房地產(chǎn)加杠桿途徑調(diào)查

　　剛剛過去的兩會(huì)上，央行副行長(zhǎng)潘功勝在記者會(huì)上明確表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)，或者與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)，沒有相應(yīng)資質(zhì)屬于違法經(jīng)營(yíng)，央行將對(duì)此進(jìn)行清理整頓。這是媒體集中曝光P2P平臺(tái)“首付貸”業(yè)務(wù)后，來自監(jiān)管最嚴(yán)厲而且明確的表態(tài)。由此拉開了清理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上無序“加杠桿”的帷幕。

　　導(dǎo)讀

　　“據(jù)我們了解，部分平臺(tái)甚至有推出零首付的情況出現(xiàn)。當(dāng)然，這主要是針對(duì)少部分個(gè)人資信特別好、收入比較高、還款能力比較強(qiáng)的客戶，這些客戶都不需動(dòng)用自有資金，可以‘空手套白狼’。無疑，此舉存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，有些類似去年的股票配資風(fēng)潮?！?曾光稱。

　　“目前，協(xié)會(huì)已經(jīng)按相關(guān)部門要求上報(bào)了首付貸的線上數(shù)據(jù)。正在等待下一步的安排?！痹谘胄刑岢鰧?duì)開發(fā)企業(yè)和P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓后，3月14日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)曾光對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“目前，尚處于排查摸底階段，監(jiān)管部門并沒有全面叫停首付貸。深圳有部分平臺(tái)仍在開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。只不過，有些平臺(tái)已經(jīng)引起警覺，自發(fā)停止了首付貸業(yè)務(wù)?！?/p>

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪當(dāng)中了解到，繼深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)率先下發(fā)文件摸底首付貸情況之后，北京和上海隨后也相繼跟進(jìn)。截至目前，在北上廣深四大一線城市中，廣州也最新加入摸底首付貸的行列。

　　“協(xié)會(huì)已下文排查首付貸相關(guān)情況?！?月15日，廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)方頌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　對(duì)此，一位網(wǎng)貸行業(yè)研究專家認(rèn)為，“過度杠桿化會(huì)驅(qū)使一部分收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生次級(jí)貸，加大房地金融風(fēng)險(xiǎn)?！痹搶＜抑毖??！澳壳?，北上廣深相繼對(duì)首付貸‘出手’，排查相關(guān)P2P平臺(tái)，鏈家等多家房地產(chǎn)中介也已暫停首付貸業(yè)務(wù)。”

　　不過，曾光也表示，目前排查摸底的只是線上部分?jǐn)?shù)據(jù)，線下部分?jǐn)?shù)據(jù)由于信息不透明，比較難以估算。“比如通過小貸公司參與配資的這部分資金而言，由于其運(yùn)作模式比較復(fù)雜，如果小貸公司不主動(dòng)披露的話，是很難查清楚這部分資金去向的?！?/p>

　　北上廣深全面排查首付貸

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)也于3月15日對(duì)各會(huì)員單位正式下發(fā)了“關(guān)于調(diào)查統(tǒng)計(jì)首付貸等房貸產(chǎn)品的通知”（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

　　“通知”稱，近期部分城市房地產(chǎn)交易過熱，銀行、小額貸款公司、P2P 平臺(tái)等機(jī)構(gòu)相繼參與‘首付貸’等房貸產(chǎn)品，提高杠桿放貸，放大金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　為此，協(xié)會(huì)針對(duì)P2P平臺(tái)等會(huì)員單位涉及眾籌購(gòu)房、首付貸或其他涉及高杠桿放貸的情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，梳理名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式和涉及金額，掌握真實(shí)情況及存在問題與建議，請(qǐng)各會(huì)員單位負(fù)責(zé)人予以高度重視并親自落實(shí)，于3月17日前如實(shí)上報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)至協(xié)會(huì)郵箱。

　　值得一提的是，房貸產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)表按有無抵押分類，要求針對(duì)首付貸、房貸（包括墊資贖契）、眾籌購(gòu)房進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。具體統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目分別包括業(yè)務(wù)筆數(shù)、平均期限、平均收益率、投資者人數(shù)、總成交量等指標(biāo)。

　　此前，從3月初開始，深圳金融辦率先下發(fā)通知，通過當(dāng)?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)、小貸行業(yè)協(xié)會(huì)，針對(duì)小貸公司、P2P等參與首付貸高杠桿放貸的行為，進(jìn)行摸底排查。深圳地區(qū)初步掌握的數(shù)據(jù)顯示，深圳首付貸存量規(guī)模在20億元人民幣以上。

