異地購房公積金異地互認、取消多項收費、二套房首付回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻……近段時間，從中央到地方，公積金政策調(diào)整的消息接踵而至。但與此同時，很多城市的公積金其實已初現(xiàn)緊張，有的城市還收緊了相關(guān)政策。專家表示，在當前樓市狀況下，首先應滿足基本購房的公積金貸款需求，同時要避免公積金“淪為”地方政府的救市工具。

　　？公積金成為多地刺激樓市的新選擇

　　10月14日，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)文，要求取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔保等收費項目。同時，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務(wù)。此外，二套房可享受公積金貸款，首套貸款額度有望提高。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，取消的收費項目產(chǎn)生的費用數(shù)額并不大，但客觀上減輕了購房者壓力及交易成本，這給市場傳遞了一種明顯的信號。更重要的是異地貸款“破冰”給異地購房貸款打開了大門，將激發(fā)大量的“回鄉(xiāng)置業(yè)需求”。

　　就在前一天的13日，武漢市住房公積金管理中心正式下發(fā)通知，放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例調(diào)整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。但公積金貸款房屋套數(shù)認定、貸款額度計算仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%。

　　類似放松公積金貸款的政策最近在多地先后出現(xiàn)。河南、貴陽在9月底便將首套房首付比例調(diào)整為最低20%，相比以前降低10個百分點；國慶節(jié)剛過，大連便調(diào)整公積金貸款和提取條件，繳存公積金9個月就可申請貸款，而此前是規(guī)定1年；沈陽表示，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭可執(zhí)行首套房貸款政策；廣西消費者購買保障房可提公積金付首付，無房職工異地購房也可用公積金；浙江金華、湖北黃岡等地則提高了住房公積金的貸款額度；天津、海南、深圳等地放松住房公積金提取條件，為繳存職工住房消費提供便利。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有30多個城市調(diào)整了公積金政策。有業(yè)內(nèi)人士預計，未來還會有不少城市跟進，采取提高個人公積金貸款額度、降低公積金貸款購買首套房的首付比例等措施，成為多地政府調(diào)控樓市的主要措施。

　　？多個城市公積金流動性緊張狀況初現(xiàn)

　　與紛紛放松政策不同的是廣州的持續(xù)收緊。10月11日，廣州“公積金新政策”獲得原則性通過，新政規(guī)定公積金貸款僅限于首次使用者，且首付從兩成調(diào)整為三成；貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整，貸款額度也變得更加吃緊，計算的公式也更為嚴格。

　　對比現(xiàn)行政策，這一“新政”被許多人冠以“史上最嚴公積金政策”的稱號。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這是不得已而為之。目前，廣州公積金提取比例已超過警戒線，個別月份接近甚至超過八成。

　　廣州遇到的麻煩不是獨有的。數(shù)據(jù)顯示，多個城市公積金流動性已初現(xiàn)緊張。據(jù)住建部調(diào)查，南京、青島等32個城市個貸率超過90%，出現(xiàn)了緩貸、斷貸、擠提現(xiàn)象。以武漢為例，截至今年6月底，武漢累計發(fā)放公積金個人貸款890多億元，個貸率高達97%，比去年底增長近5%。

　　“如果不予應對，只需兩個月，公積金貸款就會緊張。”武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信表示，武漢已建立公積金個人貸款資產(chǎn)變現(xiàn)機制，通過盤活公積金資產(chǎn)存量來應對公積金流動性趨緊矛盾。

　??？公積金不能為了救市不顧實際而調(diào)整

　　既然那么多城市公積金流動性已初現(xiàn)緊張，為何還要放松相關(guān)政策？有市場人士表示，公積金政策的放松必然會帶來可觀的購房者入市。因此，市場和購房者都普遍認為，調(diào)整公積金是繼取消限購、放松限貸后樓市的第三個救市措施。預計未來會有更多城市在公積金政策上“動腦筋”，以激活市場信貸，刺激樓市成交。

　　但專家并不贊同“救市工具”的看法。中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東提醒，在土地財政和新房庫存的雙重壓力下，在取消限購放松限貸效果并不明顯的背景下，要警惕地方政府不顧公積金實際狀況，一味放松貸款政策來救市。

　　如何面對一邊是放松呼聲越來越大，另一邊是自身存量不足的矛盾？專家建議，公積金管理部門應積極探索，提高資金利用率，滿足“應貸盡貸”資金需求，并適應科學化樓市調(diào)控的要求。

　　建立跨地區(qū)公積金資金調(diào)劑平臺，被認為最為“便捷”的解決之道。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，各城市間公積金的使用率很不平衡。以湖北省為例，武漢市的個貸率比全省平均水平高出30.46個百分點，而有些城市的個貸率卻不足10%。

　　其次，通過金融創(chuàng)新拓寬公積金來源。陳祖信建議，在公積金中心賬戶存款不支付時，商業(yè)銀行應允許直接透支取得信貸資金。同時，將一部分公積金個貸資產(chǎn)變現(xiàn)，引入社會資本投入，盤活資產(chǎn)存量。

　　最重要的是，在房地產(chǎn)調(diào)控市場化之下，公積金要隨時“量身定制”政策。張東建議，建立公積金支持基本住房需求的機制，而不應由各地方政府根據(jù)各自需求隨意調(diào)整?！坝嘘P(guān)部門應多征求職工意見，使公積金為基本需求者服務(wù)，又不能成為助推樓價的幫兇?！?