“以房養(yǎng)老”保險入穗，投保者需年滿60歲且持有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)

　　廣州已可投保“以房養(yǎng)老”保險。近日南都記者獲悉，目前，年齡在60-85周歲且持有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的廣州老年人，可在幸福人壽保險有限公司廣東分公司(以下簡稱“幸福人壽”)辦理相關(guān)保險。該公司工作人員介紹，房屋經(jīng)相關(guān)程序辦理好投保手續(xù)后，會每個月向老人支付養(yǎng)老金。據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)今年5個月試點推廣，截至8月底，幸福人壽該業(yè)務(wù)在廣州等4座城市共有22戶(32人)投保，廣州首次簽署此“以房養(yǎng)老”合約的是一對老年夫婦。

　　“以房養(yǎng)老”只針對年滿60歲的老人

　　2014年7月中國保監(jiān)會公布廣州、北京、上海及武漢納入“以房養(yǎng)老”保險試點，今年3月，幸福人壽經(jīng)中國保監(jiān)會批復(fù)后，成為國內(nèi)第一個吃“螃蟹”的保險公司。

　　“以房養(yǎng)老”是一種商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，房屋是辦理此保險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！爸挥蟹扛姆?、商品房才能申請做抵押登記，農(nóng)村宅基地不在考慮范圍內(nèi)。”幸福人壽廣東分公司業(yè)務(wù)人員介紹，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品針對的是年齡在60-85歲之間的老人，“如配偶在，夫妻雙方都必須年滿60周歲”。

　　工作人員還指出，如果房產(chǎn)仍有未還清的貸款，是不能辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的，因為未還清貸款的房產(chǎn)屬于不完全產(chǎn)權(quán)，即該房產(chǎn)已處于抵押狀態(tài)，是不能再進(jìn)行抵押的。目前，廣州市11區(qū)有此意向的老人均可咨詢及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　投保后是否仍有回旋余地？相關(guān)工作人員介紹，在簽訂投保單至投保單生效之間有30天的“猶豫期”，如果投保人在此期間反悔，可辦理退保手續(xù)。但該工作人員提醒，辦理一項“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品過程中涉及請律師、公證等費用，共計4000元左右，需公司和產(chǎn)品辦理人各出50%；如果中途退保，該部分費用仍需由辦理人承擔(dān)。

　　估價500萬房屋月領(lǐng)養(yǎng)老金1萬多元

　　房屋產(chǎn)值如何評估？相關(guān)人員介紹，房屋所處地段和房齡都會影響估值，能夠申請到有效保險價值的具體金額，需由具有國家認(rèn)定資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估后才可得出。這些機(jī)構(gòu)可由公司提供，投保人選擇，“這樣咨詢費用會低一些”。

　　相關(guān)人士表示，房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)會參考市場價格。南都記者從權(quán)威渠道獲悉，房子被評估后，每月給出的養(yǎng)老金額基于所抵押房屋的估價，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。以一套估價400萬元的房子為例，老人每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金在8700元左右。如果是估價100萬元的房屋，老人每月能領(lǐng)養(yǎng)老金2200元左右。“目前最多估價是500萬元，每個月可領(lǐng)養(yǎng)老金1萬多元。”

　　值得注意的是，如抵押房屋在投保人在世期間已超出70年產(chǎn)權(quán)，后續(xù)如產(chǎn)生費用及權(quán)屬該由誰來辦理？對此廣東省律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會律師章勛介紹，目前還未出臺相關(guān)規(guī)定界定和明確，但他個人建議，保險公司應(yīng)在合同中注明一旦發(fā)生此問題如何處理的事項。對此，幸福人壽工作人員回應(yīng)，產(chǎn)權(quán)超出70年，公司仍將為投保人提供養(yǎng)老金，直至過世。如果抵押房屋遭拆遷，投保人須在10日內(nèi)告知公司，投保人可選擇退?；蛞圆疬w后分配的新房屋進(jìn)行抵押。

　　房價增長收益保險公司稱不收取

　　如果投保人的房屋出現(xiàn)市場價格上漲，增值部分如何分配？有保險人士介紹，目前國家給出了兩種方式：參與型產(chǎn)品，指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配；非參與型產(chǎn)品，指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。

　　對此，幸福人壽方面表示，最初的產(chǎn)品設(shè)計已考慮到房屋預(yù)期增值收益，在評估抵押房產(chǎn)價值時，會對價值增長部分調(diào)增養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)；其次，保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產(chǎn)價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金的同時，不受房價下跌的影響。

　　案例

　　失獨老人少選“以房養(yǎng)老”

　　說物業(yè)在自己名下才踏實

　　廣州首批簽署此“以房養(yǎng)老”合約的一對老年夫婦，因女兒在國外，故房子沒有傳承的需要，如按月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，會補貼不少費用，改善老年生活品質(zhì)。

　　業(yè)內(nèi)有人士表示，目前辦理此業(yè)務(wù)的還是少數(shù)，廣州是否需要此業(yè)務(wù)呢？去年廣州官方數(shù)據(jù)顯示，目前廣州戶籍老年人超133萬，占戶籍人口的16 .03%，其中獨居老人11 .23萬，占老年人口總量的8 .4%。但據(jù)了解，目前大多老人并不看好“以房養(yǎng)老”。

　　今年71歲的華叔(化名)是失獨老人，他表示不會選擇“以房養(yǎng)老”，重要原因就是他感覺房產(chǎn)是自己的根，不會抵押出去。另外他和老伴每月有幾千元退休金，加上一些政府補貼，收入還算可觀。加上他勤鍛煉身體，現(xiàn)在精神狀態(tài)也不錯，所以不會考慮抵押房子來養(yǎng)老。

　　據(jù)華叔了解，不少失獨老人不愿意住老人院，更傾向居家養(yǎng)老，而“以房養(yǎng)老”他們暫時還不能接受，用老人的話來說，自己年事已高，不知有多少歲月可以捱，能長命百歲固然好，假如身體不行，幾年就走了，房子就送給保險公司了，心里多少有點不平衡。而他表示，廣州本地人還是比較傳統(tǒng)，感覺物業(yè)在自己名下才踏實，抵押給保險公司也不知會有什么變故。

　　他山之石

　　國外的“以房養(yǎng)老”

　　美國：美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的倒按揭貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款；二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。

　　加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬- 30萬加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

　　新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險較小。

　　日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用倒按揭形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。