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中國版REITs要來了 回報(bào)率較低將成推行障礙

  • 發(fā)布時(shí)間:2014-11-24 14:43:04  來源:人民網(wǎng)  作者:佚名  責(zé)任編輯:胡愛善

  柏可林 攝

  房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)一詞近期火了。

  通過REITs,美國人可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、羅斯福購物中心的物權(quán)運(yùn)作,并在這些項(xiàng)目長期運(yùn)營收益中不斷分享收益。

  事實(shí)上,中國版REITs已越來越近。

  根據(jù)住建部和有關(guān)部門的部署和要求,北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市,正在根據(jù)本地實(shí)際情況,分別編制REITs試點(diǎn)方案,試點(diǎn)方案有望于近期初步編制完成。完成后將聽取住建部和有關(guān)部門的意見,進(jìn)行修改之后就將在四地先行開展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作。

  屆時(shí),通過REITs,中國投資者也可以擁有一點(diǎn)點(diǎn)上海陸家嘴中國銀行辦公樓或者東方明珠,當(dāng)然也可以擁有游泳池和高爾夫球場(chǎng)等其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

  而對(duì)于開發(fā)商來說,REITs縮短了資金回籠周期,增加了效率。

  靠大額投入、逐漸收回租金一直是商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運(yùn)營模式。不過近期李嘉誠以39.1億元人民幣的價(jià)格將其旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重慶解放碑大都會(huì)廣場(chǎng)整體出售給信托公司的做法成為如何通過REITs迅速回籠資金的范本。

  無論對(duì)于開發(fā)商還是投資者來說,REITs都將帶來全新的體驗(yàn)。

  準(zhǔn)REITs已問世

  REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

  在國外,REITs通過資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行,已是一個(gè)較為成熟的投資品種。目前,全球已有20個(gè)國家和地區(qū)相繼推出REITs,總市值已經(jīng)超過一萬億美元。其中,美國是全球首個(gè)開辟REITs市場(chǎng)的國家,也持續(xù)保持著全球第一大REITs市場(chǎng)地位。截至目前,美國REITs總市值超過6000億美元,占全球REITs總市值的59%。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示:“REITs最大的作用是解決開發(fā)商退出渠道問題,一般來說,物業(yè)、商場(chǎng)都存在出售難的情況,這類項(xiàng)目投資收益期限拉長,資金周轉(zhuǎn)率變慢,久而久之大家都不愿意持有物業(yè)。”

  “由于融資環(huán)境不佳,地產(chǎn)市場(chǎng)缺血情況較嚴(yán)重,無論是政府還是開發(fā)商都意識(shí)到開發(fā)REITs產(chǎn)品的緊迫性。” 中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴《國際金融報(bào)》記者。

  目前,中國市場(chǎng)也開始對(duì)REITs產(chǎn)品投石問路。

  近期,中信證券聯(lián)合蘇寧云商創(chuàng)設(shè)的一款房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品正向部分投資者啟動(dòng)路演。

  這款產(chǎn)品計(jì)劃募資規(guī)模達(dá)44億元。其中A類證券規(guī)模約為20.85億元,期限為18年,每3年開放申購/回售,預(yù)期收益率約為7.0%-8.5%。B類證券規(guī)模約為23.1億元,期限為3+1年,該類資產(chǎn)的收益是固定+浮動(dòng)收益,固定部分約為8.0%-9.5%。

  值得關(guān)注的是,該REITs產(chǎn)品以蘇寧11家門店為基礎(chǔ),但又并非直接持有蘇寧云商的門店物業(yè)等資產(chǎn),而是通過私募基金持有這些物業(yè)后,把私募資金的份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)來設(shè)立資產(chǎn)支持證券。該REITs產(chǎn)品的載體是由華夏資本管理有限公司(簡稱“華夏資本”)設(shè)立的中信蘇寧資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券。華夏資本設(shè)立并管理該專項(xiàng)計(jì)劃。投資者通過華夏資本認(rèn)購后,成為專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券持有人。

  蘇寧方面指出:“本次交易將使得公司在交易完成當(dāng)年確認(rèn)利潤的基礎(chǔ)上,為公司降低資產(chǎn)負(fù)債率、改善各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入,增加營運(yùn)資金?!?/p>

  通過REITs盤活后,蘇寧將實(shí)現(xiàn)超過13 億元的稅后凈收益。

  此前,中信證券也發(fā)行過一單準(zhǔn)REITs產(chǎn)品——“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”,該產(chǎn)品還在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓,成為我國首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs。

