中新網(wǎng)南京3月28日電 (記者 朱曉穎)中國(guó)人民銀行南京分行28日下午發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》詳細(xì)解讀。

　　解讀文件厘清了關(guān)于“首次”與“首套”的認(rèn)定問(wèn)題。

　　此前實(shí)際操作中，個(gè)別銀行對(duì)“首次”和“首套”不做具體審查，但此次《通知》重申了“首次”房貸并不等于“首套”房貸，“以確保大學(xué)畢業(yè)生、進(jìn)城購(gòu)房安家落戶的農(nóng)村家庭等‘首次’在城市購(gòu)房時(shí)，能夠得到住房信貸政策的優(yōu)先支持”。

　　對(duì)有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，為了改善住房條件再次申請(qǐng)房貸時(shí)，如果房貸已經(jīng)結(jié)清，且暫時(shí)無(wú)住房，仍繼續(xù)按照“首套”房貸政策執(zhí)行，但不得列入“首次”購(gòu)房的貸款范圍。

　　事實(shí)上，“首次”和“首套”的差別并不大，即僅“最低首付比例”最多相差5或10個(gè)百分點(diǎn)，“貸款利率下限”則均是0.7倍。

　　從通知來(lái)看，差別化的住房信貸政策均適用于江蘇各城市。

　　對(duì)于居民家庭首次購(gòu)買普通住房的，即購(gòu)房人申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，此前既未曾購(gòu)買過(guò)住房(既未申請(qǐng)銀行貸款購(gòu)過(guò)房、也未使用自有資金購(gòu)過(guò)房)，在商業(yè)銀行無(wú)購(gòu)房貸款記錄，且購(gòu)房人提供首次購(gòu)房書面誠(chéng)信保證的，可以執(zhí)行首次購(gòu)房貸款政策。

　　對(duì)這類購(gòu)房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)(除高淳、溧水外)按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)(含高淳、溧水)還可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%；貸款利率下限，均為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　對(duì)以下三種情況，執(zhí)行或比照?qǐng)?zhí)行“首套”住房信貸政策：有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭；已買有一套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的。“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　其中，26號(hào)文發(fā)布前，對(duì)有貸款未結(jié)清的“二套”房貸的家庭“最低首付比例”為40%。根據(jù)“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價(jià)機(jī)制2015年4月確定，南京、蘇州執(zhí)行45%的最低首付比例，其余各城市執(zhí)行40%的最低首付比例?！百J款利率下限”為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　根據(jù)26號(hào)文最新規(guī)定，居民家庭有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”，也可根據(jù)“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，靈活執(zhí)行“首套”房貸政策的“最低首付比例”，即住房貸款“最低首付比例”可設(shè)定為30%。

　　對(duì)這類購(gòu)房貸款，南京市，除南京所屬高淳、溧水外，仍執(zhí)行此前的“二套”房貸政策，即執(zhí)行45%的“最低首付比例”；蘇州市，除縣級(jí)市、吳江區(qū)外，執(zhí)行40%的“最低首付比例”；對(duì)其他城市，以及南京所屬高淳、溧水和蘇州縣級(jí)市、吳江區(qū)，均將最低首付比例從40%或45%統(tǒng)一下調(diào)至30%。

　　無(wú)論是26號(hào)文發(fā)布前還是發(fā)布后，對(duì)有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”，其“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。

　　目前申請(qǐng)商業(yè)銀行“二套”房貸的，以“已結(jié)清”的為主，“未結(jié)清”的并不多。

　　而居民家庭已有2套及以上住房、且有購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)按照原有的差別化信貸政策嚴(yán)格執(zhí)行，即不得發(fā)放“三套”及以上的住房貸款。

　　《通知》對(duì)江蘇轄區(qū)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，主要包括嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為；商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營(yíng)，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。這其中還提到，禁止居民家庭借助“假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業(yè)務(wù)。對(duì)于書面承諾函不實(shí)的，以及“假離婚”等弄虛作假的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入個(gè)人征信不良記錄。

　　當(dāng)前，部分一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，并帶動(dòng)部分二線城市居民購(gòu)房需求大幅上升，住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。在此背景下，甚至出現(xiàn)部分城市的少數(shù)購(gòu)房者通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)金融貸款等渠道籌措的借貸資金，用以支付“首付款”的現(xiàn)象；同時(shí)，個(gè)別地方還出現(xiàn)以“假離婚”等方式取得“購(gòu)房資格”的現(xiàn)象。

　　解讀文件稱，既要積極支持居民家庭合理購(gòu)房的貸款需求，積極支持省內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，也要有效抑制個(gè)別城市過(guò)度的投機(jī)炒作行為，防范房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的住房金融風(fēng)險(xiǎn)，并嚴(yán)厲打擊住房金融不規(guī)范的“場(chǎng)外配資”和弄虛作假等行為，引導(dǎo)金融切實(shí)強(qiáng)化對(duì)江蘇制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的有效支持，確保全省房地產(chǎn)金融健康平穩(wěn)發(fā)展。(完)