日前，因套現(xiàn)82億元的朱氏家族現(xiàn)《2015胡潤套現(xiàn)富豪榜》榜首，再次將其掌控的各家企業(yè)推到了輿論的風(fēng)口浪尖。其中，旗下百強房企合生創(chuàng)展就被曝出因精裝“瘦身”而頻繁遭到維權(quán)。與此同時，眾多項目頻頻被曝“質(zhì)量門”“安全門”，業(yè)績不佳，這個曾經(jīng)被王石稱作“地產(chǎn)航母”的地產(chǎn)界巨頭正在沒落。

　　精裝修“瘦身變臉”

　　本該于2015年12月15日迎來第一批住戶的太原御龍城，卻因地板材質(zhì)完全不符，裂縫，邊角水泥不成形、精裝使用品牌與樣板間差異較大等原因，遭到了130戶業(yè)主的維權(quán)。

　　作為合生創(chuàng)展在太原首個高端住宅項目，合生·御龍城位于太原市二營盤街。2015年12月底，記者看到，項目售樓處并沒有正常營業(yè)，不僅緊鎖著大門，其項目廣場也被圍擋圍起不允許任何人進(jìn)入。圍擋外也多處可見保安站崗。售樓處保安告訴記者，目前項目部內(nèi)除了保安外沒有任何工作人員，也沒有業(yè)主在內(nèi)，整個項目已經(jīng)停滯近兩個月。

　　御龍城的一位業(yè)主告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，買這套房子花了近半生的積蓄，所以他在買房后有空就過來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，并設(shè)想著搬家后的情景。直到10月底，覺得距交房僅差月余左右，內(nèi)部裝修應(yīng)該已有模樣，所以就打算上樓看看。但卻發(fā)現(xiàn)，情況和想象中的完全不一樣。

　　“我一下就蒙了。地磚從刨釉磚換成了完全沒有光亮可言的石材。衛(wèi)浴、空調(diào)品牌也全部更換為低一級別的?！痹摌I(yè)主說?！吧踔琳谑┕や佋O(shè)的地板石材屬于多用于房間的立面墻、酒店的廁所等地方，和樣板間采用的石材相差甚遠(yuǎn)，價格更是相差一倍以上?！?/p>

　　該業(yè)主表示，在向開發(fā)商反映問題后，雖然開發(fā)商承認(rèn)存在差距，但其更正表現(xiàn)并不積極，甚至拖延推諉?！皼]有反映問題前，項目僅白天施工，但在反映后就變成了連夜施工，懷疑開發(fā)商是想‘生米煮成熟飯’。”

　　另外，樣板間方面，合生方面也做了變動?！霸瓉碓跇影宸績?nèi)的地磚石材、空調(diào)、衛(wèi)浴等角落里卻被貼上了‘非交樓標(biāo)準(zhǔn)’的標(biāo)簽。而購房時這些標(biāo)簽并不存在?！睒I(yè)主說。

　　“瘦身”的精裝修讓本滿心歡喜迎接新居的一期業(yè)主們失望。2015年11月上旬，御龍城業(yè)主因?qū)磳⒔桓兜木b房不滿而發(fā)生打砸沖突。

　　對此，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者致電合生創(chuàng)展華北區(qū)品牌策劃總監(jiān)孟祥熙了解具體情況，在說明來意后，孟祥熙安排山西區(qū)域一負(fù)責(zé)人對記者進(jìn)行回答。值得注意的是，該負(fù)責(zé)人表示“拒絕書面回復(fù)(采訪)，僅可以電話交談?！?/p>

　　該項目負(fù)責(zé)人表示，自從上次的事件發(fā)生，因證據(jù)保全等原因，項目不得不停工。交房時間也延期至2016年1月30日。對于購房者對樣板間提出的質(zhì)疑，上述負(fù)責(zé)人說：“我們也很冤，精裝標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主自身誤解，并不是公司的問題。購房合同中已注明是同品牌產(chǎn)品或同等級產(chǎn)品，但因供應(yīng)商惡意漲價、商品需求達(dá)不到供應(yīng)量等原因，材料、電器品牌才不得不換。”

　　“樣板間只是作為展示，并不是交房標(biāo)準(zhǔn)?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

　　如果樣板間展示不是交房標(biāo)準(zhǔn)，那么樣板間意義又是什么？根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　對此，上述項目負(fù)責(zé)人說，公司打算按照樣板間進(jìn)行恢復(fù)。之前也和業(yè)主商量過多次，要求先收房，然后公司會在2016年四月前按照樣板間裝修進(jìn)行恢復(fù)，但沒有談妥。

　　蹊蹺的“降價險”

　　據(jù)合生業(yè)主維權(quán)公開書顯示，業(yè)主訴求為，按照合生當(dāng)初銷售時承諾的樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)如期交房。而若不能達(dá)成第一項訴求，開發(fā)商合生需以加收20%收益返還購房款。若以此計算，御龍城平均每套房200平方米，共計130戶業(yè)主，除購房款外，合生在賠付業(yè)主方面，還需多支付近3億元。

