險(xiǎn)資“買房”

　　目前，股市恰好處于震蕩階段，房企市值也處于相對(duì)低估的階段，部分股權(quán)分散、市值也相對(duì)低估的房企受到險(xiǎn)資的青睞，險(xiǎn)資開(kāi)始發(fā)動(dòng)對(duì)房企的頻頻舉牌。險(xiǎn)資方面，出于發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)及擴(kuò)大資管規(guī)模的需求，正步步走進(jìn)房企。預(yù)計(jì)下半年險(xiǎn)資有可能會(huì)繼續(xù)頻繁舉牌房企，繼續(xù)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。與此同時(shí)，上市房企也通過(guò)完善公司章程和議事規(guī)則，規(guī)避“野蠻人”的入侵和惡意收購(gòu)。

　　核心摘要

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資投資房企，可以挖掘置業(yè)者的潛在養(yǎng)老需求，進(jìn)而營(yíng)銷相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。此外，險(xiǎn)資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，某種程度上不在于拼比傳統(tǒng)的保單業(yè)務(wù)，而在于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的能力的比拼。險(xiǎn)資入股房企，本質(zhì)上是希望擴(kuò)大資管規(guī)模。

　　安邦人壽、生命人壽、前海人壽……6月份以來(lái)的股市振蕩，給保險(xiǎn)資金舉牌上市公司帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

　　其中，上市房企是險(xiǎn)資偏愛(ài)的標(biāo)的。出于救市的需要，保監(jiān)會(huì)在7月初放寬了險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)和藍(lán)籌的限制，也在客觀上為險(xiǎn)資松綁。

　　2014年以來(lái)，險(xiǎn)資紛紛入股金地、金融街、佳兆業(yè)、華業(yè)集團(tuán)、碧桂園等房企，就連市值1700億的超大型房企萬(wàn)科也列入其中。險(xiǎn)資成為“野蠻人”的議論甚囂塵上。對(duì)多年來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的上市房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是出于財(cái)務(wù)投資目的還是想成為實(shí)際控制人目的，險(xiǎn)資無(wú)疑都是一個(gè)“外來(lái)者”。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除去單純的財(cái)務(wù)投資之外，險(xiǎn)資屢次舉牌房企，也將會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)和管理產(chǎn)生潛移默化的影響，從而改變房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)和格局。

　　險(xiǎn)資“戀上”房企

　　7月24日，萬(wàn)科A發(fā)布的簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)書稱，前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華分別通過(guò)深交所集中交易系統(tǒng)買入1.03億股和4.49億股公司股份，合計(jì)占比為5%。

　　這已經(jīng)是半個(gè)月內(nèi)前海人壽第二次舉牌萬(wàn)科股份，此次舉牌后前海人壽及其一致行動(dòng)人總共持股占萬(wàn)科總股本的10%，僅次于萬(wàn)科的第一大股東華潤(rùn)的14.9%。

　　萬(wàn)科只是大批被險(xiǎn)資舉牌的房企之一。去年初開(kāi)始，保險(xiǎn)黑馬生命人壽接連舉牌金地集團(tuán)、農(nóng)產(chǎn)品兩家公司。截至去年9月底，經(jīng)過(guò)數(shù)次舉牌，生命人壽成為金地集團(tuán)的第一大股東，在去年三季度增持金地集團(tuán)至29.9%，逼近要約收購(gòu)線。安邦保險(xiǎn)緊隨其后增持了1億股，持股比例也提升至18.83%。以生命人壽和安邦保險(xiǎn)為首的險(xiǎn)資對(duì)金地集團(tuán)的持股已高達(dá)55%，高度控盤；今年4月1日，中國(guó)平安入股碧桂園，共斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月3日，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企為25家，占比達(dá)到18%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家，前海人壽入股2家。

