同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月4日，房地產(chǎn)板塊153家上市公司中，已有92家發(fā)布2015年業(yè)績(jī)預(yù)告。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)其中業(yè)績(jī)預(yù)虧房企發(fā)現(xiàn)，大部分企業(yè)去年虧損，和企業(yè)之前的投資失誤有很大關(guān)聯(lián)。他們或者拿地價(jià)格太高，導(dǎo)致產(chǎn)品不被市場(chǎng)所接受；或者選擇在供過(guò)于求的城市拿地，在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，造就了一個(gè)難以去化的庫(kù)存。

　　但是，部分開發(fā)商顯然沒(méi)有吸取這些投資失誤的教訓(xùn)。這讓一些觀察者相信，救市政策固然可以消化部分老庫(kù)存，但也會(huì)刺激新庫(kù)存。解決這個(gè)“痼疾”，只能依靠深層次的房地產(chǎn)供給側(cè)改革。本期房產(chǎn)周刊搜集了部分地產(chǎn)投資項(xiàng)目失誤的案例，供業(yè)界參考。

　　2月1日，由北京一廣告公司發(fā)布的《星浩資本請(qǐng)還錢，廣告公司要過(guò)年》的文章，大致內(nèi)容是星浩資本哈爾濱項(xiàng)目公司拖欠北京一廣告公司24萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)的事情，但這其實(shí)只是冰山一角。

　　此前，多地星光耀廣場(chǎng)深陷“質(zhì)量門”、“降價(jià)門”泥潭。面對(duì)鋪天蓋地的負(fù)面消息，星浩資本顯得毫無(wú)招架之力，而這一切則始于“星光耀基金I期”。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從星浩資本獲悉，該公司的“星光耀基金I期”將延后一年贖回，星浩資本相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，延期的原因是由于基金所在項(xiàng)目銷售不暢所引起。對(duì)于后期收益如何，該負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，一期基金是股權(quán)投資基金，并沒(méi)有保本和保收益概念。因此，從法理上說(shuō)股東須自負(fù)盈虧，并承擔(dān)相應(yīng)后果。

　　基金贖回期延后

　　此前，據(jù)《時(shí)代周報(bào)》等媒體報(bào)道，“星光耀基金I期”產(chǎn)品原計(jì)劃于今年3月份正式到期并進(jìn)入贖回階段。

　　星浩資本負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，一期基金投的都是城市綜合體項(xiàng)目，由于近些年來(lái)地產(chǎn)形勢(shì)并不明朗，如果此時(shí)退出，將會(huì)有不小的損失，故而星浩在征得有限合伙人（LP）同意的前提下，將基金封閉期延長(zhǎng)了一年。

　　優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，剩下的一年其實(shí)是緩沖期，原先的理想狀態(tài)是在5年內(nèi)兌付回報(bào)。而今，星浩的財(cái)務(wù)表現(xiàn)令投資者不滿，包括各種現(xiàn)金流也確實(shí)出現(xiàn)了狀況。

　　薛建雄認(rèn)為，星浩是想借這一年來(lái)調(diào)整營(yíng)收值。如果前期收益不理想，基金一般會(huì)有一年的緩沖期，如果緩沖期過(guò)后，項(xiàng)目銷售還存在問(wèn)題，則會(huì)進(jìn)入延期程序。

　　資深基金人士陳國(guó)華告訴記者，私募股權(quán)基金一般不輕易延期，只有當(dāng)項(xiàng)目投資出現(xiàn)了問(wèn)題，比如，資不抵債，或者項(xiàng)目自身運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題等。一旦啟動(dòng)延期程序，除了要征得所有投資人同意外，還要上報(bào)證監(jiān)會(huì)并說(shuō)明事由，同時(shí)，所有涉及操盤的人員要被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，比如中間是否涉及違規(guī)行為。一般認(rèn)為，私募股權(quán)基金一年兌付一次利息，但合同也可以約定5年到期一次性兌付，如果達(dá)不到預(yù)期利息，會(huì)要求整改，或者強(qiáng)行要求基金兌付。

