從今年初豐臺(tái)白盆窯拍出北京土地成交史上總價(jià)“地王”后，北京土地市場就開啟了地王模式。之后豐臺(tái)西局、海淀西北旺、朝陽孫河和東壩、豐臺(tái)石榴莊及樊家村，北京新晉地王不斷加冕。如今，“地王之火”已經(jīng)蔓延至門頭溝、昌平北七家乃至房山區(qū)域，大大突破人們的傳統(tǒng)認(rèn)知。北京2015年的賣地金額截至目前已達(dá)1920億元，超越了2014年全年的成交紀(jì)錄。

　　越來越多的人開始懷疑，北京樓市上演已久的“新地王拍出，老豪宅解套”的邏輯能否延續(xù)。

　　“地王”潮水洶涌

　　隨著最近一期土地拍賣結(jié)果出爐，北京市房山區(qū)兩宗地以總價(jià)68.63億元成功出讓，至此北京2015年內(nèi)賣地金額已達(dá)1920.77億元，超越了2014年創(chuàng)造的1916.9億元成交紀(jì)錄。

　　截至年底，北京市尚有位于通州區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)以及順義區(qū)等多個(gè)區(qū)域共7宗土地待售，總起價(jià)67.75億元。即使全部底價(jià)成交，今年北京市賣地收入也可高達(dá)1988.52億元，只要略有溢價(jià)，北京全年土地出讓金超2000億元大關(guān)將毫無懸念。

　　北京市國土局資料顯示，10月20日至今一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，北京土地市場共出讓土地25宗，成交額高達(dá)719.63億元?！懊娣圪F過面包”的現(xiàn)象頻出，區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄也頻繁被打破。而且，土地?zé)岢币呀?jīng)從北京開始向全國迅速蔓延。僅11月24日，廣州、蘇州兩個(gè)城市共計(jì)成功出讓了24宗地，總成交金額高達(dá)145億元。值得注意的是，兩個(gè)城市都有新的區(qū)域地王誕生。

　　大型房企一位相關(guān)人士表示，三四線城市庫存高企，風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，一二線城市需求更為穩(wěn)定，回歸一線城市成為龍頭房企的必然之選。

　　豪宅危機(jī)已現(xiàn)

　　轟轟烈烈的地王“進(jìn)行曲”讓人們感到瘋狂的同時(shí)，也嗅出了豪宅市場的危機(jī)。

　　“如果說今年1月，作為北京土地拍賣史上的總價(jià)‘地王’——豐臺(tái)白盆窯地塊的誕生震驚了京城，那么此后樓市開啟的地王模式則讓市場徹底沸騰?！币患覚C(jī)構(gòu)觀察人士表示，但現(xiàn)在地王已經(jīng)從豐臺(tái)蔓延至昌平北七家、門頭溝，乃至房山這些原本不具備承載豪宅的區(qū)域，不得不引起行業(yè)的警醒。

　　按照面粉與面包的邏輯，地價(jià)的攀升必然引發(fā)商品住宅出現(xiàn)高端化趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期北京連續(xù)出現(xiàn)了10宗地王，地王必然打造成高端項(xiàng)目，如果算上2013年開始不斷出現(xiàn)的地王來看，未來新上市項(xiàng)目豪宅化已成為趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場定價(jià)。

　　中原地產(chǎn)首席研究員張大偉表示，北京預(yù)計(jì)在2016年待售的頂豪項(xiàng)目達(dá)到50個(gè)，住宅數(shù)量則超過3000套。雖然對于豪宅項(xiàng)目來說，正常的銷售周期都起碼在十年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴(yán)重。未來入市的50個(gè)頂豪項(xiàng)目中，活得滋潤的可能只有10個(gè)，10-20個(gè)能夠勉強(qiáng)活著，更多的可能將遇到非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　豪宅邏輯生變

　　一位長期關(guān)注北京豪宅市場的專家分析，目前豪宅市場的邏輯必將改變。原來新地王一出，周邊豪宅立即解套的情況可能不會(huì)再重演。

　　門頭溝、昌平北七家、房山等地處五環(huán)外，乃至六環(huán)，遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)地段、配套、資源的缺失在短期內(nèi)無法彌補(bǔ)。企業(yè)一味在產(chǎn)品上下功夫也不見得奏效。

　　以孫河地王中糧瑞府項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目從拿地到首次開盤歷經(jīng)兩年，項(xiàng)目時(shí)間、財(cái)務(wù)成本不低，但周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格都低于該項(xiàng)目，讓其遲遲無法入市。即便孫河后來再度拍出高價(jià)地，對其銷售也沒有明顯促進(jìn)。

