肖颯律師表示，房地產(chǎn)眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權(quán)和全產(chǎn)權(quán)一樣合法有效的法律效果

　　今年8月份蓬達(dá)集團董事長蓋其東，在其內(nèi)部員工和朋友圈中發(fā)布了認(rèn)籌青島鵬利南華利源國際公館2幢2010室的消息。

　　這一朋友圈里玩眾籌的方式引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的爭議。有專家認(rèn)為，由于我國沒有關(guān)于眾籌的法律法規(guī)，這種操作手法極有可能面臨法律風(fēng)險，甚至涉嫌詐騙。肖颯律師在接受《證券日報》記者采訪時表示，“如果有人惡意將陌生客戶加入朋友圈，然后進(jìn)行宣傳誘導(dǎo)，在滿足其他要件的基礎(chǔ)上，可構(gòu)成非法吸收公眾存款罪等。”

　　欲推全國房產(chǎn)項目眾籌

　　蓋其東的具體操作方法是，將一個43.56平方米的公寓分?jǐn)偨o40人購買，每人出資2.98萬元。他打算最近幾天路演這個項目，完成眾籌。如果這個項目成功，他就接著推進(jìn)全國各地房地產(chǎn)項目的眾籌。

　　青島鵬利南華項目眾籌計劃招募書顯示，發(fā)起人蓋其東持有該房屋

　　1/40產(chǎn)權(quán)，該房屋房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在蓋朋陽(蓋其東之女)名下，暫為眾業(yè)主代持該房產(chǎn)。蓋朋陽只作為該房產(chǎn)代持有人不進(jìn)行任何經(jīng)營活動，保證該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不受任何侵害。該房屋由青島家家公寓酒店管理有限公司進(jìn)行管理。眾籌招募活動的發(fā)起人及代持有人，按照招募章程同所有參與者處于同等地位，沒有任何額外特權(quán)，包括在日常消費折扣、享受度假權(quán)益等方面。所有業(yè)主平等享有分權(quán)認(rèn)籌規(guī)定的相關(guān)權(quán)益。

　　與此次眾籌相近的是，他近期推出的上海浦東麗君酒店200人的眾籌項目，截至目前已經(jīng)完成一半。這個項目位于上海浦東世博園區(qū)東部，毗鄰張江高科技園區(qū)，是一家準(zhǔn)四星商務(wù)酒店，總共有80個房間，計劃募集600萬資金，每股2萬元，最高可購3股。目前，投資者數(shù)量在不斷增長當(dāng)中。

　　雖然房產(chǎn)眾籌風(fēng)險重重，但無法阻擋眾籌地產(chǎn)的魔力。近日，團貸網(wǎng)推出的“房寶寶”第三期地產(chǎn)眾籌項目也受到投資者的追捧。據(jù)團貸網(wǎng)官方顯示，6月17日，房寶寶第一期在上線后僅2分多鐘就籌到了500多萬元，而第二天就完成了1491萬元的眾籌目標(biāo)，前后不到21小時；第二期房寶寶在7月2日推出后，在9小時內(nèi)迅速被秒殺完畢，眾籌總額高達(dá)1800萬元；第三期于8月27日上午11:00準(zhǔn)時開搶，經(jīng)過26日一天的預(yù)熱，就在開標(biāo)后11分鐘完成1510萬元的眾籌總額。

　　而對于眾籌者所關(guān)心的產(chǎn)權(quán)問題，團貸網(wǎng)方面表示，眾籌購得別墅的產(chǎn)權(quán)將由第三方公司委托管理，待找到合適的買家后再交易給買家，籌集的資金也將委托第三方財付通方面進(jìn)行管理。

　　記者注意到，團貸網(wǎng)對于房寶寶項目不做任何收益保障承諾。但上述眾籌房地產(chǎn)如何解決房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬權(quán)問題，則是無法規(guī)避的。

　　無法規(guī)避的法律風(fēng)險

　　從事互聯(lián)網(wǎng)金融方面的法律工作數(shù)年的肖颯律師接受《證券日報》記者采訪時表示：“眾籌法律風(fēng)險中，最關(guān)鍵的是公眾性規(guī)避。雖然2010年12月13日最高法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中描述，為向社會公開宣傳，在親友或者單位內(nèi)部針對特定對象吸收資金的，不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。但是，如果有人惡意將陌生客戶加入朋友圈，然后進(jìn)行宣傳誘導(dǎo)，在滿足其他要件的基礎(chǔ)上，可構(gòu)成非法吸收公眾存款罪等罪?！?

　　雖然此次眾籌中出現(xiàn)了有律師事務(wù)所做房地產(chǎn)眾籌項目的“監(jiān)督管理”，但肖颯表示，“律師不能出具相應(yīng)房產(chǎn)證明。律師可以做的工作叫作見證，只能作為公證的一種補充，其法律效果是在爭議時起到證人的作用。至于出具房產(chǎn)證明，這點估計是誤讀，有權(quán)機關(guān)是國家房產(chǎn)管理機關(guān)?！?

　　肖颯對本報記者表示：“房地產(chǎn)眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權(quán)和全產(chǎn)權(quán)一樣合法有效的法律效果。我國共有制度一共就兩種：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份額享有房屋所有權(quán)。本次眾籌走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權(quán)益，遠(yuǎn)不是全部產(chǎn)權(quán)所有享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)?！?