　　星浩資本負(fù)責(zé)人向記者表示，延期1年的原因是由于大連項(xiàng)目銷售不暢。

　　對(duì)此，陳國(guó)華進(jìn)一步指出，銷售不暢實(shí)質(zhì)上是投資方定位出現(xiàn)偏差，或者是項(xiàng)目被銀行抵押，或者是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，比如深陷三四線城市困境。這種項(xiàng)目投資有可能失敗也有可能成功，除非是做了虛假宣傳和承諾。這要看合同上有什么約定。

　　多位接受記者采訪的私募人士表示，雖然是一般合伙人（GP）對(duì)市場(chǎng)判斷出現(xiàn)問(wèn)題，但也不能將責(zé)任歸于此，這是正常風(fēng)險(xiǎn)。

　　早先，《中國(guó)證券報(bào)》的報(bào)道稱，該款產(chǎn)品自路演起就打著“五年三倍，年化收益35%”，對(duì)此，星浩資本相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下這個(gè)收益是完全可以達(dá)到的。

　　資料顯示，該款基金產(chǎn)品是由上海星浩股權(quán)投資管理有限公司管理，基金目標(biāo)規(guī)模37億元，分別為上海星浩股權(quán)投資中心（有限合伙）（27億元）、上海星瀚股權(quán)投資中心（有限合伙）（5億元）和上海星仁股權(quán)投資中心（有限合伙）（5億元），主要通過(guò)有限合伙的募集方式和基金管理的模式從事“星光耀計(jì)劃”項(xiàng)目的開發(fā)，其執(zhí)行事務(wù)合伙人為上海星浩投資管理有限公司。

　　根據(jù)星浩資本官網(wǎng)顯示，該基金目標(biāo)市場(chǎng)為二線城市和長(zhǎng)三角三線城市，2011年3月完成封閉，2011年8月完成全部投資，分別投向了大連、哈爾濱和南通的三個(gè)項(xiàng)目。

　　受累市場(chǎng)深度調(diào)整

　　值得一提的是，大連星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的股權(quán)極為復(fù)雜。據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，2010年9月，復(fù)星地產(chǎn)等7家公司以36億元的價(jià)格競(jìng)得大連市東港商務(wù)新區(qū)（2010）-35號(hào)地。上述地塊又在隨后分別置入大連復(fù)城置業(yè)、復(fù)百置業(yè)、復(fù)年置業(yè)等三家項(xiàng)目公司名下。經(jīng)過(guò)幾番變更騰挪之后，上述3家項(xiàng)目公司、星浩資本與“復(fù)星系”多家公司之間形成了復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

　　大連星光耀廣場(chǎng)，地處大連中山區(qū)東港商務(wù)區(qū)華樂(lè)街，三面環(huán)海的天然優(yōu)勢(shì)使其成為大連新CBD的優(yōu)先選擇。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，該項(xiàng)目地處東港核心區(qū)域，而東港將來(lái)是大連重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，將打造成維多利亞港灣模式的頂級(jí)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)。

　　但天有不測(cè)風(fēng)云，從大環(huán)境來(lái)看，大連城市吸納力變?nèi)?，業(yè)內(nèi)人士表示，大連的高端客戶流失嚴(yán)重，投資客也變得很少，加之東港區(qū)域市政配套比較弱?？傮w量1200萬(wàn)平方米集中開發(fā)導(dǎo)致樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。如今，整個(gè)東港已經(jīng)有了價(jià)格天花板，所有樓盤普遍降價(jià)15%。目前均價(jià)在15000元/平方米。

　　據(jù)當(dāng)?shù)匾晃蝗耸拷榻B，在大連買酒店式公寓的都是投資客，一種是賭漲價(jià)的投資客，一種是租賃型的投資客，但由于近年來(lái)該項(xiàng)目頻頻發(fā)生的一些事件引發(fā)投資客對(duì)星光耀廣場(chǎng)項(xiàng)目的擔(dān)憂，因而紛紛采取觀望態(tài)度。

　　“目前已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)降價(jià)空間。目前銷售剩余的都是大戶型，在東港區(qū)很難賣。”該人士坦言。

