【熱點(diǎn)觀察】明年房價(jià)會(huì)“斷崖式下跌”嗎？

　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容

　　最近，“明年房價(jià)斷崖式下跌”的報(bào)道著實(shí)讓很多人關(guān)注，不管是不是“危言聳聽”還是“斷章取義”，大家都想知道，明年房價(jià)會(huì)“斷崖式下跌”嗎？

　　房地產(chǎn)市場面臨兩大問題：

　　行業(yè)周期、人口周期雙重疊加

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市10月份新建商品住房價(jià)格按月上漲0.2%，漲幅有所回落，為連續(xù)第6個(gè)月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月房價(jià)上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房價(jià)按月上漲2.1%，漲幅最大；而深圳房價(jià)則按年大漲40.5%，漲幅全國最高。不過，新建住房的同比上漲意義不大，不同的住房價(jià)格比較，本身就沒有多少價(jià)值。

　　這些數(shù)據(jù)也顯示，全國房價(jià)漲幅回落，各城市房地產(chǎn)市場的情況已經(jīng)開始分化加劇，即一線城市或部分二線城市房地產(chǎn)市場開始回暖，房價(jià)又開始上升，但是對其他二線城市及三四線城市來說，房地產(chǎn)市場并沒有因?yàn)檎瞥鲆幌盗械木仁姓哂兴棉D(zhuǎn)，反而庫存還在繼續(xù)增加，價(jià)格還在繼續(xù)下降。從住房銷售總金額來看，一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場占比只有20%，而其他二線城市及三四線城市占比會(huì)達(dá)到80%以上。占絕大多數(shù)的城市房地產(chǎn)市場無法復(fù)蘇，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題也一定會(huì)很大。

　　更為重要的是，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場還面臨著兩個(gè)大問題。

　　一是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整早就從2013年下半年開始，這種房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整出現(xiàn)之后，政府想通過政策來撫平這種周期性調(diào)整幾乎是不可能的。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，城市居民的居住條件早就達(dá)到中等收入國家的水平，尤其是城市居民，2010年就已經(jīng)達(dá)到戶均一套住房(以三口之家來計(jì)算)?，F(xiàn)在住房供求矛盾主要表現(xiàn)為少數(shù)一線城市，而三四線城市住房嚴(yán)重過剩只能由城市化速度加快、農(nóng)民進(jìn)城來消化。

　　二是房地產(chǎn)業(yè)的周期也是人口周期。一般來說，20~50歲的人是買房子主力，其中20~35歲的居民是首次置業(yè)，35~50歲居民是改善性購買住房。前十幾年中國房地產(chǎn)市場之所以能夠這樣快速發(fā)展與增長就是與這個(gè)階段的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，20~59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開始，中國的人口結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，2012年，國內(nèi)15至59歲的居民人口，第一次出現(xiàn)了下降。2014年，中國購買住房的人口出現(xiàn)凈減少。隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化，中國房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市的人口向大中城市轉(zhuǎn)移，而城市化進(jìn)程又十分緩慢，這就使得中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整在三四線城市顯得更加明顯。

　　在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來提振房地產(chǎn)市場，是起不到多少作用的。即使少數(shù)一線城市只是會(huì)出現(xiàn)回光返照的現(xiàn)象，即僅是短期的。因?yàn)?，一線城市的住房價(jià)格十幾年來一直在上升，住房市場購買者主要是投資者，在房價(jià)上漲時(shí)，這些投資者會(huì)進(jìn)入住房市場，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，這種情況就會(huì)完全逆轉(zhuǎn)。

　　中國房地產(chǎn)繁榮時(shí)代將結(jié)束

　　目前仍然還有不少人把經(jīng)濟(jì)增長依賴房地產(chǎn)上，放在“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)上，這樣最多能緩解一點(diǎn)短期的經(jīng)濟(jì)增長壓力，但實(shí)際上會(huì)給未來的經(jīng)濟(jì)增長設(shè)置更多的障礙。比如，當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，基本上是建立在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格沒有調(diào)整的基礎(chǔ)上或把當(dāng)?shù)胤績r(jià)頂在天花板上不下來，反之再上漲的基礎(chǔ)上。

