不限購(gòu)城市首套房首付可降至兩成

　　預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會(huì)停

　　央行、銀監(jiān)會(huì)2日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，要求在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　專家和銀行業(yè)人士指出，去年以來，政府先后出臺(tái)一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施，樓市交易趨活躍，但三、四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，去庫(kù)存壓力依然較大。預(yù)計(jì)未來兩三年，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會(huì)停，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整、組建國(guó)家住房銀行等值得期待。

　　分類指導(dǎo) 因地施策

　　《通知》提出：“原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”，由此計(jì)算，未來不“限購(gòu)”城市的首付比例最低可至20%?！锻ㄖ芬螅胄?、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫(kù)存，此時(shí)央行出臺(tái)此政策，不僅及時(shí)且必要，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)具有雙重作用。尤其是隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對(duì)非“限購(gòu)”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。實(shí)際上，商業(yè)銀行持續(xù)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)升級(jí)的支持力度，在保持相對(duì)安全首付比例的情況下，自去年下半年以來，商業(yè)銀行住房按揭貸款的投放加快，占比上升。

　　浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍認(rèn)為，“各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”說明本次政策在金融機(jī)構(gòu)這一執(zhí)行層面也進(jìn)行“分類指導(dǎo)”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。第一，各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，有的放矢。第二，不同金融機(jī)構(gòu)能夠結(jié)合自身貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控能力等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的空間，也對(duì)其市場(chǎng)預(yù)判能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、資產(chǎn)配置能力以及利率定價(jià)能力提出了更高要求。預(yù)計(jì)不同商業(yè)銀行將會(huì)根據(jù)自身戰(zhàn)略定位、業(yè)務(wù)重點(diǎn)和服務(wù)能力制定差異化的區(qū)域和客戶政策，更好發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)整功能。

　　政策“暖風(fēng)”不會(huì)停

　　民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為，去庫(kù)存已經(jīng)成為供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”不會(huì)停。下一步可以期待交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整（放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式）、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行等，但是限購(gòu)放開可能性不大。

　　中信建投分析人士指出，從未來角度看，首付比例下調(diào)的空間依然存在，但幅度可能有限。未來政策改善思路可能將更多集中在不合理的稅費(fèi)減免層面，盡管按揭貸款利息支出抵稅政策的推進(jìn)非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革下去庫(kù)存的環(huán)境，稅費(fèi)減免層面的改革仍然值得期待。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈表示，當(dāng)前我國(guó)居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國(guó)家，償付能力大于歐美等國(guó)家，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大發(fā)展空間。尤其是“首付比”無論橫向還是縱向比，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調(diào)空間。當(dāng)前我國(guó)首付比無論是國(guó)際橫向比還是歷史縱向比，都處于偏高水平。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù)，國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家采用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國(guó)住房抵押貸款的首付比例一直為20%。

　　不會(huì)帶來房?jī)r(jià)過快上漲

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局發(fā)生根本改變，居民住房消費(fèi)更趨理性，尤其是首次購(gòu)房者的需求數(shù)量有所減少，房地產(chǎn)新政不會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，一線城市嚴(yán)格控制人口增長(zhǎng)規(guī)模，部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的“1.5線”及二線城市就業(yè)及居住，新政無疑為這部分人群帶來了安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升，隨著交易量回暖，房?jī)r(jià)也有望穩(wěn)步上漲。對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量上升。對(duì)于仍然采取限購(gòu)政策的“北上廣深+三亞”來說，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年已經(jīng)迎來“小陽春”，成交量、價(jià)穩(wěn)步升溫，盡管新政并未對(duì)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢(shì)，將會(huì)拉動(dòng)購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，同時(shí)，還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年保持平穩(wěn)上升。