據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測算，北京10年內(nèi)有8個(gè)地王項(xiàng)目銷售額尚未達(dá)到僅計(jì)入地價(jià)款和財(cái)務(wù)成本的盈虧平衡點(diǎn)

　　3000套頂級豪宅將集體涌入北京樓市，對于一個(gè)每年去化約200套售價(jià)“10萬元+”房源的市場來說，信心爆棚的開發(fā)商將去哪里找“接盤俠”？

　　“金融新貴、IT、互聯(lián)網(wǎng)等陽光財(cái)富新貴承接了過去煤老板那一批資源型財(cái)富階層，成為豪宅的新一輪購買主力?！币晃粚Ρ本┖勒袌錾鯙槭煜さ南⑷耸繉Α蹲C券日報(bào)》記者如是表示。

　　然而，即使高凈值人群不斷增長，但面對2016年以后北京售價(jià)“10萬元+”項(xiàng)目將達(dá)50個(gè)的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發(fā)商解救就能走通的。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測，北京10年內(nèi)誕生了20個(gè)地王，其中1個(gè)退地，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個(gè)項(xiàng)目至今皆未解套。

　　四成地王未解套

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在19個(gè)地王盤中，有8個(gè)項(xiàng)目銷售額尚未達(dá)到僅計(jì)入地價(jià)款和財(cái)務(wù)成本的盈虧平衡點(diǎn)，這8個(gè)項(xiàng)目分別是2011年-2014年這4年時(shí)間里，是每一年的單價(jià)地王和溢價(jià)率地王。換句話說，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而這8個(gè)項(xiàng)目占19個(gè)地王的40%以上。

　　總體來看，目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的項(xiàng)目，其土地成本占銷售均價(jià)的比例基本在40%以下，而且這部分地王項(xiàng)目銷售總額大多已經(jīng)突破100億元。

　　更重要的是，上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，在北京過去地王多發(fā)的7大板塊中，15年間，房價(jià)均大幅增長。

　　具體來看：中關(guān)村板塊2009年房價(jià)為2萬元/平方米，2015年達(dá)到6.5萬元/平方米；奧運(yùn)村區(qū)域2007年房價(jià)為1.5萬元/平方米，今年達(dá)到6萬元/平方米；萬柳板塊2010年房價(jià)為3.5萬元/平方米，今年達(dá)到7萬元/平方米；朝陽公園板塊2003年房價(jià)為6000元/平方米，今年達(dá)到6萬元/平方米；麗澤商務(wù)區(qū)2013年為3.5萬元/平方米，今年達(dá)到6萬元/平方米。

　　值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因?yàn)槭蹆r(jià)“10萬元+”的項(xiàng)目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實(shí)際樓面價(jià)超過5萬元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。

　　實(shí)際上，當(dāng)豐臺拍出了樓面價(jià)7.5萬元/平方米時(shí)，《證券日報(bào)》記者曾實(shí)地探訪該地，在這塊長方形的地塊內(nèi)，目前兩棟樓仍有居民居住，在回遷房蓋好之后，該地塊才能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。目前來看，該地塊周圍二手房為萬年花城小區(qū)，一街之隔的是新開盤的懋源釣云臺項(xiàng)目，售價(jià)超10萬元/平方米，只不過體量很小，僅4棟樓。

　　而比起以往拍出一塊地王，周邊二手房一夜?jié)q20萬元的市場環(huán)境，現(xiàn)在拍出一個(gè)地王，周邊已經(jīng)冷靜很多。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個(gè)月內(nèi)，90平方米兩居戶型單套總價(jià)漲幅基本在10萬元以下。

　　“同區(qū)域的高端二手房將對新地王的銷售造成極大壓力?！币晃粯I(yè)內(nèi)證券分析師向《證券日報(bào)》記者表示，再加上高凈值人群近年來逐漸增加海外房產(chǎn)的資產(chǎn)配置需求，這在一定程度上也將削弱對新貴豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新貴地王的風(fēng)險(xiǎn)要比2012年那波地王的命運(yùn)更為艱難。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，以目前的土地價(jià)格計(jì)算，在未來兩年內(nèi)北京房價(jià)要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個(gè)地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發(fā)節(jié)奏。

　　張大偉進(jìn)一步稱，明年市場上行將是趨勢，但其漲幅是否能夠支撐這么多地王則很難。鑒于此，誰將成為地王項(xiàng)目的接盤者呢？

　　金融新貴等成“接盤俠”

