曾經(jīng)的“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(以下簡稱合生創(chuàng)展),已經(jīng)被請出了地產(chǎn)界的“華南五虎榜”。

　　不久前,中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份榜單稱,在分析總結(jié)研究經(jīng)驗和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,“2015新華南五虎”應(yīng)運而生——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合景泰富。

　　“恒大、碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展、富力,之前是粵派房企的代表,這五家房企均在香港上市,同時也是最先向全國市場邁進(jìn)的南派房企。然而,隨著時間的流逝,五家企業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了分化?！敝袊笖?shù)研究院在相關(guān)報告中寫道。

　　在2015年的新榜單中,合生創(chuàng)展的位置被合景泰富所代替。

　　而在2014年,中國指數(shù)研究院評出的“華南五虎”則是恒大、碧桂園、雅居樂、富力和佳兆業(yè)。

　　“新的榜單是根據(jù)華南上市房企的業(yè)績作出的。”中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴法治周末記者。

　　合生創(chuàng)展方面目前并未對此榜單公開發(fā)表任何意見。

　　“近年樓市持續(xù)調(diào)整,作為南派代表的新華南五虎亦不斷變換戰(zhàn)略,在不斷強(qiáng)化市場布局的同時,也在不斷調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,‘高增長’和‘多元化’成為這五個企業(yè)的關(guān)鍵詞?！敝袊笖?shù)研究院在關(guān)于“2015新華南五虎”的報告中提到。

　　合生創(chuàng)展也曾是華南房企高業(yè)績的代表。2004年,合生創(chuàng)展成為首家銷售額破百億元的房地產(chǎn)企業(yè)。但自此以后,合生創(chuàng)展的銷售額就一直在100億元上下徘徊,最高只有151億元。

　　當(dāng)下的合生創(chuàng)展與“高增長”一詞離得越來越遠(yuǎn)。而當(dāng)年將合生創(chuàng)展譽為“航空母艦”的王石所創(chuàng)辦的萬科,銷售額早已破千億元,甚至提出了市值破萬億元的計劃。

　　銷售額十余年增長乏力

　　創(chuàng)辦于1992年的合生創(chuàng)展,迄今已在房地產(chǎn)市場上打拼了24年。

　　在老的華南五虎時代,合生創(chuàng)展曾經(jīng)獲得過很高的美譽度。十多年前,萬科還不是房產(chǎn)業(yè)的老大,王石曾如此評價那時的合生創(chuàng)展——“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。

　　有文章分析稱,王石在彼時做如此論斷是有理由的,因為早在1998年、1999年兩年,合生創(chuàng)展在廣州一地的利潤就超過萬科在全國5個城市的利潤總和。

　　的確,從銷售業(yè)績上來看,合生創(chuàng)展在截至2004年的前12年是輝煌的,是不斷走上坡路的;但后12年的合生創(chuàng)展的銷售額卻增長乏力,甚至一度跌到50多億元。

　　在香港上市的合生創(chuàng)展的年報顯示,2004年銷售額突破百億元人民幣后,直至2008年都仍在100億元上下徘徊。

　　2009年,隨著中央推出積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)市場快速反彈,合生創(chuàng)展的年銷售額近151億元。這個數(shù)字是迄今為止,合生創(chuàng)展實現(xiàn)的最高銷售額。

　　年報顯示,2010年至2014年,合生創(chuàng)展的銷售額分別為110.4億元、99.44億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。

　　2014年的銷售額是合生創(chuàng)展十年來銷售額的最低點。

　　2015年,合生創(chuàng)展前11個月的銷售額為97.05億元,其至今尚未公布全年銷售數(shù)據(jù)。

　　“從目前房地產(chǎn)企業(yè)的排行和品牌效益看,規(guī)模是一個很重要的參考指標(biāo)。而合生創(chuàng)展本身的企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張并不好,這可能和其過去的成長模式是有關(guān)系的。過去華南市場房地產(chǎn)發(fā)展的起步比較早,此類房企發(fā)展的態(tài)勢總體不錯。但當(dāng)時此類房企缺乏到其他市場進(jìn)行拓展的勇氣和嘗試,所以企業(yè)規(guī)模并沒有做大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從合生創(chuàng)展目前項目銷售的模式看,部分項目的周轉(zhuǎn)速度很低,導(dǎo)致資金回籠比較慢企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張已經(jīng)非常乏力,跌出新的華南五虎的名單,其實也在市場預(yù)期之中。

