7月以來，前海人壽兩次增持地產(chǎn)龍頭萬科的股票，時機選擇可謂絕佳。7月10日前海人壽“砸下”80億元增持5%，發(fā)生在7月6日萬科管理層拋出的“百億回購計劃”之時；7月24日再次增持5%，發(fā)生在上半年樓市數(shù)據(jù)發(fā)布，統(tǒng)計局定調(diào)全國樓市從“企穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“回升”，以及萬科即將發(fā)布上半年業(yè)績之時。

　　7月初的股市大幅震蕩后，萬科的估值已經(jīng)降到階段性低點，其時市盈率僅11.2倍，相比 房地產(chǎn) 行業(yè)31.83倍的平均市盈率低了6成。然而自萬科2014年提出“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標后，舉動比較頻繁，比如萬物倉、幸福驛站等配套服務(wù)；通過“萬萬合作”，進入持有型物業(yè)；推進小股操盤、事業(yè)合伙人等內(nèi)部管理上創(chuàng)新等。

　　但是，相比前三次轉(zhuǎn)型的春風(fēng)得意，萬科第四次轉(zhuǎn)型非常艱難，“動作大、效果小”，就連王石都抒發(fā)了“下一個倒下的可能是萬科”的悲情，足見轉(zhuǎn)型艱難，不得不繼續(xù)通過銷售物業(yè)來維持業(yè)績。2014年是萬科近十年最不得志的一年，管理人才流失嚴重、轉(zhuǎn)型牽扯拿地和開發(fā)速度、與綠地和萬達等在轉(zhuǎn)型上顯現(xiàn)差距等。這是其估值持續(xù)受到打壓并創(chuàng)階段性低點的主要原因。

　　2015年以后，國家對于樓市未來發(fā)展態(tài)度明確，即房地產(chǎn)剛性需求是長期的、促進自住性和改善型住房需求等。在此背景下，萬科一方面重新重視“三好住宅”的企業(yè)定位(好房子、好服務(wù)和好鄰居)，提高住宅開發(fā)和銷售額業(yè)績；另一方面，調(diào)整轉(zhuǎn)型的策略。今年5月，以代建的深圳前海企業(yè)公館為基礎(chǔ)資產(chǎn)，萬科聯(lián)合鵬華 基金發(fā)行了我國境內(nèi)首只公募REITS；6月底，董事會通過《關(guān)于物業(yè)服務(wù)市場化發(fā)展及建立事業(yè)合伙人機制的議案》，加速萬科物業(yè)市場化擴張、分拆上市及引入事業(yè)合伙人機制；同時，旗下參股公司——中誠投資擬登陸新三板，分享大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的紅利。

　　今年上半年，萬科共實現(xiàn)簽約銷售額1099.6億元，成為唯一“破千億”的房企，而恒大和綠地等“追趕者”沒有了去年底的銳氣，銷售額僅分別為823億元和824億元。特別是，4-6月份萬科月銷售額同比分別大幅增長39%、42%和30%，銷售持續(xù)超預(yù)期，且明顯好于同期全國房地產(chǎn)銷售額0-10%的同比增速，龍頭老大的地位凸顯。同時，萬科上半年拿地同比增長47.8%，未來業(yè)績增長可期。

　　發(fā)行REITs和物業(yè)分拆上市，折射出萬科未來轉(zhuǎn)型和經(jīng)營的重大戰(zhàn)略改變，這將會大幅提升企業(yè)估值。近年來，萬達、恒大等龍頭分拆旗下板塊(如影院、體育等)并實現(xiàn)上市，在提升估值和市值上，具有非常強的溢價效應(yīng)。未來，預(yù)計萬科的社區(qū)教育、社區(qū)配套等會相繼獨立出來并擇機上市。

　　在7月初股市震蕩過后及管理層回購的時點上，公司的NAV明顯高于公司的市值，無論從股價還是估值講，都到了險資等長線資金“抄底”的時候，而抄底的收益是顯而易見的。2013年，萬科拿出45億元現(xiàn)金用于分紅，每10股派送4.1元(含稅)現(xiàn)金股息，股息率達5%，接近“寶類” 理財產(chǎn)品的水平。2014年，萬科股息率達到3.72%，是整個板塊中股息率唯一超過 銀行 一年期定存的上市房企。

　　作為“寶能系”的金融平臺，前海人壽此次增持萬科股票之前，已經(jīng)對其地產(chǎn)投資板塊進行大換倉，基本清倉 深振業(yè)A 、 寶誠股份 、 天健集團 等小型房企的股票投資。而之所以“棄小從大”，就在于看到了龍頭房企的投資機會。由于資源稀缺及拿地門檻抬高，未來一線城市將只有龍頭房企才有生存機會，龍頭房企將全面搶食一線城市土地。根據(jù)德佑鏈家的統(tǒng)計，上半年，典型20家房企有13家在一線城市拿地，拿地金額合計951億元，占全國拿地總額的53.7%，同比增加8個百分點。在“審慎拿地、嚴控風(fēng)險”的一貫策略下，萬科上半年拿地基本集中在一線城市。盡管全國樓市弱勢回暖，但這是在樓市刺激不斷、貨幣連連寬松的情況下發(fā)生的，未來樓市風(fēng)險的“安全墊”、機會的“安全區(qū)”仍舊在一線城市。

　　此外，龍頭并購、強者恒強是增量樓市為數(shù)不多的機會。北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至今年6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項目股權(quán)(及債權(quán))累計達42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。而萬科、恒大等大型房企正在加速收購，以彌補在土地市場直接拿地投資的減少。國家也鼓勵龍頭房企發(fā)展，比如多元化融資渠道打開，高資信的房企將進入銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)和公司債等，這都有利于龍頭房企降低融資成本。此外，就像 汽車行業(yè) 盈利點，已經(jīng)由賣車轉(zhuǎn)向“售后”一樣，我國樓市已積累了海量的存量住戶，為現(xiàn)有住戶提供增量服務(wù)(如社區(qū)O2O)未來將成為企業(yè)的主要盈利模式。但不管是物業(yè)管理、社區(qū)金融、養(yǎng)老、電子商務(wù)，最先探索到盈利機會的，一定是萬科、萬達、保利等龍頭房企。

　　事實上，從2014年到現(xiàn)在，險資增持龍頭房企股票一直沒有斷過，正是因為看到了龍頭房企未來的發(fā)展機會。不管是戰(zhàn)略性增持，還是財務(wù)投資，筆者認為，這對房地產(chǎn)未來發(fā)展都具有積極意義。一方面有利于房企獲得長期的、低成本資金，改變過去高杠桿、高成本融資的野蠻生 長和 攫取資本增值的時代；另一方面助推企業(yè)做大做強、緩沖行業(yè)下行壓力，并使其有充足的時空探索轉(zhuǎn)型。