樓市的瘋漲背后，隱現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融身影。網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年正常運(yùn)營(yíng)的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)至少有664家。目前，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的房貸產(chǎn)品有首付貸、贖樓貸、裝修貸等。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市好的時(shí)候這類(lèi)產(chǎn)品基本沒(méi)有壞賬率，但如果樓價(jià)大幅下跌，此類(lèi)產(chǎn)品可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，主要渠道之一是依托于P2P平臺(tái)提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類(lèi)貸款。

　　“樓市好的時(shí)候，P2P平臺(tái)的贖樓貸（注：幫助業(yè)主付清貸款本息，方便其賣(mài)出房產(chǎn)）好做，去年深圳這項(xiàng)業(yè)務(wù)很火，有的深圳P2P公司一年做了幾個(gè)億?！睆V東南方金融創(chuàng)新研究院秘書(shū)長(zhǎng)徐北告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。“只要房?jī)r(jià)升，無(wú)論是銀行還是P2P做房貸項(xiàng)目都沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　在樓市向好的情況下，記者采訪的P2P平臺(tái)都表示，目前首付貸、贖樓貸等相關(guān)產(chǎn)品基本沒(méi)有壞賬率。然而如果樓價(jià)大幅下跌，有業(yè)界人士則擔(dān)心此類(lèi)業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　首付貸贖樓貸裝修貸 P2P房貸產(chǎn)品層出不窮

　　盈燦咨詢給記者提供的數(shù)據(jù)顯示，P2P房貸產(chǎn)品已覆蓋了個(gè)人和企業(yè)在房地產(chǎn)融資上的大部分需求。

　　從與房?jī)r(jià)有關(guān)的數(shù)據(jù)來(lái)看，在個(gè)人房貸產(chǎn)品上，買(mǎi)房有首付貸（包括新房和二手房）和按揭貸款（如二手房按揭貸款）、賣(mài)房有賣(mài)房貸（滿足賣(mài)房者臨時(shí)的短期資金需求）和贖樓貸（幫助業(yè)主付清貸款本息，方便其賣(mài)出房產(chǎn)）。此外，還有抵押貸款等產(chǎn)品。

　　而從P2P平臺(tái)的房貸來(lái)說(shuō)，鏈家最具代表性，鏈家理財(cái)90%以上的數(shù)據(jù)來(lái)自房貸標(biāo)的，它也是P2P行業(yè)最大的房貸平臺(tái)。記者查詢鏈家理財(cái)?shù)臄?shù)據(jù)顯示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金額分別為14.1億、20.5億、25.2億，呈大幅飆升態(tài)勢(shì)。2月鏈家卷入調(diào)查風(fēng)波，疊加春節(jié)假期因素，其數(shù)據(jù)略有下降，但也維持在17.1億水平。

　　而這幾個(gè)月，正是幾個(gè)一線城市價(jià)格瘋漲的時(shí)候。

　　房貸與房?jī)r(jià)有著密切的關(guān)系。良策金融副總裁潘鑒明告訴記者：“樓市好的時(shí)候，按揭貸、贖樓貸、裝修貸都增多?！?/p>

　　一位廣州e貸的人士告訴記者，公司的首付貸近幾個(gè)月也火了。

　　所謂的首付貸，是指對(duì)首付的貸款，是對(duì)房貸這類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供的貸款。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首付是不可以貸款的。普通的房貸都要先付房款的30%，余下的才能從銀行貸款。

　　記者拿到的一份資料顯示，廣州e貸的首付貸產(chǎn)品“房易貸”，期限是3個(gè)月至3年。非合作樓盤(pán)的房易貸產(chǎn)品貸款額度最高不超過(guò)30萬(wàn)，二手房的房易貸產(chǎn)品貸款額度最高不超過(guò)15萬(wàn)。以上這兩款產(chǎn)品的貸款期限為12、18、24期，還款方式是每月等額還款。客戶來(lái)源主要是跟開(kāi)發(fā)商合作，由售樓部向客戶推薦首付貸產(chǎn)品。

　　記者致電廣州e貸總裁、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)方頌，方頌表示：“我們的首付貸產(chǎn)品推出了一年多，挺受歡迎。利率為7%至9%，較銀行高。從9月開(kāi)始首付貸的規(guī)模每月總交易額都有幾千萬(wàn)，這是個(gè)相當(dāng)大的量。”

　　方頌告訴記者：“2月遇上春節(jié)假期，是樓市淡季，不過(guò)我們的首付貸仍有三千萬(wàn)左右?！?/p>

　　不過(guò)，行業(yè)內(nèi)也有不同的聲音，認(rèn)為首付貸具有政策風(fēng)險(xiǎn)：中國(guó)居民個(gè)人住房貸款的首付比例是由央行統(tǒng)一進(jìn)行宏觀調(diào)控的。通過(guò)民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購(gòu)房者也能向銀行貸款，相當(dāng)于越過(guò)了金融貸款審核的門(mén)檻，中間存在一定騙貸的嫌疑，是不符合相關(guān)政策的。

