國(guó)有4大行宣布支持百姓合理購(gòu)房需求，執(zhí)行房貸新政。但一位國(guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人坦言，如果按7折發(fā)放房貸，肯定做一單賠一單。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京10月10日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，剛過(guò)去的十一假期不僅是旅游佳節(jié)，也是購(gòu)物旺季，不少商店都亮出“打折”口號(hào)吸引顧客。與此同時(shí)，買房貸款打折的消息也讓人眼前一亮。

　　在央行、銀監(jiān)會(huì)的通知發(fā)布之后，由建行帶頭，工行、農(nóng)行等國(guó)有4大行都已宣布，支持百姓合理購(gòu)房需求，執(zhí)行房貸新政。工行提出，對(duì)貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，實(shí)行貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　7折利率聽上去很誘人，但一位國(guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人的話也值得注意。他坦言，房貸6.55%的基準(zhǔn)利率打7折后是4.585%，現(xiàn)在銀行的理財(cái)產(chǎn)品大多都在5%以上了，如果銀行按7折發(fā)放房貸，那肯定做一單賠一單。

　　在外人看來(lái)，說(shuō)這話難免是在為自己所在的行業(yè)喊冤叫屈，但客觀地觀察，他的話是不是也有幾分道理呢？對(duì)此問(wèn)題，我們的觀點(diǎn)是，房貸新政要量力而行，謹(jǐn)防“既為難了銀行，又救不了房企”。

　　七折的利率如果執(zhí)行，銀行果真是在賠本做買賣，銀行的盈利果真會(huì)受到很大影響嗎？中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō)，銀行可能只給一些核心客戶打7折。

　　郭田勇：央行明確可以打7折以后，至少給銀行更大利率定價(jià)空間，因?yàn)橐郧把胄袥](méi)有說(shuō)打7折的話，商業(yè)銀行即便想打7折也不能打，而現(xiàn)在可以打7折了。各家商業(yè)銀行的確可以用這種很優(yōu)惠的利率貸款，它有定價(jià)空間，但這并不意味著所有的客戶在銀行貸款之后都會(huì)享受到七折利率，銀行對(duì)客戶也是區(qū)別對(duì)待的，因?yàn)楸旧砻總€(gè)客戶的風(fēng)險(xiǎn)是有大有小的，按照利率覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的原則，肯定不能說(shuō)所有的客戶都打七折，比如說(shuō)它對(duì)于核心客戶、重點(diǎn)客戶，或者說(shuō)對(duì)它的銀行理財(cái)產(chǎn)品、信用卡貢獻(xiàn)比較大的一些客戶，可能可以打7折。

　　自從9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，也就是“央四條”以來(lái)，房貸大放水的節(jié)奏在逐漸加快。但郭田勇認(rèn)為，房貸放寬救不了房企。

　　郭田勇：盡管央行也出臺(tái)了一些被很多觀點(diǎn)認(rèn)為是在救房市政策，但決定房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的內(nèi)因還應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)本身。相對(duì)于群眾的收入水平來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)偏高的話，簡(jiǎn)便依靠什么杠桿給一些政策的話，要想徹底把房地產(chǎn)刺激起來(lái)，恐怕也是比較難的。央行這個(gè)政策對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)，在一定程度內(nèi)恢復(fù)一些居民的購(gòu)房需求，肯定是有幫助的，但是也不能認(rèn)為說(shuō)，有了央行政策以后，未來(lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)還是會(huì)呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，如果這么理解的話，恐怕也是有偏頗的。

　　對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，可享受首套房貸款政策，這是這次新政最吸引人的一點(diǎn)。首付最低3成，還可享受最低7折基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。這會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚認(rèn)為，未來(lái)房貸利率普遍打7折是不可能實(shí)現(xiàn)的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：目前各家銀行遲遲沒(méi)有公布具體實(shí)施細(xì)則，未來(lái)房貸利率普遍打7折的可能性究竟有多大？

　　向松祚：不可能實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)人士特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)人士對(duì)這個(gè)政策的理解其實(shí)是有問(wèn)題的。央行出臺(tái)這個(gè)意見以后，好像大家都覺得銀行必須要執(zhí)行，其實(shí)并沒(méi)有“必須”這兩個(gè)字，它只是央行對(duì)于房地產(chǎn)政策的一個(gè)指導(dǎo)意見，或者說(shuō)一個(gè)政策的指引。

　　商業(yè)銀行對(duì)于結(jié)清了一套房貸款的二套房是否是30%的首付款，是否利率打7折？這個(gè)指導(dǎo)意見里面其實(shí)也講的非常清楚，商業(yè)銀行要結(jié)合自身的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理的政策，必須要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況，來(lái)自主決定這個(gè)政策怎么實(shí)施。也就是說(shuō)，可以首付3成，房貸利率可以打7折，但是也可以不這么做。如果銀行認(rèn)為這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)可能下降的幅度比較大，那為什么要打7折？商業(yè)銀行并沒(méi)有必須要這么做。

