專家稱樓市去杠桿需補(bǔ)監(jiān)管短板

　　據(jù)新華社電 （記者呂昂、鄭鈞天、鄧中豪、趙瑞希）近期，多地出臺(tái)措施叫停房地產(chǎn)首付貸，但“新華視點(diǎn)”記者在北京、上海、天津等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，零首付仍然可操作，一些地方首付貸換上“換房貸”、“消費(fèi)貸”、“過(guò)橋貸”等“馬甲”后橫行。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然明令禁止，但目前熱門樓市的首付貸問(wèn)題依然較為突出，僅深圳市就初步排查30余家企業(yè)所投放首付貸規(guī)模約在25億元至30億元。

　　央行負(fù)責(zé)人在“兩會(huì)”期間表示，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)開展清理和整頓，打擊提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

　　記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首付貸表面上已偃旗息鼓，許多中介對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)十分謹(jǐn)慎。

　　一些中介還聯(lián)合擔(dān)保、小額貸款公司甚至銀行操作“契稅貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)。有中介表示：“貸款只是名義不同，實(shí)際上都可以用來(lái)做首付?！?/p>

　　記者發(fā)現(xiàn)，在一些網(wǎng)貸平臺(tái)直接搜索首付貸基本找不到相關(guān)產(chǎn)品。有網(wǎng)貸行業(yè)人士透露，許多平臺(tái)已有意識(shí)地回避首付貸字眼，更換為五花八門的新名稱，但“馬甲”背后還是原來(lái)的首付貸等購(gòu)房金融業(yè)務(wù)。

　　對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，變種首付貸依然存在，說(shuō)明我國(guó)民間金融管理存在短板，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)的業(yè)務(wù)范圍和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范，相關(guān)部門和銀行系統(tǒng)應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)合理評(píng)估，理順定價(jià)機(jī)制，對(duì)于違規(guī)評(píng)估、嚴(yán)重高評(píng)的，應(yīng)通過(guò)曝光、行業(yè)禁入等進(jìn)行清理。

　　變種首付貸三大手法

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些穿著“馬甲”的首付貸資金來(lái)源多樣，有的是中介機(jī)構(gòu)提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺(tái)通過(guò)投融資需求錯(cuò)配提供貸款資金，還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。

　　“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付

　　在上海，有中介表示，可以通過(guò)“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)零首付。鏈家地產(chǎn)天津園蔭道店置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，假設(shè)買200萬(wàn)元的房產(chǎn)，按20％首付需支付40萬(wàn)元，但通過(guò)評(píng)估公司把房?jī)r(jià)“高評(píng)”到250萬(wàn)元，可變成首付50萬(wàn)元、貸款200萬(wàn)元。中介可以先墊付50萬(wàn)元首付給賣方，待200萬(wàn)元銀行貸款打到賣方賬戶后，賣方再將50萬(wàn)元?dú)w還中介?！案咴u(píng)高貸”周期約1個(gè)月，買方只需支付這50萬(wàn)元“過(guò)橋資金”1個(gè)月的利息，相當(dāng)于零首付購(gòu)得一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)。在該流程中，中介多以自有資金進(jìn)行“過(guò)橋墊付”，并從中獲取服務(wù)費(fèi)及過(guò)橋資金利息，穩(wěn)賺不賠，但風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁至銀行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，有的評(píng)估公司完全是走過(guò)場(chǎng)，“中介想評(píng)什么價(jià)他們就敢評(píng)什么價(jià)”。銀行雖然對(duì)過(guò)高的估值會(huì)警惕，但由于二手房定價(jià)復(fù)雜，同一樓盤樓層、戶型不同，價(jià)格也相差很大，因此實(shí)操中銀行很難辨別“虛高”。

