在“9·30房貸新政”、三部委下發(fā)“公積金貸款新政”及北京市調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等多重利好的綜合影響下，可以說北京二手房市場的回暖模式已經(jīng)正式開啟。

　　記者近日通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸環(huán)境發(fā)生的大變化，是使得北京市二手房市場環(huán)境有較大改觀的主因，“二套變首套”的政策利好改善型購房者，大致有一半的二套房需求借由新政減輕了首付的負(fù)擔(dān)，因此從整個(gè)10月份到現(xiàn)在，換房客群與二次置業(yè)的涌入致使現(xiàn)在市場上改善型需求的客群已成為交易中的主體，達(dá)到近八成。

　　新政后 “改善”需求占比近八成

　　記者走訪新政后的市場發(fā)現(xiàn)，目前二手房市場中成交最為活躍的莫過于二次置業(yè)的購房人群。

　　“調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，更多改善型需求的人符合了貸款要求，一下子到門店咨詢的人就多了?！敝脴I(yè)顧問小張告訴記者，這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上也得到驗(yàn)證，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部進(jìn)行的調(diào)研，10月有67%的經(jīng)紀(jì)人表示市場以換房需求為主，其余有11%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為以二套房交易為主，這樣算下來，新政后的二手房市場改善客群已經(jīng)達(dá)到將近八成。

　　“這個(gè)在上個(gè)月的表現(xiàn)很突出。從我愛我家成交看，10月份，改善型的整體占比增長1成左右?！眰I(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝表示。

　　二次置業(yè) 直接帶動(dòng)房貸市場

　　隨著下半年二次置業(yè)人群的入市，貸款的額度與以往相比也有所增加。目前大部分換房人群所需求的貸款額度主要集中在200萬-250萬元左右。

　　從貸款數(shù)據(jù)來看，也可體現(xiàn)出改善型需求以及二套房需求的增加。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，新政出臺以后的10月份商業(yè)貸款單占比較9月份上升18.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51%，是2012年以來的最高值。

　　偉嘉安捷分析師吳昊認(rèn)為，今年初，由于去年末銀行額度緊張而造成大量批單積壓，占用了大部分信貸額度，導(dǎo)致銀行在今年上半年貸款投放比較謹(jǐn)慎。下半年隨著成交價(jià)格下降，尤其限貸松綁以來，購房需求上升，反而讓銀行下半年的信貸額度有所放松。房貸政策松綁，一定程度上會刺激改善購房。

　　記者計(jì)算，以200萬元20年期購房貸款計(jì)算，如果按基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款金額為14971元，利息總額為159.3萬元；但如果享受9折利率，則月還款將降至14208元，月還款節(jié)省763元，累計(jì)可節(jié)省利息支出18萬元左右。

　　近CBD、南城二手房源走俏

　　由于北京地鐵調(diào)價(jià)在即，有經(jīng)濟(jì)能力的改善族開始把眼光放在生活配套設(shè)施、教育資源豐富、通勤更為方便的城區(qū)內(nèi)，因而促進(jìn)了近CBD房源的走俏。

　　在雙井社區(qū)，記者看了首城國際、華騰園、百環(huán)家園幾個(gè)項(xiàng)目的掛牌價(jià)，直觀感受比三個(gè)月前提升了10%以上。

　　小張告訴記者，他們門店這幾天把原來的報(bào)價(jià)牌全換了一遍，主要原因是和業(yè)主溝通后，業(yè)主普遍都想上調(diào)價(jià)格。“市場一好，特價(jià)房也就越來越少。”整體來看，因?yàn)樽稍冏兌嗔?，業(yè)主也擔(dān)心房子賣虧了，或多或少減少了議價(jià)空間，部分甚至上調(diào)了掛牌價(jià)?！氨本┐蠖鄶?shù)業(yè)主都不急著賣房用錢，如果能夠多賣10萬-20萬，他們認(rèn)為值得等等看?！?

　　但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，本輪釋放出的購房者們對于置業(yè)的把控十分理性，一些年輕的首次置換族們，由于難以支付三環(huán)內(nèi)高額的房價(jià)，因此將選房的重心南移。據(jù)凱成永泰大興南區(qū)經(jīng)理張卿云介紹，目前分布在大興線棗園、清源路等地鐵站附近的小區(qū)較為熱門，由于均價(jià)僅為2.2萬-2.3萬元/平方米，且四周生活設(shè)施配套齊全，交通便捷，因此吸引許多年輕置換一族來此置業(yè)。

　　后市預(yù)測

　　長期回暖勢頭

　　還看信貸優(yōu)惠

　　根據(jù)北京市住建委公布數(shù)據(jù)顯示，11月第二周(11月10日-11月16日)北京市二手住宅網(wǎng)簽1797套，環(huán)比上周下降30.4%。 二手房成交出現(xiàn)下滑，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，這主要是由于目前北京二手樓市正處于10月份改善型需求集中入市、成交爆發(fā)期的尾聲。雖然9月末以來關(guān)于樓市的利好信息不斷，但其實(shí)際效用相對有限。比如，9·30新政關(guān)于銀行信貸優(yōu)惠利率執(zhí)行情況的標(biāo)準(zhǔn)，明確由銀行依據(jù)自身情況來實(shí)行。

　　“由于成交量過好，近期我們接到的單子批貸時(shí)間大概比10月慢上一周左右，10月的單子貸款大都要一個(gè)月才能批下來。從這個(gè)信號看，房貸新政后，銀行受額度限制，批貸慢、審核嚴(yán)格的情況現(xiàn)在依然較為明顯?！眰I(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝表示。

　　此外，二手房的掛牌價(jià)格以及成交價(jià)格也悄然上升。例如朝陽區(qū)安華西里小區(qū)的二手房均價(jià)相比6、7月每平方米已經(jīng)上漲了3000元左右。

　　“此輪救市潮中利好群體有限，當(dāng)市場逐漸消化掉這部分購房需求后，二手住宅的交易量會歸于平淡，并一直持續(xù)到明年春節(jié)前。如果春節(jié)后沒有新的信貸優(yōu)惠政策出臺，那么二手住宅市場可能會進(jìn)入新一輪的觀望期?！毙吕硕址糠治鰩燀f雨舟坦言。文/孔令薇