近日發(fā)布的央行、銀監(jiān)會文件（“央四條”）提出，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等，用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。同時，開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

　　據(jù)了解，早在2005年建設(shè)銀行就發(fā)行了國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，可隨后市場反應(yīng)不大，MBS并沒有得到發(fā)展。此次MBS重回大眾視野，將給目前房地產(chǎn)市場帶來什么變化？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這在一定程度上會降低銀行的信貸按揭成本，拓寬信用投放的資金來源，銀行對大批剛需入市就有了按揭的資金保障。

　　金融體系完善足以支撐MBS發(fā)展

　　所謂MBS，即住房抵押貸款證券化，指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資產(chǎn)包，利用這個資產(chǎn)包定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對該證券進(jìn)行擔(dān)保。發(fā)行券商會將這個過程所產(chǎn)生的本金與利息支付給MBS的投資者。

　　據(jù)悉，早在2005年，由建行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005—1個人住房抵押貸款支持證券”進(jìn)入全國銀行間債券市場。但此后市場對此反應(yīng)不大，且金融創(chuàng)新市場環(huán)境不成熟，MBS沒能得到發(fā)展。為何此次又重啟了MBS？中信建投地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，相比2005年的市場環(huán)境，如今的金融創(chuàng)新環(huán)境和金融體系的完善都足以支撐MBS的發(fā)展。英大證券研究所所長李大霄也認(rèn)為，盡管政策在放松貸款上進(jìn)行了救市，但這個力度依然不夠，銀行要有足夠的資金投放到住房信用上，還需要借助其他的金融工具，MBS就在一定程度上給銀行“放水”?！?005年時的市場需求還不夠，如今是當(dāng)年的一倍，需求足以支撐這個事物的發(fā)展”。

　　由于MBS的基礎(chǔ)資產(chǎn)是銀行的房貸，是一筆相對標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)，便于評級，因此在市場上流通也便于投資者去購買。在深圳市啟元財富投資顧問有限公司投資總監(jiān)汪鵬看來，MBS有利于銀行分散房貸的資產(chǎn)風(fēng)險。“把基礎(chǔ)資產(chǎn)打包發(fā)行出去，讓多家金融機(jī)構(gòu)購買，風(fēng)險就可以由多家機(jī)構(gòu)來共同承擔(dān)?！蓖豉i認(rèn)為，銀行把房貸資產(chǎn)發(fā)行出去，就可以騰挪更多的空間做其他的業(yè)務(wù)，有利于其業(yè)務(wù)的多元化開展。

　　德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，MBS是央行新政里的重大亮點(diǎn)，MBS對房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)投放解決了資金來源，如今中國的銀行主要靠儲蓄來投放房地產(chǎn)，而MBS有可能成為未來的主流，其潛力不容忽視。“這是拋開銀行鬧革命，直截了當(dāng)?shù)赝顿Y房地產(chǎn)，MBS和REITs兩項(xiàng)創(chuàng)新有著深遠(yuǎn)的意義”。

　　短期內(nèi)效果可能不會很大

　　央行新政目前的意圖明顯，通過MBS或住房貸款專項(xiàng)金融債，提高金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力，并且指出其要專門用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。

　　有數(shù)據(jù)顯示，目前我國房屋貸款按揭余額約20萬億，其中超過3年期的約占90%。絕大部分3年前購買的房產(chǎn)評估市值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越剩余貸款余額。MBS若開閘，銀行只需將這部分貸款余額的優(yōu)良部分（如四個一線城市）拿出來進(jìn)行證券化發(fā)行，其發(fā)行規(guī)模應(yīng)可達(dá)萬億。

　　也有人擔(dān)心，如果MBS的發(fā)行規(guī)模大了，房地產(chǎn)金融的市場化是否會將泡沫風(fēng)險轉(zhuǎn)移？有專家認(rèn)為，MBS的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房貸資產(chǎn)，資產(chǎn)質(zhì)量較好，一般不會有太大風(fēng)險。

　　從長遠(yuǎn)來看，MBS和住宅專項(xiàng)金融債均有利于拓寬銀行業(yè)進(jìn)行住房信用投放的來源，可多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)效果可能不會很大。戴德梁行研究分析指出，由于MBS期限較長，基礎(chǔ)資產(chǎn)較低的利率難以吸引對收益性有較高要求的投資者，往往令銀行發(fā)行MBS面臨較大壓力。另一方面，發(fā)行MBS需要一系列的配套措施作為保障，但當(dāng)前我國金融市場并不完善，且國內(nèi)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)缺乏，基于MBS本身對監(jiān)管機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、按揭貸款資產(chǎn)包以及產(chǎn)品本身的定價機(jī)制等層面的高要求，其規(guī)?；瞥鋈孕钑r日。深圳一券商分析師認(rèn)為，住房貸款資產(chǎn)證券化是個趨勢，但其市場機(jī)制、運(yùn)作模式都有待觀察。