　　有些房地產(chǎn)開發(fā)商好像把房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，房地產(chǎn)價(jià)格放緩都?xì)w罪于銀行，這其實(shí)完全錯(cuò)誤。銀行本身也是一個(gè)企業(yè)，它必須要考慮它的風(fēng)險(xiǎn)。而且現(xiàn)在商業(yè)銀行普遍已經(jīng)走向風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的策略，什么叫風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的策略？就是如果銀行覺得風(fēng)險(xiǎn)越高，要的利率可能就越高；如果風(fēng)險(xiǎn)很低，那就愿意給很低的利率。

　　房貸利率是否打7折，還是8折還是8.5折，我認(rèn)為各個(gè)地方的情況會(huì)不同，一線城市、二線城市、三四線城市會(huì)有很大的差別。所以普遍打7折是沒(méi)有可能性的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從銀行的角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)的貸款到底風(fēng)險(xiǎn)有多大？

　　向松祚：客觀來(lái)講，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)還是非常小的，不過(guò)對(duì)于一些開發(fā)商來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是存在的，特別是中小開發(fā)商，應(yīng)該說(shuō)信貸風(fēng)險(xiǎn)非常大。原因很簡(jiǎn)單，過(guò)去中小開發(fā)商擴(kuò)張的太多，他們銀行貸款的量也非常大，除了銀行貸款之外，他們還通過(guò)委托貸款、信托貸款，甚至一些第三方融資，吸收了很多債務(wù)，這些開發(fā)商杠桿率太高，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難像前幾年那么高速飆漲了，在大勢(shì)已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)的條件下，有些中小房地產(chǎn)肯定不可避免地要破產(chǎn)。這些開發(fā)商現(xiàn)在希望中央政府出政策，希望央行出政策，幫他們重新救活，但不能把這種政策理解為一個(gè)簡(jiǎn)單的救市，因?yàn)樽罱K決定房地產(chǎn)的是整體的供需。如果現(xiàn)在供給已經(jīng)相對(duì)過(guò)剩，甚至有些地方嚴(yán)重過(guò)剩，需求已經(jīng)開始放緩，甚至有的當(dāng)?shù)匾呀?jīng)完全釋放，靠信貸怎么能救活這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

　　央行出臺(tái)這個(gè)通知，我希望開發(fā)商，希望我們購(gòu)房者對(duì)于這個(gè)政策要有一個(gè)非?？陀^的理解，不要把它簡(jiǎn)單理解為銀行就要大規(guī)模開始放水了，現(xiàn)在任何房地產(chǎn)公司都可以生存下去，甚至都可以興旺發(fā)達(dá)，這種理解本身是非常錯(cuò)誤的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：銀行在開發(fā)貸方面可能會(huì)更加謹(jǐn)慎一些，那在按揭貸款方面、購(gòu)房貸款方面，在出了七折這樣的底線之后，可能的折扣會(huì)是多少？

　　向松祚：結(jié)合整個(gè)全國(guó)市場(chǎng)情況來(lái)看，8.5折左右可能是比較合適的，這是第一個(gè)判斷。第二個(gè)判斷是，適合這個(gè)新政策的貸款戶不是特別多，因?yàn)楹芏噘J款戶的首套房并沒(méi)有結(jié)清。當(dāng)然這里面也會(huì)出現(xiàn)一些變通辦法，比如有的人想買二套房，他可以提前把首套房還了，但實(shí)際上銀行不太愿意買房人把首套房一次性還清，因?yàn)檫@樣它就會(huì)損失利息的收入，而且在合同上也是不合適的。結(jié)合這個(gè)情況來(lái)看，我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)于改善性住房會(huì)有一定的幫助，但樓市不會(huì)出現(xiàn)井噴式的情況。

　　我覺得房地產(chǎn)的整體行業(yè)，特別是開發(fā)商，應(yīng)該更加深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)基本面的變化，同時(shí)商業(yè)銀行也要穩(wěn)定的分析我們房地產(chǎn)基本面的變化，因?yàn)槿魏稳硕己茈y改變這種供需的基本面，如果我們現(xiàn)在簡(jiǎn)單地把這個(gè)政策理解為放水，只會(huì)使我們已經(jīng)存在的問(wèn)題變得更加嚴(yán)重。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這項(xiàng)政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)的銷量有沒(méi)有可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小幅上漲？

　　向松祚：從全國(guó)平均來(lái)看，我認(rèn)為很難出現(xiàn)大幅度的上升，但對(duì)于個(gè)別地方、個(gè)別城市，情況是不同的，因?yàn)槲覀內(nèi)珖?guó)的房地產(chǎn)確實(shí)差別很大。我認(rèn)為這個(gè)政策出來(lái)之后，對(duì)于一線城市是比較利好的，但是對(duì)于三四線城市，或者對(duì)于大多數(shù)的二線城市，應(yīng)該幫助不是很大。為什么一線城市幫助大一點(diǎn)？因?yàn)橐痪€城市基礎(chǔ)比較好一點(diǎn)，而且大家的購(gòu)買能力比較強(qiáng)。