　　“未來豪宅市場必將呈現(xiàn)出分化?！痹撊耸勘硎?，未來類似萬柳書院、昆侖域、中國璽、釣云臺(tái)這樣的豪宅銷售壓力會(huì)較小。主要是該項(xiàng)目拿地稍早，地價(jià)還沒像現(xiàn)在這樣離譜，賬算得過來。而且周邊競品也不多。

　　按照這個(gè)理論，可以預(yù)計(jì)夏家胡同以及農(nóng)展館“地王”可能都會(huì)解套在即。

　　另外類似于中糧瑞府這樣的一些豪宅可能會(huì)出現(xiàn)叫好但不太叫座的情形。產(chǎn)品營造上沒得說，但畢竟項(xiàng)目距離城市核心太遠(yuǎn)，單價(jià)超過10萬元，市場接受上還需要時(shí)間。

　　風(fēng)險(xiǎn)最大的就是幾塊豐臺(tái)“地王”。未來這幾個(gè)項(xiàng)目幾乎面臨著同樣困擾：體量大、地價(jià)高、位置一般、扎堆競爭。一旦定價(jià)失誤或是產(chǎn)品營造不利，將來可能會(huì)陷入僵局，甚至是死局?？梢灶A(yù)見，這些豪宅未來即使“活著”，也會(huì)相當(dāng)辛苦。

　　此外，東壩板塊與其他區(qū)域可能有所區(qū)別。業(yè)內(nèi)人士分析，東壩區(qū)域價(jià)值可能目前還不能支撐豪宅板塊，預(yù)計(jì)這些地王大都會(huì)按照樓面價(jià)加一兩萬元左右出手，一邊貼著成本賣、一邊等明年大環(huán)境改善。

　　豪宅賣給誰

　　與豪宅供應(yīng)井噴對立的則是市場需求的乏力。

　　近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。10月，北上廣深四個(gè)一線城市中，除上海住宅價(jià)格環(huán)比漲幅增加0.2個(gè)百分點(diǎn)之外，其他三個(gè)城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中，北京漲幅收縮了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，房價(jià)環(huán)比漲幅的收窄，體現(xiàn)出目前一線城市房地產(chǎn)市場再次表現(xiàn)出后繼無力。 郭毅表示，地王盤賴以解套的關(guān)鍵點(diǎn)就是房價(jià)持續(xù)、高速的上漲，在房價(jià)沒有上漲到地王盤預(yù)期價(jià)位時(shí)，房企只能選擇延遲推盤，以時(shí)間換市場。但延緩入市將使房企背負(fù)巨大的財(cái)務(wù)成本，更深遠(yuǎn)的影響則是拖累到企業(yè)的擴(kuò)張速度。在北京這個(gè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的環(huán)境里，一步慢則步步慢，甚至?xí)?dǎo)致房企退出一線行列。

　　豪宅產(chǎn)品的需求是否有想象的那樣旺盛，一直是企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著土地市場地王頻出，樓市成交也逐漸感受到傳導(dǎo)效應(yīng)。

　　以上周入市的冠城大通·百旺府與遠(yuǎn)洋·天著春秋兩個(gè)項(xiàng)目為例，均與“地王”相關(guān)。其中冠城大通·百旺府緊鄰4月首創(chuàng)拍下的海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地一宗樓面價(jià)高達(dá)4.3萬元/平方米的地王。但冠城大通·百旺府售價(jià)僅為4.38萬元/平方米，入市房源當(dāng)天售罄。

　　另一家豪宅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋·天著春秋也選擇拿地一年之后快速入市，其7.5萬元/平方米的定價(jià)作為低密度別墅項(xiàng)目算不上高，當(dāng)初該地塊拿地樓面價(jià)為4.2萬元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對于這些“地王周邊項(xiàng)目”而言，當(dāng)下實(shí)現(xiàn)“貼地飛行”無疑是一個(gè)最佳選擇，未來市場競爭，尤其是產(chǎn)品競爭、客源競爭也將更加激烈。張大偉分析，隨著房山、昌平、門頭溝等以往只供應(yīng)剛需、改善型項(xiàng)目為主的區(qū)域不斷拍出地王，不久的將來很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，這對市場定價(jià)有明顯影響。2015年的“地瘋狂”，將會(huì)傳導(dǎo)到2016年的“房堅(jiān)強(qiáng)”。

　　此外業(yè)內(nèi)專家還提醒，對于房企而言，除了地價(jià)高企之外，未來地王項(xiàng)目還將面臨其他方面的挑戰(zhàn)。如政府部門對項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整與變化，以及區(qū)域拆遷等問題都可能給項(xiàng)目帶來時(shí)間、財(cái)務(wù)的成本，甚至失去稍縱即逝的市場機(jī)會(huì)。