  受中國內(nèi)地現(xiàn)有金融監(jiān)管框架制約,現(xiàn)有的REITs產(chǎn)品并不支持國際上向公眾投資者募集資金并返還回報(bào)的模式。廣發(fā)證券指出,按照國際標(biāo)準(zhǔn)“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”不算嚴(yán)格意義上的REITs,但其跨越了非標(biāo)產(chǎn)品到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的鴻溝,為投資者打通了投資渠道。

  試點(diǎn)求突破

  中國REITs的推行進(jìn)程可以追溯到2002年,但是整個(gè)進(jìn)程一波三折,雖有進(jìn)展,但發(fā)展仍較緩慢。

  早在2007年,監(jiān)管層就成立了“房地產(chǎn)投資基金專題研究領(lǐng)導(dǎo)小組”。隨后REITs被提上包括中央政府在內(nèi)的議事日程。2008年底在出臺(tái)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后,時(shí)任國務(wù)院總理的溫家寶曾召開國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì),提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式,通過并購貸款、REITs、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式,拓寬企業(yè)融資渠道。

  根據(jù)這一精神,央行于2009年年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架,并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是,在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中,REITs仍以信托的方式發(fā)行,不在資本市場(chǎng),也不以公募基金形式掛牌交易。2009年,上海市浦東新區(qū)也設(shè)計(jì)了一個(gè)REITs方案,但最終未能成行。

  REITs是商業(yè)地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資和退出的主流工具和平臺(tái),但央行2009年的REITs試點(diǎn)并未賦予其公募屬性,只能在銀行間市場(chǎng)流通,融資渠道變化不大,因此,在市場(chǎng)實(shí)踐中應(yīng)者寥寥。

  進(jìn)入2014年,關(guān)于REITs的推進(jìn)工作節(jié)奏有所加快,直至2014年1月證監(jiān)會(huì)批復(fù)同意中信證券設(shè)立中信起航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,并批準(zhǔn)3年后將在政策允許的情況下可以上市流通,接近了真正權(quán)益型REITs的產(chǎn)品。

  央行9月30日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中,提出了將積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作。本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案都體現(xiàn)了“自上而下”的金融創(chuàng)新工作思路。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這樣的推動(dòng)更有望形成一些突破。如公募方向、資產(chǎn)包引入地方政府的國資房企或城投公司等。

  隨著新一輪REITs試點(diǎn)臨近,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期面臨的融資難問題有望“徹底改善”。

  投資要謹(jǐn)慎

  REITs試點(diǎn)對(duì)投資者而言,擴(kuò)大了投資范圍。

  在中國投資者習(xí)慣中,房地產(chǎn)投資必須是買下一套自己的房產(chǎn),為此大多數(shù)人不得不成為“房奴”。但嚴(yán)格意義上來說,房貸未還清前房產(chǎn)是銀行的。

  REITs則不同,是一種收益穩(wěn)定、流動(dòng)性強(qiáng)、信息透明、比較安全的投資工具。REITs與傳統(tǒng)的股票、債券等投資產(chǎn)品相關(guān)性較低的產(chǎn)品,可以讓投資者的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分散。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,REITs是介于債券和股票之間的產(chǎn)品,收益較債券高,而風(fēng)險(xiǎn)較股票低。以美國市場(chǎng)為例,隨著美國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇與房價(jià)走高,相應(yīng)的REITs回報(bào)率也水漲船高,有些REITs的年化回報(bào)率已超過8%,不失為分散投資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)配置的優(yōu)良工具。

  部分投資者已經(jīng)意識(shí)到REITs投資的優(yōu)勢(shì),即使是準(zhǔn)REITs產(chǎn)品需求也是強(qiáng)烈的。根據(jù)深交所網(wǎng)站信息統(tǒng)計(jì),中信啟航次級(jí)份額累計(jì)成交858萬份左右,成交集中在6月10日和6月17日,優(yōu)先級(jí)則累計(jì)成交230萬份。

  這從側(cè)面表明,REITs是有市場(chǎng)需求的。

  不過,REITs的基礎(chǔ)是房產(chǎn)項(xiàng)目,但房地產(chǎn)行業(yè)畢竟屬于風(fēng)險(xiǎn)較高、周期性較強(qiáng)的行業(yè),因此在投資REITs時(shí)也需要關(guān)注其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

  “REITs投資者需要額外關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?!睏罴t旭提醒投資者,“由于REITs主要投資于商業(yè)地產(chǎn)、住房貸款等,因此當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)行業(yè)處于衰退期時(shí),商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)疲軟可能會(huì)造成REITs分配給投資者的紅利減少,甚至?xí)?dǎo)致REITs破產(chǎn)?!?/p>