　　6月份的股災(zāi)被認(rèn)為是險(xiǎn)資深度介入上市房企的最新契機(jī)。7月8日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于提高保險(xiǎn)資金投資藍(lán)籌股票監(jiān)管比例有關(guān)事項(xiàng)的通知》。通知放寬了保險(xiǎn)資金投資藍(lán)籌股票監(jiān)管比例，對(duì)符合條件的保險(xiǎn)公司，將投資單一藍(lán)籌股票的比例上限由占上季度末總資產(chǎn)的5%調(diào)整為10%；投資權(quán)益類資產(chǎn)達(dá)到30%比例上限的，可進(jìn)一步增持藍(lán)籌股票，增持后權(quán)益類資產(chǎn)余額不高于上季度末總資產(chǎn)的40%。保監(jiān)會(huì)稱，此舉意在為優(yōu)化保險(xiǎn)資金配置結(jié)構(gòu)，促進(jìn)資本市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，市場(chǎng)不好股市下跌了才放開(kāi)政策，但人人都不愿意當(dāng)炮灰，上述政策短期來(lái)說(shuō)還是具有一定的救市目的，但對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，一些市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)、市值不太高的企業(yè)處于一個(gè)比較好進(jìn)入的機(jī)會(huì)，眼下股市階段性的低估，未來(lái)下跌的幅度不會(huì)太大，很適合進(jìn)行中長(zhǎng)期的投資。

　　他預(yù)計(jì)，下半年險(xiǎn)資有可能會(huì)繼續(xù)頻繁舉牌房企，繼續(xù)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

　　抄底房地產(chǎn)股？

　　險(xiǎn)資入股背后，當(dāng)前房地產(chǎn)股票真的處在一個(gè)低谷期嗎？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前房地產(chǎn)股的走勢(shì)看，隨大盤波動(dòng)也擠出了部分泡沫，一些上市房企的股價(jià)跌破了凈資產(chǎn)，PE處于相對(duì)低位，機(jī)構(gòu)投資者入市積極性增加。

　　張宏偉則認(rèn)為，險(xiǎn)資近來(lái)的動(dòng)作不能完全算是抄底行為，因?yàn)椴⒉荒艽_定現(xiàn)在就是房企股市的“底”，至多只能說(shuō)現(xiàn)在處于一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)；從行業(yè)基本面來(lái)看，景氣正在恢復(fù)。截止到目前，大部分城市樓市限購(gòu)政策已取消、央行已經(jīng)有四次降息三次降準(zhǔn)落地，“3·30新政”也在鼓勵(lì)改善型需求入市，樓市在下半年勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)反彈，甚至年底出現(xiàn)翹尾行情。于險(xiǎn)資而言，選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)增持房企，是一項(xiàng)不錯(cuò)的財(cái)務(wù)投資。

　　過(guò)去多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)算是一個(gè)市場(chǎng)化程度比較高的行業(yè)，上市房企中股權(quán)結(jié)構(gòu)多元、股權(quán)分散的情況比較多見(jiàn)。因此險(xiǎn)資樂(lè)于舉牌類似萬(wàn)科、金地等這類股權(quán)分散的企業(yè)。

　　在過(guò)去的15年中，華潤(rùn)作為萬(wàn)科第一大股東僅占15%左右；金地在被生命人壽舉牌之前，第一大股東深圳福田投資發(fā)展公司持股量?jī)H為7.851%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，險(xiǎn)資投資房企可以降低其搜尋顧客的成本，目前眾房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，險(xiǎn)資入股后，可以把此類置業(yè)者的潛在養(yǎng)老需求挖掘，進(jìn)而營(yíng)銷相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

　　此外，目前險(xiǎn)資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，某種程度上不在于拼比傳統(tǒng)的保單業(yè)務(wù)，而在于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的能力的比拼。險(xiǎn)資入股房企，本質(zhì)上是希望擴(kuò)大資管規(guī)模。

　　“野蠻人”進(jìn)來(lái)后

　　張宏偉認(rèn)為，從實(shí)際影響力與資源配置的角度來(lái)講，險(xiǎn)資舉牌房企尤其是成為大股東之后，險(xiǎn)資對(duì)于被舉牌的房企的影響力會(huì)逐漸加大，險(xiǎn)資的介入有可能會(huì)使一部分房企擁有相對(duì)充裕的資金，并且資金成本上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行，這些房企也可能因此插上新一輪規(guī)?；瘮U(kuò)張的翅膀，形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)，大者恒大”的局面。