　　但市場(chǎng)上事實(shí)上存在不少類(lèi)似的產(chǎn)品。

　　早在2014年9月1日，中國(guó)平安集團(tuán)旗下房地產(chǎn)電商平臺(tái)平安好房，就推出了“好房貸”，即平安首付貸。此外，鏈家也有類(lèi)似的首付貸。

　　“未來(lái)P2P行業(yè)的首付貸產(chǎn)品將會(huì)越來(lái)越多?！狈巾炚J(rèn)為。

　　記者了解到，廣州P2P平臺(tái)禮德財(cái)富涉及房產(chǎn)的有墊資贖樓產(chǎn)品，日息萬(wàn)分之八，按日計(jì)息，分為二手房買(mǎi)賣(mài)及房產(chǎn)轉(zhuǎn)抵押兩種。“房?jī)r(jià)上漲會(huì)使借款人得到更多的資金變現(xiàn)，因此這類(lèi)項(xiàng)目近期一定會(huì)增多。”禮德財(cái)富的一位人士表示。

　　不過(guò)，禮德財(cái)富執(zhí)行副總裁李淵認(rèn)為，墊資贖樓項(xiàng)目的執(zhí)行流程難以標(biāo)準(zhǔn)化，極為考驗(yàn)業(yè)務(wù)和風(fēng)控人員在環(huán)節(jié)控制上的能力，因此難以廣泛推行。

　　而合富金融總經(jīng)理鐘偉斌也告訴記者，P2P平臺(tái)要介入做交易類(lèi)型的房貸并不容易，需要有與房地產(chǎn)合作的線下團(tuán)隊(duì)，以及相應(yīng)的風(fēng)控體系，大部分的P2P并不具有這方面的資源。所以他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)交易能從P2P平臺(tái)獲得的資金量占比不會(huì)太高。

　　退潮時(shí)裸泳？ 首付貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？

　　網(wǎng)貸之家數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年正常運(yùn)營(yíng)的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)至少有664家，分布在29個(gè)省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計(jì)平臺(tái)數(shù)樣本占比為62.8%。

　　但對(duì)P2P這個(gè)草莽行業(yè)來(lái)說(shuō)，最令人擔(dān)心的是風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　對(duì)此，方頌表示：“我們的首付貸上線一年多，沒(méi)有壞賬?！?/p>

　　而禮德財(cái)富相關(guān)人士也表示，其墊資贖樓產(chǎn)品也沒(méi)有產(chǎn)生壞賬。

　　徐北認(rèn)為，“當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，P2P平臺(tái)做房貸項(xiàng)目沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但當(dāng)房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，由于融資成本高，借款人一旦違約，提供擔(dān)保的P2P平臺(tái)可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　但鐘偉斌持不同看法，他認(rèn)為，P2P平臺(tái)的房貸項(xiàng)目有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)主要是看其產(chǎn)品風(fēng)控體系的設(shè)計(jì)，而不能簡(jiǎn)單地理解為與房?jī)r(jià)漲跌直接相關(guān)。

　　對(duì)此，方頌告訴記者，房貸是資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品之一，而首付貸小額、分散，且針對(duì)有穩(wěn)定收入的人群，是住宅的剛性需求，所以風(fēng)險(xiǎn)不高。

　　記者查閱該首付貸產(chǎn)品，其借款人需要準(zhǔn)備的資料有：身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明（家庭總收入減去廣州e貸分期月供+銀行按揭月供供樓款后至少每人要有1500以上的生活費(fèi)）、流水、人行征信報(bào)告、客戶名下房產(chǎn)情況表及其他資產(chǎn)證明、公積金及社保的繳存證明等10項(xiàng)。

　　而禮德財(cái)富人士告訴記者，其風(fēng)控措施包括三方面：墊資贖樓的項(xiàng)目來(lái)源是已獲得銀行授信的優(yōu)質(zhì)客戶，且房主借款用途明確，還款來(lái)源可控；合作機(jī)構(gòu)將對(duì)房主的資金流向進(jìn)行全程的監(jiān)控；合作機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，逾期時(shí)由合作機(jī)構(gòu)提供本息代償。

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　　近日，鏈接理財(cái)?shù)摹凹叶鄬殹碑a(chǎn)品受到質(zhì)疑。在鏈家理財(cái)平臺(tái)上發(fā)行的“家多寶”產(chǎn)品中，有不少項(xiàng)目的用途是湊齊購(gòu)房首付。有人認(rèn)為首付貸放大購(gòu)房貸款的杠桿，不僅與房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖，更加大了購(gòu)房者的壓力，放大了風(fēng)險(xiǎn)。

　　首付貸大幅降低了購(gòu)房者的門(mén)檻，限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”被輕松逾越。按照近期上海、深圳等地的行情，把房子買(mǎi)下來(lái)拿幾個(gè)月就能獲利幾十萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士表示，鏈家的這種做法，類(lèi)似于去年股市的配資，給了本就火熱的一線樓市房地產(chǎn)加高了杠桿。在不出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)可控，但一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)造成巨大的危機(jī)。對(duì)購(gòu)房者而言，如果未來(lái)收入下降，或房?jī)r(jià)下跌預(yù)期形成后出現(xiàn)拋盤(pán)，勢(shì)必將蒙受損失。