房貸放松的利好尚未完全落地，互聯(lián)網(wǎng)金融便開(kāi)始向這一領(lǐng)域滲透，首付貸產(chǎn)品便是其中代表。

　　據(jù)了解，綠地、世茂、金地、越秀等房地產(chǎn)商近期攜手平安好房，推出了好房貸、好房寶等跨界產(chǎn)品，通過(guò)首付款分期、短期過(guò)橋借貸等方式，解決購(gòu)房者首付款不足以及首付定金補(bǔ)貼等問(wèn)題，以此促進(jìn)房企銷售資金的快速回籠。

　　此外，房金所目前也提供房保貸和房險(xiǎn)貸兩種首付貸款產(chǎn)品。房保貸由知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供本息擔(dān)保，房險(xiǎn)貸則由眾安保險(xiǎn)提供本息履約保障，前者年化收益率為8%，后者則為7.5%。

　　多位業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前的房市來(lái)看，首付分期無(wú)疑有助于降低購(gòu)房門檻，提升整個(gè)市場(chǎng)的交易熱情。不過(guò)，這會(huì)間接提高購(gòu)房者的財(cái)務(wù)杠桿，降低其違約成本，甚至帶來(lái)一部分不合格的購(gòu)房人，放大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，一旦房?jī)r(jià)向下波動(dòng)，貸款違約的可能性也就將大增。

　　平安好房：跨界產(chǎn)品助力房企回籠資金

　　項(xiàng) 目 一：好房貸 資金來(lái)源：陸金所等 資金用途：綠地繽紛廣場(chǎng)

　　購(gòu)房首付貸款方式：有抵押+無(wú)抵押

　　記者了解到，綠地繽紛廣場(chǎng)項(xiàng)目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)推出，房屋單價(jià)38000元/平方米。平安好房提供的房貸款分為有抵押和無(wú)抵押兩種，以有抵押貸款30萬(wàn)作為首付款，期限1年為例。通過(guò)好房貸給出的計(jì)算公式，30萬(wàn)元的首付款一年期利息總額僅為3000元（等額利息），每月還款250元，最后一期還款300250元，目前抵押貸款期限只有1年期。

　　相比有抵押貸款，無(wú)抵押貸款的利率則要高很多，最高貸款額度為30萬(wàn)，一年期利息總額20174.61元（等額本息），每月還貸26681.22元；兩年期利息總額39643.28元，每月還款14151.8元；3年期利息總額59480.13元，每月還款9985.56元。各期限年化利率都是12.2%。

　　能夠提供這樣的貸款利率，主要得益于平安好房8月29日推出的互聯(lián)網(wǎng)金融新品“好房貸”。

　　據(jù)了解，好房貸對(duì)有抵押貸款的最高貸款金額為抵押物評(píng)估價(jià)的7成，最長(zhǎng)借款期限為12個(gè)月。好房貸對(duì)無(wú)抵押貸款的最高貸款金額為30萬(wàn)元，最長(zhǎng)借款期限為36個(gè)月。

　　好房貸定位于“首付款資金解決方案”——即為購(gòu)房者提供貼息借款來(lái)支付購(gòu)房首付款。平安好房CEO莊諾表示，好房貸提供給綠地集團(tuán)、世貿(mào)集團(tuán)的客戶100億的貸款資金，資金成本僅為10%，陸金所是好房貸的主要資金來(lái)源。

　　在平安好房的宣傳中，首付“零”利息被放在突出的位置上。那么，如何實(shí)現(xiàn)“零”利息呢？

　　莊諾此前曾透露，好房貸貸款利息分為由開(kāi)發(fā)商全部貼息、開(kāi)發(fā)商和客戶共擔(dān)、客戶承擔(dān)全部利息三種方式，最高可以為購(gòu)房者做到零息首付貸款。為了幫助購(gòu)房者輕松籌集首付，對(duì)一些簽約樓盤(pán)，平安好房采取貼息特惠，最多可做到有抵押貸款一年零息、無(wú)抵押貸款三年零息。

　　“平安好房對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控點(diǎn)在抵押物，還有放款管控，保證貸款的安全。”平安好房首席互聯(lián)網(wǎng)金融官韓曉稱。除了首期分期貸款，好房貸的服務(wù)范圍還包括按揭貸款、過(guò)橋貸款、贖樓貸款等。

　　除此之外，理財(cái)產(chǎn)品“好房寶”也能作為首付款使用。

　　據(jù)悉，“好房寶1號(hào)”首期計(jì)劃發(fā)行規(guī)模30億元，2萬(wàn)元一份，每人最多購(gòu)買十份。基金購(gòu)買者在180天內(nèi)可以隨時(shí)贖回，預(yù)計(jì)享有大華基金5%至6%的年化收益率。如果期間購(gòu)買房產(chǎn)，平安好房將再追加6%至8%的房積金收益，所以預(yù)期年化綜合收益率最高能達(dá)到14%。不過(guò)，目前該產(chǎn)品僅針對(duì)購(gòu)買一手房的客戶。

　　平安好房相關(guān)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前，購(gòu)房主力主要來(lái)自剛需一族，但這些剛需購(gòu)房者恰恰首付能力最弱。好房貸、好房寶等跨界產(chǎn)品，通過(guò)首付款分期、短期過(guò)橋借貸，解決了購(gòu)房者首付款不足、以及首付定金補(bǔ)貼等問(wèn)題，以此促進(jìn)房企銷售資金的快速回籠。