　　《證券日報(bào)》記者實(shí)地探訪過幾個(gè)地王項(xiàng)目，其中包括保利地產(chǎn)開發(fā)的位于北三環(huán)薊門橋的保利·海德公園項(xiàng)目。該項(xiàng)目是2010年由中國兵器集團(tuán)以總價(jià)17.6億元競得，當(dāng)時(shí)為北京單價(jià)地王。但由于78家非地產(chǎn)央企退出地產(chǎn)行業(yè)，2011年8月份，保利地產(chǎn)公司董事會(huì)以7票同意、1票反對、1票棄權(quán)通過《關(guān)于北京薊門橋項(xiàng)目立項(xiàng)的議案》，并授權(quán)經(jīng)營層通過收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)的方式獲取北京單價(jià)地王薊門橋項(xiàng)目。

　　1票反對，1票棄權(quán)，足以說明當(dāng)時(shí)保利地產(chǎn)管理層對收購該地王的態(tài)度。三年之后，保利海德公園才得以入市，但其銷售速度卻非常快，從開盤到清盤只有了9個(gè)月時(shí)間，總貨值約30億元。

　　有消息人士向《證券日報(bào)》記者透露，該項(xiàng)目的接盤者多為地緣性客戶，以中關(guān)村區(qū)域客群為主，金融街客戶占比稍低。由此可見，IT、互聯(lián)網(wǎng)新貴、金融新貴是該地王的接盤者。

　　方位轉(zhuǎn)向西三環(huán)，2014年以6萬元/平方米樓面價(jià)拿地的龍湖西宸原著項(xiàng)目今年6月份入市，部分房源叫價(jià)直逼20萬元/平方米，5000萬元量級，但兩期開盤銷售額總計(jì)突破20億元，是今年北京頂級豪宅快速銷售的樣本。

　　龍湖西宸原著項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者透露，金融街的金融從業(yè)者、中關(guān)村和總部基地的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)新貴，是第一批認(rèn)可西宸原著玉府的主要客戶。據(jù)其透露，金融街的客戶有很多投資渠道，資產(chǎn)配置方案，所以對房子漲多少錢并不那么關(guān)心，反而關(guān)注居住的舒適性。

　　另有2000萬元量級豪宅大盤的營銷負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者透露，今年買豪宅的客戶呈現(xiàn)一種年輕化傾向，借助于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、炒股等積累財(cái)富的新貴階層，一般會(huì)購買保值性資產(chǎn)即豪宅，另外部分60歲左右的傳統(tǒng)企業(yè)家也會(huì)為子女置業(yè)，可能在一個(gè)小區(qū)買上兩套。另有一批富二代也是新豪宅產(chǎn)品的主要購買力。

　　值得注意的是，以往北京豪宅市場上有一批“掃房客”是煤老板，甚至某些企業(yè)家趁來開兩會(huì)的休息時(shí)間去豪宅看房，但這類客源實(shí)際上正在減少。正如上述熟悉豪宅項(xiàng)目的消息人士向《證券日報(bào)》記者所示，金融新貴等陽光財(cái)富階層正在承接傳統(tǒng)靠能源產(chǎn)業(yè)累計(jì)財(cái)富的購買豪宅需求，成為北京豪宅新一輪的“接盤俠”。

　　事實(shí)上，另有豪宅營銷負(fù)責(zé)人也曾向《證券日報(bào)》記者透露，“‘人找房子’的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，我們的銷售員為了銷售一套上億元的豪宅，曾一度飛到香港與客戶洽談簽約事宜，而且該客戶對金融支付方式要求也較多。”該人士進(jìn)一步稱，現(xiàn)在豪宅不僅要憑借適當(dāng)控制開盤節(jié)奏、靠產(chǎn)品突圍，更要找到客戶痛點(diǎn)，甚至為其提供包括多樣性支付手段等方面的各種細(xì)微服務(wù)。

　　值得注意的是，近兩個(gè)月來，在這一波瘋狂搶地的央企、民企聯(lián)合體眼中，或許放開高端住宅的限購才是他們豪賭的籌碼，否則，動(dòng)輒幾十億元的地塊，將會(huì)輕易拖死一家百億元規(guī)模的中型房企，甚至折損千億元量級開發(fā)商在北京市場的元?dú)狻?