　　合生創(chuàng)展方面對落榜“華南五虎榜”怎么看?對此,記者亦試圖聯(lián)系合生創(chuàng)展,但截至發(fā)稿前,并未得到回復(fù)。

　　“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”模式不再靈驗

　　合生創(chuàng)展為何從一艘“航空母艦”到了如此地步?

　　資料顯示,合生創(chuàng)展一直以來的發(fā)展模式都是“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”。

　　“其實合生創(chuàng)展的土地儲備很多,有3000多萬方,甚至與綠城、龍湖相當(dāng)。但是在運作方面,未能緊跟市場形勢,加快項目開發(fā)銷售節(jié)奏,從而錯過了時機(jī)?！笨硕鹧芯恐行难芯繂T沈曉玲對法治周末記者分析道。

　　關(guān)于囤地多的問題,合生創(chuàng)展的公告顯示,2000年公司土地儲備為442.20萬平方米,這一數(shù)字在2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今,合生創(chuàng)展的土地儲備量一直在3000萬平方米之上,2014年的土地儲備量為3269萬平方米。

　　關(guān)于周轉(zhuǎn)慢,合生創(chuàng)展在北京的高端項目霄云路8號即是例證。該項目自2008年開盤后,至今仍未售完。

　　“以前的房地產(chǎn)行業(yè)大家基本靠土地升值來盈利,但是,現(xiàn)在更加考驗企業(yè)對市場的應(yīng)變能力,企業(yè)的能動性要強(qiáng)?！鄙驎粤嵴J(rèn)為。

　　“2011年之前,土地漲幅比較快,大家都坐享土地升值紅利,每年地價能漲30%至40%。相比之下,當(dāng)時如果一個項目開發(fā)需要幾年的話,開發(fā)商的凈利潤才10%左右。但2011年以后,可能是限購以后,市場發(fā)生了比較大的變化,土地溢價越來越低,資金成本卻是越來越高。當(dāng)土地溢價低于資金成本的時候,土地是虧的。”蘭德咨詢總裁宋延慶曾在接受媒體采訪時表示。

　　據(jù)法治周末記者了解,土地資源市場化以后,拿地價格越來越高,很多房企都向高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)的運營模式轉(zhuǎn)變。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,對于合生創(chuàng)展來說,企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的思路是追求盈利水平的提高,而不是簡單的企業(yè)項目規(guī)模擴(kuò)大。從這個角度看,這確實可能會在一定程度上放棄各類戰(zhàn)略擴(kuò)張機(jī)會。但這樣一種模式相對理想化,容易錯失在土地市場上持續(xù)滾動開發(fā)的節(jié)奏和機(jī)遇。

　　對于前述分析,合生創(chuàng)展是否認(rèn)同?對此,法治周末記者聯(lián)系合生創(chuàng)展方面進(jìn)行采訪,但截至發(fā)稿前亦未得到回復(fù)。

　　不過,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,基于如此龐大的土地儲備,合生創(chuàng)展還有可能打個翻身仗。

　　“土地儲備的獲取和開發(fā),應(yīng)該是后續(xù)發(fā)力的一個重要基礎(chǔ)。更為重要的是,在目前土地價格持續(xù)攀升的過程中,此類土地資源可以轉(zhuǎn)換為規(guī)模較大、價值過高的可售房源資產(chǎn)。從這幾個角度看,確實有利于合生創(chuàng)展銷售業(yè)績的提升?！眹?yán)躍進(jìn)說。