　　通過(guò)P2P網(wǎng)貸首付款

　　P2P網(wǎng)貸門檻普遍較低，多數(shù)申請(qǐng)貸款只需提供身份證及工作、收入等證明，材料越多、貸款額度越高，資金去向可以模糊填寫。

　　從資金來(lái)源看，P2P投資者為購(gòu)房貸款“做了嫁衣”。某P2P平臺(tái)投資項(xiàng)目中一款年化收益為7％的產(chǎn)品，用途描述為“住房消費(fèi)”。據(jù)客服介紹，其對(duì)應(yīng)標(biāo)的就是該平臺(tái)融資項(xiàng)目中的購(gòu)房貸、裝修貸及贖樓貸。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，投融資錯(cuò)配在P2P領(lǐng)域十分普遍。由于互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍存在監(jiān)管盲區(qū)，不少房貸類平臺(tái)野蠻生長(zhǎng)，部分平臺(tái)甚至沒(méi)多少自有資本金，而是通過(guò)“8％利率引資，12％利率放貸，賺取4％利差”的方式生存。

　　銀行“消費(fèi)貸”成了首付款

　　天津市南開區(qū)天拖地塊某樓盤銷售人員表示，首付款不夠，可協(xié)助申請(qǐng)?zhí)旖蚰彻煞葜沏y行的“消費(fèi)貸”，無(wú)需抵押、不計(jì)入征信，最高可貸30萬(wàn)元。記者致電該銀行了解到，“消費(fèi)貸”是該銀行一款信用貸款，銀行把錢打到客戶卡內(nèi)，客戶按月還款，購(gòu)房時(shí)卡內(nèi)余額可直接使用。

　　銀監(jiān)會(huì)2013年曾下發(fā)文件，明確消費(fèi)信貸不能用于購(gòu)房，且貸款用途應(yīng)以發(fā)票作為證明材料。但中介人員稱，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)“一條龍服務(wù)”，這些證明“都能搞定”，銀行一般沒(méi)有精力逐一審核，哪怕消費(fèi)貸用于購(gòu)房，實(shí)際操作中通常“睜一只眼閉一只眼”。

　　推出信用貸產(chǎn)品“家園云貸”的深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司董秘袁鴻昌坦言，界定借款人如何使用貸款存在難度，“可能拿去買車、旅游，也可能拿去墊付首付，這個(gè)我們控制不了。”

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　　換房一族降價(jià)賣舊屋換新屋

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者林琳）廣州二手市場(chǎng)成交活躍，其中改善型買家較為普遍，也因此帶來(lái)電梯樓的量?jī)r(jià)齊升，部分區(qū)域的電梯樓價(jià)格漲幅是樓梯樓的3~4倍。在老城區(qū)出現(xiàn)年齡在50歲以上的業(yè)主換房忙的現(xiàn)象，其中還不乏高于70歲的高齡業(yè)主。市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前樓市政策支持改善型買房，高齡業(yè)主換房更利于提高生活質(zhì)量，而且電梯樓升值空間也相對(duì)更大，建議有需求的業(yè)主可考慮現(xiàn)階段進(jìn)行換房計(jì)劃。

　　房改房業(yè)主忙換房

　　搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理甄欣介紹，本輪中心城區(qū)房?jī)r(jià)與成交量的上漲主要受到改善型買家入市的推動(dòng)。

　　甄欣分析，樓梯房漲幅小于電梯房，和目前市場(chǎng)上改善型買家占主體有關(guān)：“不少改善型買家需要通過(guò)賣掉舊的樓梯房的方式來(lái)獲得資金購(gòu)買電梯房，在交易過(guò)程中會(huì)希望盡可能快地把老房子處理掉，以獲得購(gòu)房名額和資金，因此價(jià)格上可以商量的空間比較大?！?/p>

　　此外，中原研究部客戶研究主任熊小洪從市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，改善型買房中有相當(dāng)一部分是房改房業(yè)主換房，例如在越秀區(qū)、荔灣區(qū)一些樓齡較舊的樓梯樓業(yè)主，大多為年輕時(shí)單位所分的房改房，目前正是考慮換房的時(shí)候，一些高樓層的業(yè)主居住樓梯樓，生活較為不方便，考慮換電梯房，一些則為下一代考慮換房。