  此外,他進(jìn)一步指出:“除了行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)外,投資者也要針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。投資者先要弄清資產(chǎn)包中的項(xiàng)目,如項(xiàng)目所在城市、區(qū)位等,中國很多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量充足,人均商業(yè)面積上升太快,已趨飽和甚至過剩,可想而知未來租金回報(bào)率不會(huì)很高。另外,REITs對(duì)其投資的物業(yè)型商業(yè)地產(chǎn)需要進(jìn)行日常管理、服務(wù),對(duì)其投資的其他房地產(chǎn)、住房貸款等產(chǎn)品需要進(jìn)行投資組合管理,因此公司的運(yùn)營服務(wù)水平和投資管理能力也影響著REITs的風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

  收益或不高

  最令業(yè)內(nèi)專家擔(dān)憂的是,租金回報(bào)率較低是REITs推行中的一大障礙。

  按照境外REITs的要求來看,年租金回報(bào)率至少要達(dá)到3%至5%個(gè)點(diǎn),香港的年租金回報(bào)率要達(dá)到7%至8%。

  薛建雄也向《國際金融報(bào)》記者表示,國內(nèi)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)依然處于成長期,尚未進(jìn)入成熟期,因此正常經(jīng)營狀況下的商業(yè)地產(chǎn),平均年租金回報(bào)率在4%至6%左右,低的只有2%至3%。

  廣發(fā)證券分析,從國際經(jīng)驗(yàn)來看,商業(yè)物業(yè)收益率高于10年期國債收益率是REITs發(fā)行成功的關(guān)鍵因素。該機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外,其他商業(yè)物業(yè)的收益均低于10年期國債收益率。這是中國尚無法全面推行REITs的微觀原因。

  “租金率不足以覆蓋投資者的收益率的情況確實(shí)存在?!睏罴t旭表示,“但REITs的推行將倒逼行業(yè)發(fā)展,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)重售不重租,物業(yè)服務(wù)水平較差,通過REITs產(chǎn)品,終端高收益率必然倒逼,上游租金上升,租金高低是由物業(yè)服務(wù)水平支撐,變相地對(duì)地產(chǎn)商服務(wù)質(zhì)量有更高要求。”

  不少專家認(rèn)為,當(dāng)前簡單的“買房賣房賺取價(jià)差”模式已經(jīng)走到了盡頭,中國發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn),要讓市場(chǎng)產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)流動(dòng)性,就必須引入REITs這樣的專業(yè)工具和開辟相關(guān)渠道。

  而如果不倒逼行業(yè)發(fā)展,優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源也將流落到境外機(jī)構(gòu)之手,被那些機(jī)構(gòu)搶得先機(jī)。

  11月10日,領(lǐng)匯資產(chǎn)管理公司宣布與龍崗萬科廣場(chǎng)之商場(chǎng)及若干臨街商鋪和停車位的80%權(quán)益合作事宜展開洽談,領(lǐng)匯資產(chǎn)管理公司是亞洲市值最大REITs機(jī)構(gòu),僅次于長江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司。

  在REITs領(lǐng)域深耕多年的李嘉誠也在推進(jìn)其持有的內(nèi)地物業(yè)REITs進(jìn)程。

  11月10日,由匯賢房托管理有限公司管理的香港匯賢產(chǎn)業(yè)信托宣布,將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實(shí)業(yè)收購重慶大都會(huì)廣場(chǎng)全部權(quán)益。按照保底收益計(jì)算,重慶大都會(huì)項(xiàng)目每年可實(shí)現(xiàn)收益率為7.65%。據(jù)了解,重慶大都會(huì)由長江實(shí)業(yè)及和記黃埔各持50%權(quán)益,而后兩者同樣也是匯賢房托的大股東。

  事實(shí)上,匯賢房托正是長和系為其內(nèi)地商業(yè)資產(chǎn)所打造的REITs平臺(tái)。截至2014年6月30日止六個(gè)月,匯賢房托中期總收益按年升4.9%至13.83億元,物業(yè)收入凈額9.4億元,按年升8.1%,可供分派金額按年升7.6%至6.63億元,每基金單位分派12.71分,年度化分派收益率為7.65%。

  通過REITs的方式,李嘉誠的長和系在不失去對(duì)項(xiàng)目控制權(quán)的情形下得以最大程度套取現(xiàn)金,匯賢房托也成為企業(yè)利用境外結(jié)構(gòu)在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)REITs的先行者。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來幾年根據(jù)經(jīng)營情況的不同,收租率和租金、各個(gè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象,好的只會(huì)越來越好,收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出平均水平,差的可能租出去收不到錢,但隨著物業(yè)會(huì)逐漸進(jìn)入成熟期,能夠達(dá)到REITs要求的物業(yè)會(huì)越來越多,這些項(xiàng)目即便內(nèi)地機(jī)構(gòu)不能將其REITs化,境外機(jī)構(gòu)也會(huì)下手。

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