　　高管頻繁動蕩

　　沈曉玲認(rèn)為,造成合生創(chuàng)展當(dāng)前局面的另外一個原因是職業(yè)經(jīng)理人的變動。

　　合生創(chuàng)展多次因高層人事動蕩被媒體關(guān)注。

　　2003年至今,合生創(chuàng)展已有4名總裁離職。合生創(chuàng)展的業(yè)績在2004以后開始增長緩慢,甚至有些年份在走下坡路。

　　1997年,謝世東任合生創(chuàng)展行政總裁,2003年,謝世東辭職;2005年,武捷思加盟合生創(chuàng)展出任行政總裁,2008年,武捷思請辭;2008年陳長纓走馬上任,2009年,陳長纓辭任;2010年,薛虎接任出任行政總裁,2012年3月辭職。

　　其中,謝世東曾經(jīng)歷了合生創(chuàng)展的上市、業(yè)務(wù)從　廣州發(fā)展　到顴骨歐登重要時刻;武捷思曾為合生創(chuàng)展引進(jìn)了淡馬錫、老虎兩大基金作為戰(zhàn)略投資者。

　　資料顯示,薛虎、陳長纓以及已經(jīng)辭職的曾經(jīng)的財務(wù)總監(jiān)趙明豐之前被稱為合生創(chuàng)展的“鐵三角”,而薛虎辭職時已在合生創(chuàng)展服務(wù)12年。

　　此外,合生創(chuàng)展的前董事局副主席趙海、前執(zhí)行董事、副主席張懿等人也先后離職。

　　“個人覺得職業(yè)經(jīng)理人,尤其是高層的穩(wěn)定,在戰(zhàn)略執(zhí)行、延續(xù)和提升方面更有積極意義?！鄙驎粤嵴f。

　　合生創(chuàng)展內(nèi)部是否對管理層變動與業(yè)績的關(guān)系進(jìn)行分析?記者試圖就此問題采訪合生創(chuàng)展,但截至發(fā)稿前未得到回復(fù)。

　　維權(quán)事件頻出

　　在業(yè)績不景氣的情況下,2015年初,合生創(chuàng)展出現(xiàn)了裁員門。

　　當(dāng)時有媒體報道稱,合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域公司以公司業(yè)績整體下滑為由進(jìn)行裁減人員,比例高達(dá)20%。然而,不少被裁職工認(rèn)為,公司作出的N+1賠償方案不符合勞動合同法,拒絕簽署協(xié)議。還有媒體報道稱,合生創(chuàng)展在北京通州開發(fā)的某樓盤也在大規(guī)模裁員。

　　合生創(chuàng)展方面回應(yīng)稱,裁員的初衷是為了實施另類“事業(yè)合伙人制”,優(yōu)化員工工作效率進(jìn)而提升公司業(yè)績。

　　除此之外,維權(quán)事件也成為近年來持續(xù)困擾合生創(chuàng)展的因素。

　　2015年年末,合生創(chuàng)展在太原的高端項目合生·御龍城的項目130戶業(yè)主的維權(quán),業(yè)主維權(quán)的原因包括地板裂縫,邊角水泥不成形、精裝使用品牌與樣板間差異較大等。

　　2014年起,合生創(chuàng)展在北京的項目合生濱江帝景的業(yè)主也多次維權(quán),先是有數(shù)百位業(yè)主因項目以假名校資源忽悠業(yè)主進(jìn)行維權(quán),業(yè)主表示當(dāng)時合生濱江帝景的宣傳手冊上清晰寫著“史家小學(xué)學(xué)區(qū)房”字樣,但事實并非如此,還有業(yè)主因贈送花園面積大幅“縮水”且與同期樓盤的花園面積相差過大而維權(quán)。

　　此前的2010年,合生創(chuàng)展曾宣布,高端物業(yè)、高檔住宅、高級商業(yè)將成為合生創(chuàng)展未來發(fā)展的三大支柱。

　　然而,質(zhì)量和服務(wù)是保證住宅高端的重要前提,多地業(yè)主的維權(quán)值得合生創(chuàng)展深思,因為這對開發(fā)商的品牌影響不言而喻,而合生創(chuàng)展未來在地產(chǎn)板塊能否翻身,很大程度上要依賴于市場的口碑和產(chǎn)品的質(zhì)量。