　　對這一訴求，上述合生負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主提出20%收益返還的主要原因是之前項目的推廣政策“降價險”。

　　2015年初，太原街頭各大廣告牌、報紙宣傳單上都有這樣一則廣告，“抗跌不坑爹，三年無理由回購，加送20%收益”——而這個促銷政策正是太原合生·御龍城項目所推出的。

　　業(yè)主表示，當(dāng)初購房的原因便是因該“降價險”所吸引。當(dāng)時購房時，置業(yè)顧問反復(fù)表示，“此次‘三年無理由回購，加送20%收益’的促銷政策，等于免費住3年，3年后如果房產(chǎn)降價了，可以在原有購房款基礎(chǔ)上加價20%把房子賣給開發(fā)商，既可以自住，還可以升值?！?/p>

　　對此，上述負(fù)責(zé)人表示，“降價險”是公司推出的階段性政策，但這一政策并不適用于現(xiàn)階段矛盾雙方。“‘降價險’啟動的前提是，對于簽署‘降價險’協(xié)議的購房者，在三年后同一地段、同單元、同樓層、同等產(chǎn)品若發(fā)生降價情況，根據(jù)購房者個人意愿，公司將進(jìn)行回購，并給予20%收益作為補償，且該政策的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人同時表示，活動執(zhí)行期間，并未有任何購房者簽署了此項“降價險”協(xié)議，因此，即便三年后房價有所下降，企業(yè)也不會進(jìn)行返還。

　　對此，中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮認(rèn)為，降價險是否確定適用是以3年后的房價比購房時的房價低為適用條件的。因此，在精裝修違約事件中，降價險政策并不適用。

　　但康俊亮同時指出，目前國內(nèi)保險公司在房地產(chǎn)銷售方面沒有“降價險”這個險種，這是開發(fā)企業(yè)在營銷時的一種宣傳手段，而且這足以對購房人選擇購房產(chǎn)生重大影響，因此對于開發(fā)商方指出的因為未簽署相關(guān)協(xié)議所以不進(jìn)行回購是不合理的?！凹词箾]有簽單獨的降價險協(xié)議，該承諾也應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)有約束力?！?/p>

　　“地產(chǎn)航母”沉淪

　　2015年對于合生來說，可謂是多事之秋。從年初的大范圍裁員，到年末的工人圍堵北京公司集體討薪，從太原到北京，眾多項目頻頻被曝“質(zhì)量門”“安全門”。這個曾經(jīng)被王石稱作“地產(chǎn)航母”的地產(chǎn)界巨頭正在沒落。

　　2004年的合生便成為中國首個年銷售破百億的房企，是王石眼中“中國房地產(chǎn)航空母艦”。但10年后的今天，王石所帶領(lǐng)的萬科，2015年銷售額達(dá)到2610億元排名第一，合生卻僅以106億元銷售額恰好擠進(jìn)房企百強，排在100位。同屬“華南五虎”的恒大地產(chǎn)、碧桂園、富力、雅居樂2015年分別以2300億元、1357億元、522億元、451億元的銷售額將合生遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

　　究其原因，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式早已不適應(yīng)如今的市場，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫存計劃，地產(chǎn)或早已成為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的“棄子”。

　　囤地升值，是其“生財之道”，合生創(chuàng)展高層曾多次在公開場合這樣解釋他們的“多囤地”策略，未來地價的漲幅將超過房價。但中國房地產(chǎn)市場供求在短時間內(nèi)就發(fā)生了巨大的變化。資料顯示，2009年至今，合生土地儲備高達(dá)3000萬平方米以上，去化周期高達(dá)5-7年。

　　以廣東中山項目地塊為例，彼時的南區(qū)地王在8年后已成為菜園。據(jù)報道，合生2007年以近203萬元/畝的價格水平，拿到了南區(qū)地王。但由于多年未開發(fā)，該地塊已經(jīng)被村民用于種地。中山土地市場冷清，2015年國慶期間，土地市場中掛出了兩宗相鄰的商住用地，出讓地價分別為160萬元/畝、150萬元/畝。而其上半年，中山更是沒有任何一宗商住土地的成交。一些以前被視為優(yōu)質(zhì)位置的地塊，同樣都面臨了流拍的命運。

　　對此，債券評級機構(gòu)穆迪指出，合生創(chuàng)展未來兩年內(nèi)將在改善銷售執(zhí)行方面繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。盡管該公司擁有大量的土地儲備以及充足的待售項目，但其業(yè)務(wù)重點放在一線城市的高端項目以及過去幾年執(zhí)行情況疲弱，這都令其無法出現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇。此外，因庫存水平較高，合生創(chuàng)展的債務(wù)水平預(yù)計很難改善。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年，合生創(chuàng)展年年將銷售目標(biāo)定為150億元，但分別只完成銷售金額110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2009年，合生創(chuàng)展銷售業(yè)績超過150億元。以2015年106億元銷售額計算，合生創(chuàng)展再也沒有邁過150億大坎。