從未承諾對(duì)項(xiàng)目堅(jiān)持“長(zhǎng)期持有”的香港富豪李嘉誠(chéng),一直在踐行選擇合適時(shí)機(jī)出售的投資法則。

　　早在2005年,李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)和系”以1.2萬(wàn)元/平米的單價(jià)獲得浦東世紀(jì)匯地塊,如今,這一項(xiàng)目還沒(méi)有竣工投入使用,就將以160億-200億元的價(jià)格被賣(mài)掉。而目前6萬(wàn)元/平米的市場(chǎng)單價(jià),比當(dāng)初獲得這一項(xiàng)目時(shí)翻了近5倍。

　　“相比2013年,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)去年在香港的業(yè)務(wù)很好,然而內(nèi)地的收益則出現(xiàn)大幅下降。集團(tuán)在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所放緩,將按審慎穩(wěn)健方針推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”李嘉誠(chéng)在年報(bào)中如此評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　今年年初,和記黃埔和長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)進(jìn)行了重組。據(jù)該公司2014年年報(bào)披露的數(shù)據(jù),去年長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的物業(yè)銷(xiāo)售額為263億港元(約合210億元人民幣),比2013年減少了10億元。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近兩年李嘉誠(chéng)在內(nèi)地拋售的物業(yè)已近千億元?！拔磥?lái)李氏家族將繼續(xù)拋售資產(chǎn),主要原因除了內(nèi)地樓市未來(lái)的不確定性影響外,李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的慢開(kāi)發(fā)模式也飽受詬病,而在李嘉誠(chéng)重組旗下資產(chǎn)后,李氏家族的投資戰(zhàn)略重心也已向歐洲轉(zhuǎn)移。”接近李氏企業(yè)的一位業(yè)內(nèi)人士透露。

　　兩年套現(xiàn)近千億

　　李嘉誠(chéng)正在出售的世紀(jì)匯項(xiàng)目位于上海浦東,靠近上海金融中心陸家嘴,地理位置可謂得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目總建筑面積近27萬(wàn)平米,其中商場(chǎng)面積約14萬(wàn)平米,2幢辦公樓面積約13萬(wàn)平米。按目前項(xiàng)目周邊6萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格估算,該項(xiàng)目的最低出售報(bào)價(jià)在160億元左右。

　　“今年年初長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔有限公司合并之后,上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然由各自團(tuán)隊(duì)分工合作,世紀(jì)匯項(xiàng)目正是和黃的團(tuán)隊(duì)一直負(fù)責(zé)管理操盤(pán)。不過(guò),此前和黃還表示要自持這一項(xiàng)目?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士透露。

　　就在一個(gè)月之前,世紀(jì)匯的管理層公開(kāi)表示,世紀(jì)匯項(xiàng)目是上海四條地鐵線路同時(shí)交會(huì)的地鐵上蓋物業(yè),“這在全中國(guó)也沒(méi)有的,我們會(huì)自持。”

　　但如今,李嘉誠(chéng)變卦了。

　　“按照李氏的出牌章法,好地段的物業(yè)通常會(huì)選擇市場(chǎng)觸底轉(zhuǎn)暖時(shí)出售?！币晃淮饲霸c和黃地產(chǎn)有過(guò)業(yè)務(wù)往來(lái)的人士分析。

　　浦東世紀(jì)匯項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓,只是近兩年以來(lái)李嘉誠(chéng)不斷拋售內(nèi)地物業(yè)的交易之一。

　　從2013年開(kāi)始,李氏家族旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔就開(kāi)始相繼拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)。2013年8月,和黃、長(zhǎng)實(shí)將各自所持廣州西城都薈廣場(chǎng)各自50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,李氏家族將廣州項(xiàng)目作價(jià)16億元賣(mài)了出去。此后,李氏家族又出讓了上海虹口區(qū)北外灘盛邦國(guó)際、上海陸家嘴的東方匯經(jīng)中心、南京國(guó)際金融中心以及北京盈科中心等項(xiàng)目。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),在這兩年時(shí)間中,李嘉誠(chéng)在內(nèi)地拋售物業(yè)及資產(chǎn)的金額已近千億元,而去年一年在香港和內(nèi)地拋售的資產(chǎn)就近800億元。

　　“李嘉誠(chéng)賣(mài)項(xiàng)目的決定并非目前做出,而是在此前房地產(chǎn)低潮期就已經(jīng)決定?！眱|翰智庫(kù)分析師張化東指出,每遇經(jīng)濟(jì)或樓市低迷期,長(zhǎng)實(shí)系或多或少總有拋售物業(yè)的舉動(dòng)。李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)讓物業(yè)有兩個(gè)集中時(shí)期,2008年全球金融危機(jī)來(lái)臨時(shí),以及2013年以后歐洲經(jīng)濟(jì)低迷期。

