筑工程施工轉(zhuǎn)包、違法分包等違法行為依然存在，個別施工單位未取得施工許可證即開工建設(shè)，工人違規(guī)操作造成重大安全事故的行為仍有發(fā)生。

　　3.屬地監(jiān)管存在漏洞，住房公積金易被挪用

　　目前，住房公積金依然采用屬地監(jiān)管模式，即所在地住房公積金的繳存、使用、賬戶余額等由屬地政府負(fù)責(zé)監(jiān)管，名義歸本級政府的公積金管委會管理。中央有關(guān)部委和上級政府僅有政策方向監(jiān)督，難以將監(jiān)管落到實處。同時，各地方住房公積金管理模式各不相同，缺乏統(tǒng)一管理制度。由于監(jiān)管存在漏洞，住房公積金易被挪用。如2013年通報的吉林省通化市公積金案，公積金中心原主任車世剛及部分下屬居然違法挪用住房公積金高達(dá)11億元。

　　4.保障房質(zhì)量仍待提高，公租房監(jiān)督機(jī)制有待完善

　　盡管2014年保障房建筑面積很有可能完成任務(wù)目標(biāo)，但保障性住房在規(guī)劃設(shè)計、使用功能、工程質(zhì)量上依然存在問題。部分保障房設(shè)計不合理、功能不全，甚至建筑質(zhì)量較差。公租房運(yùn)行體制與監(jiān)督機(jī)制尚不完善。

　　(參見《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》p245-247，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年12月)