　　一位熟悉星光耀項(xiàng)目的當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，2012年，G03地塊星光域開盤，當(dāng)時(shí)開盤一度賣到25000元/平方米，但由于該項(xiàng)目定位是頂級(jí)豪宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上水土不服，因此開盤賣得一般。

　　當(dāng)然，折戟東港的開發(fā)商也不止星浩一家，據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，東港總共20多個(gè)項(xiàng)目里，恒力大戶型僅出售了兩三套，佳兆業(yè)項(xiàng)目由于銷售不暢早已封盤?？藸柸鸬臄?shù)據(jù)顯示，金地位于東港的項(xiàng)目自2013年以來(lái)未有成交。保利由于項(xiàng)目偏剛需，2015年銷售了400多套，龍湖水晶酈也有近300套的規(guī)模，中國(guó)鐵建(601186，股吧)國(guó)濱苑有近200套成交，綠地中心則有70套左右成交。

　　總的來(lái)說(shuō)，整個(gè)東港地區(qū)除了剛需盤銷售尚可之外，其他銷售情況一般。

　　星浩資本相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，早在2011年項(xiàng)目投資階段，星浩資本根據(jù)地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)做出了與市場(chǎng)周邊樓盤詳盡的定位和定價(jià)，彼時(shí)星光耀周邊的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目售價(jià)曾一度高達(dá)30000元/平方米。

　　此前，星浩資本總裁黃海濱在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)也曾表達(dá)過(guò)類似看法，他認(rèn)為，大連東港項(xiàng)目銷售未及預(yù)期主要在于大連整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期。

　　面對(duì)困境 如何收?qǐng)觯?

　　目前，星光耀三個(gè)住宅地塊項(xiàng)目均已結(jié)構(gòu)封頂，當(dāng)前的問(wèn)題是，星光耀剩余庫(kù)存均是面積在140平方米以上的大戶型高端住宅，而原有的東北高端購(gòu)房人群現(xiàn)已基本流失殆盡，接下來(lái)的銷售難度可想而知。

　　對(duì)此，星光耀相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)是戶型、價(jià)格和周邊樓盤相近，符合當(dāng)時(shí)政府區(qū)域規(guī)劃。現(xiàn)在星浩面臨的問(wèn)題是整個(gè)東港區(qū)域共同的困境。

　　對(duì)于接下來(lái)一年，星浩將做出哪些努力來(lái)滿足投資人的收益？星浩資本相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)盡最大努力盡快盡早地去化，同時(shí)星浩方面希望當(dāng)?shù)啬鼙M快出臺(tái)去庫(kù)存政策，幫助緩解房企自身的去庫(kù)存壓力。

　　據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，自2012年11月開盤以來(lái)，星光耀住宅價(jià)格從開盤時(shí)的26000元/平方米降至如今的17000元/平方米，酒店式公寓從2013年開盤時(shí)的18000元/平方米降至11000元/平方米。

　　2015年，星光耀住宅累計(jì)成交144套，酒店式公寓累計(jì)銷售68套，累計(jì)成交2萬(wàn)平方米左右，去化率20%。合計(jì)成交212套，去化率17%，剩余1033套，按照每套均價(jià)160萬(wàn)計(jì)，剩余貨值為16.5億元。據(jù)網(wǎng)上資料顯示，整個(gè)大連東港去庫(kù)存周期高達(dá)14年。

　　業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，如果按照正常銷售，2016年星光耀在原有基礎(chǔ)上最多增加10% ~15%，如果按照每年遞增10%的速度計(jì)算去化率，那么要售罄庫(kù)存仍舊需要3年時(shí)間，而這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)基金一年的緩沖期。

　　值得追問(wèn)的是，星光耀基金I期在選擇投資項(xiàng)目和城市時(shí)是否選對(duì)？星浩資本的投資模型，是否能滿足瞬息萬(wàn)變的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要？對(duì)于一家房地產(chǎn)私募基金來(lái)說(shuō)，精準(zhǔn)的投資、高水平的風(fēng)險(xiǎn)管控將是企業(yè)的生命線。