　　不過(guò)，按照監(jiān)管規(guī)定，傳統(tǒng)銀行不能介入首付貸，那么，這是否違規(guī)呢？

　　據(jù)了解，好房網(wǎng)欲借用陸金所甚至大華基金的資金來(lái)做這部分區(qū)別于傳統(tǒng)銀行的業(yè)務(wù)，資金來(lái)源方面一個(gè)是平安銀行，但更大一部分來(lái)自平安陸金所的P2P渠道。

　　盡管如此，首付貸的風(fēng)險(xiǎn)依然不容小視。

　　禮德財(cái)富CEO洪凱彬告訴記者，首付分期從目前的房市來(lái)看，無(wú)疑有助于降低購(gòu)房門檻，提升整個(gè)市場(chǎng)的交易熱情，但首付分期降低了購(gòu)房人的違約成本，會(huì)讓銀行原來(lái)設(shè)計(jì)的風(fēng)控防火墻失效。

　　對(duì)于首付貸的前景，洪凱彬表示，最近政策放松，二套房也可以正常申請(qǐng)貸款，對(duì)首付分期應(yīng)該也會(huì)有沖擊。另外，首付貸市場(chǎng)會(huì)受限于政策以及房市走勢(shì)。

　　房金所：平臺(tái)只做撮合 不支持無(wú)購(gòu)房能力者

　　項(xiàng) 目 二：PP貓房保貸14001 項(xiàng)目融資：554萬(wàn)元 年化收益率：8% 理財(cái)期限：12個(gè)月

　　據(jù)了解，“PP貓房保貸14001”項(xiàng)目由新浪互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)平臺(tái)微財(cái)富的合作伙伴房金所提供，借款用途為購(gòu)買通過(guò)房金所確認(rèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售商品房部分首付款。本產(chǎn)品是由新浪微財(cái)富和房金所共同推出的P2P類理財(cái)產(chǎn)品，屬于定期理財(cái)。由開(kāi)發(fā)商提供本息連帶擔(dān)保責(zé)任，利息預(yù)付，到期還本。

　　房金所運(yùn)營(yíng)總監(jiān)周海平告訴記者，房金所是由新浪、紅杉資本和易居中國(guó)設(shè)立的，專業(yè)提供互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)的運(yùn)營(yíng)公司，是一個(gè)專注于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的O2O服務(wù)平臺(tái)。在“PP貓房保貸14001”項(xiàng)目中，如果借款人違約，開(kāi)發(fā)商承諾不交房不辦證，開(kāi)發(fā)商與借款人法律關(guān)系如下：

　　根據(jù)借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的違約責(zé)任聲明，開(kāi)發(fā)商就借款人該借款的所有義務(wù)與責(zé)任向投資人提供連帶責(zé)任保證，如借款人逾期還款的，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)在已承擔(dān)保證責(zé)任后向借款人追償利息及（或）本金及（或）違約責(zé)任，借款人未清償全部借款本金及利息前，借款人本次借款所購(gòu)商品房的開(kāi)發(fā)商有權(quán)不向借款人交付所購(gòu)房屋并不予辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。如果借款人逾期還款的，應(yīng)根據(jù)與投資人簽署的《借款合同》承擔(dān)違約金，按逾期還款金額每日萬(wàn)分之六計(jì)算。

　　除此之外，投資人有權(quán)就享有的對(duì)于借款人的債權(quán)通過(guò)房金所或關(guān)聯(lián)方進(jìn)行債權(quán)的全部或部分轉(zhuǎn)讓，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓次數(shù)不受限制。但若投資人取得的債權(quán)是通過(guò)房金所受讓債權(quán)取得的，則須在受讓取得該等債權(quán)且持有滿7天后方能再轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)。轉(zhuǎn)讓的債權(quán)必須是人民幣5000元或以上金額的整數(shù)倍，且確定的該金額須滿足轉(zhuǎn)讓的債權(quán)金額除以該金額小于200。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否收取一定的擔(dān)保費(fèi)，周海平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保沒(méi)有擔(dān)保費(fèi)。平臺(tái)作為純撮合方，只收取一次性借款額1%的服務(wù)費(fèi)。加上給投資者的8%，借款人承擔(dān)的綜合成本并不高。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房金所推出首付貸產(chǎn)品，一方面是幫助購(gòu)房者融資，另一方面也是為易居中國(guó)爭(zhēng)取更多的房地產(chǎn)代理項(xiàng)目。

　　不過(guò)，由于首付貸款產(chǎn)品間接提高了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)杠桿，市場(chǎng)對(duì)此有些擔(dān)心。洪凱彬表示，首付分期會(huì)帶來(lái)一部分不合格的購(gòu)房人，放大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首付貸產(chǎn)品吸引力比一般的理財(cái)產(chǎn)品大，但不如其他的網(wǎng)貸產(chǎn)品。

　　對(duì)此，周海平表示，房金所推出首付貸款產(chǎn)品的主要目的不是為沒(méi)錢的購(gòu)房者借錢買房，不會(huì)支持沒(méi)有購(gòu)房能力的群體，只是提供資金短期拆借，實(shí)際解決的是購(gòu)房者的短期資金短缺問(wèn)題。他還表示，房金所對(duì)借款人資格審核嚴(yán)格，貸款實(shí)際上是?？顚Ｓ茫械慕杩疃寂c樓盤(pán)相當(dāng)，借款人都是可控的。