　　以碧桂園為例，4月中國(guó)平安入股成為碧桂園第二大股東，此后碧桂園開(kāi)始全面進(jìn)軍一線城市。4月底，碧桂園以6.08億元的總價(jià)奪得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。一個(gè)月后，碧桂園與北京城建集團(tuán)聯(lián)手競(jìng)得位于河北灤平金山嶺地塊；7月29日，碧桂園首次進(jìn)軍深圳，通過(guò)收購(gòu)取得一項(xiàng)目地塊。

　　碧桂園稱，與中國(guó)平安將開(kāi)展緊密戰(zhàn)略合作，全面推進(jìn)以中國(guó)城鎮(zhèn)化和社區(qū)需求為基礎(chǔ)，覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺(tái)。

　　張宏偉分析，就目前險(xiǎn)資企業(yè)資金投向來(lái)看，大多數(shù)險(xiǎn)資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開(kāi)始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。不排除今后險(xiǎn)資會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)開(kāi)展養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的布局工作，謀求未來(lái)健康養(yǎng)生行業(yè)的霸主地位，重新洗牌養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，改寫?zhàn)B老地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)格局。

　　然而，硬幣的另一面是，險(xiǎn)資入駐房企，不僅僅是影響公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，而是可能變成闖入的“野蠻人”與原大股東、管理層展開(kāi)股權(quán)暗戰(zhàn)，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未必是好事。

　　金地集團(tuán)與新的大股東生命人壽和二股東安邦人壽相處得就不愉快。在金地集團(tuán)5月8日召開(kāi)的2014年年度股東大會(huì)上，當(dāng)天最重要的三項(xiàng)議案：核心員工項(xiàng)目跟投議案、選舉丁瑋和王俊為獨(dú)立董事的議案，均被生命人壽和安邦聯(lián)手否決。

　　生命人壽和安邦之所以聯(lián)手否決以凌克為首的金地管理層提名的獨(dú)董，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是二者在暫時(shí)無(wú)法增加董事名額的前提下，想讓它們自己提名的獨(dú)董進(jìn)入董事會(huì)，以此在金地董事會(huì)中制衡“一家獨(dú)大”的金地管理層。

　　東方證券分析師竺勁認(rèn)為，生命人壽和安邦否決員工跟投制度，明面上看是不希望今后因少數(shù)股東權(quán)益的增加而減少金地整體項(xiàng)目的利潤(rùn)，進(jìn)而影響自身的股東權(quán)益，但不排除二者是想通過(guò)在股東大會(huì)上行使否決權(quán)，來(lái)彰顯大股東的地位，這為今后的控制權(quán)之爭(zhēng)埋下伏筆。

　　然而，對(duì)險(xiǎn)資而言，染指企業(yè)控制權(quán)絕非易事。上市房企一般也在公司章程和議事規(guī)則中暗藏機(jī)鋒，規(guī)避“野蠻人”的入侵和惡意收購(gòu)。

　　比如，金地公司章程規(guī)定，單獨(dú)或者合計(jì)持有公司10%以上股份且持有時(shí)間在一年以上的股東、上屆董事會(huì)五名以上董事，方可聯(lián)名提名下一屆董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人；為保持公司重大經(jīng)營(yíng)政策的連續(xù)性，董事會(huì)換屆時(shí)所更換、增加的董事數(shù)額總計(jì)不得超過(guò)上屆董事會(huì)董事名額的三分之一。

　　金地董事長(zhǎng)凌克曾稱，作為一個(gè)股東結(jié)構(gòu)較分散的上市企業(yè)，有必要從制度上防止惡意收購(gòu)。

　　內(nèi)地和香港越來(lái)越接近的上市公司準(zhǔn)則和相關(guān)要約收購(gòu)準(zhǔn)則，也給房企現(xiàn)有管理層套了一層防護(hù)衣。比如關(guān)于要約收購(gòu)的規(guī)定，一旦單一股東或一致行動(dòng)人持股超過(guò)30%(含)，便會(huì)觸發(fā)全面要約收購(gòu)，其付出的成本和代價(jià)會(huì)大大增加。