　　在2008年金融危機(jī)時(shí),長(zhǎng)江實(shí)業(yè)把上海的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)至和記陸港旗下,此后于2011年賣(mài)給太平洋保險(xiǎn)后成功套現(xiàn)44億元。同樣是在2008年,在整體轉(zhuǎn)讓了上海長(zhǎng)寧的御翠豪庭高檔公寓后,2009年年初李嘉誠(chéng)還拋售了位于上海長(zhǎng)寧黃金城道上的商鋪。

　　協(xié)縱國(guó)際CEO黃立沖告訴記者,李嘉誠(chéng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)之道是,保證手中有充足的現(xiàn)金流,降低企業(yè)負(fù)債,“因此長(zhǎng)實(shí)系往往會(huì)通過(guò)賣(mài)資產(chǎn)來(lái)快速回籠資金,以保證企業(yè)在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩期不受影響?！?/p>

　　“變相囤地”獲利

　　不過(guò),李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的“慢開(kāi)發(fā)”模式卻成為李氏變相囤地后高價(jià)出售獲利的法寶。

　　“長(zhǎng)和系拿到一個(gè)項(xiàng)目,一般五六年后能真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段就是快的,多數(shù)項(xiàng)目一直處于設(shè)計(jì)階段?！遍L(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司一位前員工曾向記者表示。

　　“通過(guò)時(shí)間換空間,往往可以獲得幾倍的利潤(rùn)。這樣的做法在過(guò)去行得通,但在當(dāng)下的環(huán)境下卻很難行得通?！鄙鲜龈圪Y房企人士說(shuō)。

　　以去年出售的東方匯經(jīng)中心為例,71.6億元的售價(jià)是當(dāng)初拿地時(shí)價(jià)格的8倍多。而此次出售的浦東世紀(jì)匯同樣是在慢開(kāi)發(fā)中獲利匪淺。

　　在和黃2010年的年報(bào)中曾明確,浦東世紀(jì)匯于2014年竣工。然而記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,這一商辦樓仍然在進(jìn)行主體施工,外立面也沒(méi)有造好,何時(shí)能投入使用也不得而知。

　　據(jù)此前陸家嘴的公告信息,該地塊轉(zhuǎn)讓給和黃旗下Mapleleaf時(shí)的總價(jià)還不到26億元。和黃收購(gòu)該地塊的樓板價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米,當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約50億元。十年后按目前6萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格粗略計(jì)算,該物業(yè)增值了5倍,長(zhǎng)實(shí)有望從這一項(xiàng)目賺取近百億元。

　　張化東表示,涉嫌囤地、慢開(kāi)發(fā)以賺取超額利潤(rùn)的輿論,對(duì)李嘉誠(chéng)旗下的公司并非有利?！按饲八麄円恢笔锹_(kāi)發(fā)的節(jié)奏,但現(xiàn)在這種開(kāi)發(fā)模式往往飽受詬病?！睆埢瘱|說(shuō)。

　　同樣是在上海,2009年4月長(zhǎng)實(shí)在上海普陀真如獲得的項(xiàng)目,兩年后仍然處于打樁狀態(tài)。而在拿地6年后,真如項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度在業(yè)內(nèi)看來(lái)仍然進(jìn)展緩慢。

　　除了環(huán)境的變化不利于“慢開(kāi)發(fā)”模式,市場(chǎng)的變化也被認(rèn)為是促使李嘉誠(chéng)減少內(nèi)地投資的原因之一。對(duì)于李嘉誠(chéng)拋售物業(yè),有媒體將其解讀為看空內(nèi)地樓市。對(duì)此投行界認(rèn)為,這種解讀有一定道理,但卻并不全面。

　　在黃立沖看來(lái),像長(zhǎng)實(shí)這樣達(dá)到幾千億規(guī)模的企業(yè),做投資和開(kāi)發(fā)并非按一兩年的周期來(lái)算,而是按五年至十年的周期來(lái)看行業(yè)和項(xiàng)目。

　　“從另一個(gè)角度看,今年樓市雖好也只是一線的樓市好,而且一線城市的房地產(chǎn)也是在二季度之后才好轉(zhuǎn),前兩年樓市普遍不好。十年以后,樓市是否仍然會(huì)這么火,很難做出準(zhǔn)確的預(yù)判?！秉S立沖在接受記者采訪時(shí)說(shuō),對(duì)未來(lái)的不確定,是引發(fā)李嘉誠(chéng)不斷拋售上海及內(nèi)地項(xiàng)目的原因。

　　此外,由于長(zhǎng)江集團(tuán)戰(zhàn)略重心向歐洲的轉(zhuǎn)移,接下來(lái)李嘉誠(chéng)可能繼續(xù)有拋售物業(yè)的行動(dòng)。

　　“李氏家族不僅減少了在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),也拋售了在香港的資產(chǎn)。長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)確定了重心向歐美轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略,接下來(lái)還會(huì)有拋售資產(chǎn)的舉動(dòng)。”一位不愿具名的投行人士說(shuō)。