臨近年關(guān)，北京掀起了樓市史上最為火熱的“地王潮”。一方面，2013年7.3萬的單價地王被刷新到了7.5萬，同時也誕生了一大批“5萬+”超高單價地王，讓未來北京六環(huán)以內(nèi)房價進(jìn)入了“6萬+”的豪宅時代；另一方面，近期密集誕生了5個總價地王，并掀起了最為壯觀的開發(fā)商抱團(tuán)“搶地”盛景，北京今年也將創(chuàng)造成交面積下降，但成交金額創(chuàng)歷史新高的土地市場奇跡。

　　只是，北京這輪“地王潮”有點(diǎn)詭異。首先，北京今年房價上漲幅度不僅遠(yuǎn)不及深圳和上海，也遜于南京和武漢，好似還未從去年的回調(diào)中緩過勁來；其次，地王集中在公共服務(wù)不足、軌道交通滯后的豐臺區(qū)；最后，大型開發(fā)商抱團(tuán)取暖、志在必得，46%的土地被聯(lián)合拿下，而在2012年，這個數(shù)僅為30%。盡管近期在南京、杭州、溫州和佛山等地也誕生了地王，但整體而言，土地市場遠(yuǎn)沒有北京那般火爆。300個城市前9個月土地成交面積同比下降30.4%，這與北京土地市場形成了鮮明的對比。

　　北京土地市場滾燙，既有北京供地特征、樓市運(yùn)行特質(zhì)因素的影響，也是典型開發(fā)商運(yùn)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變使然，而貨幣政策寬松則是重要的驅(qū)動力量。

　　2010年以來（除2013年），北京商品住宅用地供應(yīng)量整體呈下滑態(tài)勢，去年土地供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)6年新低，宅地供應(yīng)建筑面積僅為2010年的49%，同比下跌35%，成交面積創(chuàng)2008年以來新低。同時，北京宅地供應(yīng)計(jì)劃平均完成率不足50%。今年1至9月，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計(jì)劃的37%。另外，去年北京大規(guī)模推出自住型商品房（占全部住宅用地的40%），嚴(yán)重?cái)D壓商品住房用地，導(dǎo)致今年對后者需求暴增。

　　2009年以來（除2014年），北京每年樓市供需缺口為448萬平方米，而6年來北京新房成交量穩(wěn)定在1050萬平方米左右，這意味著近一半新增需求靠消化存量地。依據(jù)近期易居研究院對35個重點(diǎn)城市2008年至2014年住房平均供求比的排名，北京供求比為0.91，供求緊張程度排名第二。2013年至2015年，北京樓市成交整體處于高位，開發(fā)商儲備土地消耗殆盡。今年1至10月，新房銷售同比增長40%，后續(xù)供應(yīng)不足全面暴露，在京房企要生存下去，就得增加土地儲備。

　　北京樓市去年經(jīng)歷了2008年以來最顯著的回調(diào)，在一線城市中回調(diào)幅度最大。據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，全年商品住宅成交面積下滑22%，年底新房和二手房價格指數(shù)較年初分別下跌7.1%和6.5%。今年以來，北京樓市量價增幅并不高，但二手住房價格水平卻是全國最高的，說明整體購買力在全國最強(qiáng)勁。特別2013年一批地王在今年以“5萬+”的高價相繼入市，獲得市場追捧，給了開發(fā)商極大激勵。因此，在當(dāng)前量價漲幅并不高，而未來北京樓市量價回升可期的情況下，增加土地儲備是不錯的選擇。

　　隨著“京津冀”一體化的落地，北京城六區(qū)制造業(yè)和交易中心等已開始外遷，城六區(qū)規(guī)劃將更合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將全面升級，軌道交通將實(shí)現(xiàn)全覆蓋，房地產(chǎn)前景更被看好。以本次地王集中的豐臺為例，其所處的南片區(qū)一直是規(guī)劃和價格洼地。隨著“城南計(jì)劃”的落實(shí)，7000多億元的城南投資將落地，豐臺房價的洼地將被填平，開發(fā)商也將提前進(jìn)駐。

　　在全國樓市進(jìn)入“去庫存”的“新常態(tài)”下，北京等一線城市被認(rèn)為是樓市的“安全區(qū)”。特別是北京，即便“京津冀”一體化會疏散低端產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人群，但北京產(chǎn)業(yè)形態(tài)將更高端和合理，亞洲國家的首都在集聚人口和產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢無出其右。所以，去年以來，恒大、碧桂園等扎根二、三線城市的龍頭房企紛紛回歸一線城市，但與此同時，土地供應(yīng)計(jì)劃連續(xù)幾年沒有完成的影響在今年明顯體現(xiàn)。再加上，去年以來，北京新增土地供應(yīng)很大一部分被自住型商品房拿走，在需求和供應(yīng)雙重?cái)D壓下，地王頻出就不奇怪了。

　　無疑，北京“地王潮”也是資金堆積的結(jié)果。截至9月，今年新增貸款9.9萬億，加上地方債務(wù)置換2萬億、銀行拆借給證金公司近萬億，信貸投放超10萬億，力度超過往年。同時，債券全面“開閘”并向房企傾斜。截至10月，公司債發(fā)行同比翻4倍，房企占60%，發(fā)行利率在5%左右，龍頭房企發(fā)債利率降至3-4%，比2011-2014年降低2個百分點(diǎn)。駐京的房地產(chǎn)央企是資金寬松的最大受益者。

　　北京“地王潮”如此壯觀，固然有供應(yīng)端緊縮、需求端旺盛的客觀原因，但對未來一致性看好、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營需補(bǔ)充“彈藥”、寬松流動性的推動，以及占據(jù)京城樓市“一席”給企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表帶來的溢價紅利，已讓地價及溢價率在這場“搶地”大戰(zhàn)中隱約出現(xiàn)“泡沫”。這不，近期多家開發(fā)商“退地”的傳聞，就揭示出對未來北京樓市的無限樂觀要收斂一下了。試想，未來一兩年，這些地王將會以單價6萬以上甚至是“10萬+”的“頂豪”面世。有多少人能買得起這樣的房子呢？

　?。ㄗ髡呦瞪钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級研究員）