　　此外，上海一家平臺(tái)負(fù)責(zé)人也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上?；ヂ?lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)也已于3月9日下發(fā)了緊急通知，要求各會(huì)員單位于3月10日前上報(bào)涉及“首付貸”或其他高杠桿房貸的具體情況。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者拿到的該份通知稱，上海互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)呼吁，要求各會(huì)員單位在經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持普惠金融，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　在要求上報(bào)的會(huì)員單位首付貸類產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)表中，上海市互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)將首付貸類產(chǎn)品分為五種，包括有抵押首付貸、無抵押首付貸、無抵押置換貸、房產(chǎn)眾籌和其他借款用途實(shí)為支付首付的產(chǎn)品。會(huì)員單位需具體填報(bào)件均放款額、累計(jì)放款金額、當(dāng)前貸款余額、月利率、借款期限、還款方式以及是否已暫停此類業(yè)務(wù)等具體內(nèi)容。

　　當(dāng)天，上海市互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)一位人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“目前，初步摸底工作已經(jīng)結(jié)束?？傮w來講，首付貸規(guī)模并不大。至于具體情況則不便透露。”

　　另有接近北京金融局的人士也稱，北京地區(qū)首付貸的摸底工作還有待觀察，暫時(shí)沒有進(jìn)一步的計(jì)劃。此前，北京市金融工作局已指導(dǎo)北京市網(wǎng)貸協(xié)會(huì)摸底涉嫌高杠桿房貸情況，并通過監(jiān)測(cè)預(yù)警平臺(tái)查控風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市配資遭遇“急剎車”

　　值得一提的是，隨著近期監(jiān)管日趨收緊，市場(chǎng)上原本從事首付貸的地產(chǎn)中介和P2P平臺(tái)正在陸續(xù)停止或者調(diào)整這類業(yè)務(wù)。

　　對(duì)此，廣州一家平臺(tái)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們平臺(tái)上周初就已經(jīng)停止了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。估計(jì)全國(guó)類似產(chǎn)品也會(huì)陸續(xù)下架?！彼岩踪J一位內(nèi)部人士也明確表示，“平臺(tái)已全面停止首付貸。平臺(tái)一直注重合規(guī)性，一旦政策層面說存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，一定會(huì)第一時(shí)間停止?！?/p>

　　曾光也認(rèn)為，不排除監(jiān)管當(dāng)局下一步會(huì)全面叫停首付貸的可能。“據(jù)我們了解，部分平臺(tái)甚至有推出零首付的情況出現(xiàn)。當(dāng)然，這主要是針對(duì)少部分個(gè)人資信特別好、收入比較高、還款能力比較強(qiáng)的客戶，這些客戶都不需動(dòng)用自有資金，可以‘空手套白狼’。無疑，此舉存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，有些類似去年的股票配資風(fēng)潮。” 曾光稱。

　　據(jù)網(wǎng)貸之家首席研究員馬駿介紹，從發(fā)展模式看，開展首付貸業(yè)務(wù)的平臺(tái)大致可以分為四種類型。一是房產(chǎn)中介自營(yíng)平臺(tái)模式。目前，有不少房地產(chǎn)中介自營(yíng)P2P網(wǎng)貸平臺(tái)，如：房天下理財(cái)、鏈家理財(cái)、世聯(lián)集金等。

　　“由于這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擁有購(gòu)房者的資料信息，對(duì)于購(gòu)房者的各種情況也會(huì)比較了解，在掌握了用戶場(chǎng)景的基礎(chǔ)上，滿足用戶的需要包括各類金融服務(wù)，來進(jìn)行多元化的業(yè)務(wù)開拓，形成了用戶購(gòu)房鏈條上的閉環(huán)，而這種商業(yè)模式更在被不斷開拓，金融業(yè)務(wù)占到整體收入的比例也將進(jìn)一步升高?！?馬駿稱。

　　二是平臺(tái)與開發(fā)商合作模式。這類P2P網(wǎng)貸平臺(tái)主要通過與房地產(chǎn)開發(fā)商、中介進(jìn)行合作，對(duì)接資產(chǎn)來經(jīng)營(yíng)；三是平臺(tái)直接放貸模式。不過房地產(chǎn)類信用貸款金額相比個(gè)人普通消費(fèi)類信貸更大；四是債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。購(gòu)房者在支付部分首付款后向轉(zhuǎn)讓方申請(qǐng)首付購(gòu)房貸款，轉(zhuǎn)讓方與保理公司簽署債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，然后保理公司對(duì)接P2P網(wǎng)貸平臺(tái)。

　　第一網(wǎng)貸的中國(guó)P2P網(wǎng)貸指數(shù)系統(tǒng)顯示：自2015年至2016年2月，有86家深圳本地P2P網(wǎng)貸平臺(tái)開展了配資業(yè)務(wù)，其中直接以“首付貸”產(chǎn)品模式開展業(yè)務(wù)的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)，有12家。外地有眾多P2P網(wǎng)貸平臺(tái)在深圳開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)配資業(yè)務(wù)，如“鏈家”。包括本地、外地平臺(tái)在內(nèi)，總共超100家網(wǎng)貸平臺(tái)參與了深圳樓市配資。