　　在這種情況下，當(dāng)然會(huì)促使房地產(chǎn)開發(fā)商到一線城市搶占土地，進(jìn)一步把當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格推高，并拍賣出一個(gè)又一個(gè)的地王。但是這種一線城市的高房價(jià)，不僅會(huì)驅(qū)使房地產(chǎn)開發(fā)商增加更多的住房供給，最后導(dǎo)致一線城市的住房供給也嚴(yán)重過剩。而且，過高的房價(jià)也會(huì)讓整個(gè)城市運(yùn)營成本上升，從而使得不少企業(yè)及人才流出這些城市，人口由以往流入而轉(zhuǎn)向流出，由正增長轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長。

　　當(dāng)前中國房地產(chǎn)稅收政策十分不合理，成了當(dāng)前中國居民收入分配不公的重要根源，也是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場炒作嚴(yán)重的重要根源。而收入分配的不公，也成了當(dāng)前中國嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。無論是十八屆三中全會(huì)決定還是“十三五”規(guī)劃建議，都提出共享經(jīng)濟(jì)，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果。所以，新的房地產(chǎn)稅收政策出臺(tái)是必然趨勢。

　　如果房地產(chǎn)市場的新稅收政策出臺(tái)，并用這種稅收政策來遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整更是會(huì)明顯。所以，這同樣意味中國房地產(chǎn)繁榮時(shí)代的結(jié)束。

　　在這種情況下，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出市場，房地產(chǎn)業(yè)兼并組合急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資重要性明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷，房地產(chǎn)新開工面積大幅下滑。2015年前10個(gè)月住房新開工面積比上半年同期下滑了14.7%，施工面積微增0.8%，三四線城市住房庫存高企，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性嚴(yán)重下降(除少數(shù)一線城市)。

　　三四線城市風(fēng)險(xiǎn)更大

　　所以綜合來看，2016年中國的房地產(chǎn)市場，盡管一線城市的房地產(chǎn)市場在2015年下半年有所回暖，住房的銷售數(shù)量開始有所增長，價(jià)格有所回升，但是這些城市的住房銷售回暖是建立在政府通過過度的優(yōu)惠政策讓持有住房者進(jìn)入市場的結(jié)果，那些真正住房緊缺的居民根本就沒有能力在這種高房價(jià)下進(jìn)入市場。

　　2015年這些一線城市及部分二線城市的住房銷售增長很大程度上是需求透支條件下完成，是投資者預(yù)期房價(jià)上漲的條件進(jìn)入市場。如果這些城市的住房價(jià)格出現(xiàn)些許下跌，或投資者預(yù)期下跌，再?zèng)]有投資者接盤，那么2016年一線城市住房市場，無論是銷售還是價(jià)格都面臨著下行的風(fēng)險(xiǎn)。而這種情況出現(xiàn)，也意味著房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整蔓延到一線城市。

　　對于部分二線城市，及三四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高，因?yàn)榫湍壳暗那闆r來看，這些城市的住房市場已經(jīng)持續(xù)了一年多的房價(jià)下跌。而房價(jià)持續(xù)下跌也就意味著住房投資者會(huì)全部退出市場。在這種情況下，本來這些城市的住房市場的庫存就已經(jīng)嚴(yán)重過剩，現(xiàn)在隨著房價(jià)下跌，住房銷售下降，而住房新的供給還在增加，這就必然使這些城市的住房庫存不僅無法去除，反之還在增加。所以對于這些城市的地產(chǎn)市場來說，2016年的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更大。

　　由于房地產(chǎn)投資開發(fā)全面下跌，可能導(dǎo)致2016年的產(chǎn)能過剩更為嚴(yán)重，及中國經(jīng)濟(jì)增長壓力更大。所以政府同樣可能出臺(tái)全面的救房地產(chǎn)市場的政策。如果說，這些政策還是在老路上前行，即鼓勵(lì)住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場，短期內(nèi)可能會(huì)有些作用，但效果并不會(huì)太明顯，最后可能會(huì)把中國房地產(chǎn)市場推向風(fēng)險(xiǎn)更高的地方。而這些就得看政府推出什么樣的房地產(chǎn)救市政策了。