此外，利率較基準上浮三成至8%是很多民營上市房企去年為銀行貸款付出的融資成本，可以說是“小微的定價，大企業(yè)的質(zhì)量”

　　“與房地產(chǎn)土豪做朋友”，商業(yè)銀行顯然也是有所圖的。

　　從價格與資產(chǎn)質(zhì)量的“性價比”來看，對公業(yè)務(wù)中的開發(fā)貸確實頗為誘人；而個人業(yè)務(wù)中的按揭貸款雖然定價偏低，但是對于資金成本較低的銀行來說，以量補價還是一個劃算的買賣。

　　《證券日報》記者注意到，8%(利率上浮30%左右)是很多民營上市房企去年在銀行貸款付出的融資成本(幾乎與普通的小微貸款利率持平)，如果是未上市的二線房企，其貸款成本肯定還要略高；從銀行的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，開發(fā)貸的不良貸款率整體仍保持比較低的水平。

　　四大行不良開發(fā)貸

　　合計172億元

　　2014年年報顯示，中國銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為21.49億元，占比為2.15%，不良貸款率由2013年的0.57%下降至0.46%；工商銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為37.13億元，不良貸款率由2013年的0.87%下降至0.84%；建設(shè)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為57.37億元，不良貸款率由2013年的0.76%上升至1.1%；農(nóng)業(yè)銀行去年年底的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款為55.8億元，不良貸款率由2013年的0.66%上升至0.96%。

　　綜合上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，四大行合計的對公房地產(chǎn)行業(yè)貸款中，不良貸款合計171.79億元，相對于四大行合計24079億元的開發(fā)貸規(guī)模來說，不良貸款率約為0.71%。

　　具體的資產(chǎn)質(zhì)量方面，四家銀行兩升兩降。不過從細節(jié)來看，不良貸款率上升的勢頭相對更為明顯，這也或許是國有大行主動收縮開發(fā)貸的重要原因之一。

　　不過，去年開發(fā)貸激增的股份制銀行方面，資產(chǎn)質(zhì)量還是比較穩(wěn)定的。興業(yè)銀行截至去年年底的開發(fā)貸仍保持“零不良”的記錄，而開發(fā)貸占比最高(超過13%)的民生銀行，此類業(yè)務(wù)的不良貸款占比僅為2.3%。

　　從價格來看，開發(fā)貸的性價比確實比較高?！蹲C券日報》記者查閱多家上市房企年報發(fā)現(xiàn)，民營企業(yè)的銀行融資成本要高出很多。上市房企榮豐控股的2014年年報顯示，該公司去年多筆貸款的利率都是在基準利率基礎(chǔ)上上浮30%，實際利率接近8%；而大型房企金地集團的借款利率上限也達到了8%。

　　事實上，即便是上浮30%的利率，也不是所有房企都能獲得的。對于二、三線房企來說，價格翻倍并非聳人聽聞。資金中介李女士(化名)去年下半年以來一直在尋找房企融資的項目。她曾對暗訪的《證券日報》記者表示，“全國一、二、三線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目‘四證齊全’，房地產(chǎn)公司具有二級以上資質(zhì)，就可以協(xié)助辦理某國有大行的開發(fā)貸，45天放款，且為基準利率”。不過，銀行會在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取兩個百分點的中介費。記者計算發(fā)現(xiàn)，客戶如果貸款一年，其對應(yīng)的資金實際成本超過25%；即便按照上限進行三年期貸款，借款人的年化資金成本也達到了13.5%。

　　住房按揭貸款

　　逼近“價格倒掛”邊緣

　　對于涉房貸款中的個人按揭貸款，銀行在定價上則比較“手下留情”，去年年末更是響應(yīng)監(jiān)管號召和迎合市場需求實施優(yōu)惠利率。

　　從資產(chǎn)質(zhì)量來看，按揭貸款還是比較可控的。例如，中國銀行2014年年報顯示，住房抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)生不良貸款50.45億元，占比為5.06%，不良貸款率保持0.35%未變。

　　對于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來說，房貸業(yè)務(wù)中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低于信用卡貸款、個人經(jīng)營類貸款等其他種類的個貸業(yè)務(wù)。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進入不良貸款，商業(yè)銀行發(fā)生實際損失的概率還是比較低的。

　　此外，也有銀行啟動了隱性的名單制管理，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵。一家城商行有關(guān)人士對《證券日報》記者表示，該行盡量與大型開發(fā)商的品牌地產(chǎn)項目進行合作發(fā)放個人貸款，對于一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。

　　不過，目前商業(yè)銀行優(yōu)惠后的按揭利率往往不足6%，對于銀行而言，利率空間確實十分有限。

　　融360調(diào)查結(jié)果顯示，今年4月份，北京、上海、深圳、廣州、蘇州等熱點城市首套房平均利率明顯下降，受此影響，全國首套房平均利率在3月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)下行，由5.76%下調(diào)至5.74%。這也是全國首套房平均利率自2014年6月以來的第10次下調(diào)。

　　另一方面，銀行發(fā)行理財產(chǎn)品(也是銀行吸納資金的重要途徑)的預(yù)期收益率大多超過5%，部分中小銀行理財產(chǎn)品的收益率甚至超過6%。也就是說，銀行的住房按揭貸款利率已經(jīng)逼近“倒掛”邊緣。

　　不過，從體量上來看，上市銀行按揭貸款的增速保持在20%以上，這對于銀行“以量補價”無疑是一個比較好的契機。另外，部分銀行在設(shè)定房貸利率時，對于貢獻度較高的客戶給與較高優(yōu)惠，而貢獻度的背后往往與銀行攬儲或代銷相關(guān)。

　　“在目前存款成本較高、增長失速的背景下，銀行將貸款與存款掛鉤，可以緩解一部分壓力，雖然銀監(jiān)會要求禁止存貸掛鉤，但是這種通過綜合貢獻度給客戶打分再決定優(yōu)惠力度的‘擦邊球’處于灰色地帶，沒有被明令禁止”，業(yè)內(nèi)人士表示。