在“招商系”地產(chǎn)整合即將收官之際，另一家央企背景地產(chǎn)巨頭的重組卻困難重重。近日，中信地產(chǎn)內(nèi)部人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)，原本計(jì)劃在9月份推出的中信地產(chǎn)與中信泰富整合方案目前還沒有出爐，相關(guān)整合工作仍然在推進(jìn)過程中。

　　截至今年為止，“中信系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合已經(jīng)持續(xù)了近6年的時(shí)間卻一直沒有最終結(jié)果。2014年中信集團(tuán)借殼中信泰富實(shí)現(xiàn)整體上市之后，其地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的整合曾一度令業(yè)界期待。中信今年也明確將該項(xiàng)工作列為今年的重中之重，直至今年8月，中信地產(chǎn)副董事長兼總經(jīng)理王炯還公開表態(tài)，在經(jīng)歷半年的研究以后，中信房地產(chǎn)系整合的初步方案已經(jīng)完成，“預(yù)計(jì)下個(gè)月具體方案可以正式出臺(tái)”，然而如今10月底已至，相關(guān)整合方案仍然“難產(chǎn)”，中信系地產(chǎn)“整合之難”難在哪里？

　　六年重組無果

　　“至目前為止，公司都還沒有發(fā)布任何關(guān)于中信泰富地產(chǎn)重組的相關(guān)方案和內(nèi)容，整合計(jì)劃何時(shí)出爐公司方面也沒有時(shí)間表。”10月14日，中信地產(chǎn)相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，有關(guān)中信地產(chǎn)的重組仍在醞釀當(dāng)中。

　　而就在不到兩個(gè)月前的 中信股份中期業(yè)績會(huì)上，中信股份副董事長及總經(jīng)理王炯還明確對投資者稱，有關(guān)中信地產(chǎn)與中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的整合方案已經(jīng)初步完成，資金也基本到位，預(yù)計(jì)9月份具體方案就可以正式出臺(tái)。

　　如果這個(gè)消息能夠落地，這將是“中信系”地產(chǎn)醞釀重組計(jì)劃后最為接近完成的一次。此前的6年時(shí)間里，為解決同業(yè)競爭問題，中信集團(tuán)一直在謀劃旗下兩個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)：中信地產(chǎn)和中信泰富的重組，卻一直未能有突破性的進(jìn)展。

　　2014年9月，中信集團(tuán)借殼中信泰富實(shí)現(xiàn)在香港整體上市，上述重組計(jì)劃再次被提上日程。彼時(shí)，中信集團(tuán)董事長常振明表態(tài)，實(shí)現(xiàn)整體上市后中信集團(tuán)將全面綜合地去考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，目標(biāo)是將中信地產(chǎn)系“做到國內(nèi)前十的位置”。

　　在這樣目標(biāo)愿景下，中信股份將地產(chǎn)板塊的重組列為2015年工作的重中之重?！安还茉趺凑f，我們希望通過整合能夠?qū)⒅行偶瘓F(tuán)的綜合優(yōu)勢極大地發(fā)揮出來，強(qiáng)化集團(tuán)在房地產(chǎn)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)發(fā)展模式、包括區(qū)域定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在總部層面上有一個(gè)頂層設(shè)計(jì)。而不是過去我們下屬房地產(chǎn)公司在某一個(gè)地產(chǎn)獲得項(xiàng)目后單純向總部上報(bào)的簡單模式”，2015年初，中信集團(tuán)副董事長及總經(jīng)理王炯公開表示。

　　對于這場復(fù)雜的重組，已經(jīng)掌舵中信5年的常振明有充足的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，其在2010年時(shí)候即公開表態(tài)：中信泰富是香港上市公司，與中信地產(chǎn)的整合必須公開透明且對投資者有所交代，因此整合起來將相當(dāng)復(fù)雜，短期內(nèi)難以完成。

　　行至2015年，借殼中信泰富實(shí)現(xiàn)整體上市后的中信集團(tuán)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組已經(jīng)箭在弦上，不得不發(fā)。但是常振明仍然很清醒：“整合一家這么大的公司不是一件簡單的事情，畢竟兩家公司的員工和資產(chǎn)都主要在大陸，人員方面需要一段時(shí)間來磨合；同時(shí)，大陸房地產(chǎn)和香港房地產(chǎn)在公司在運(yùn)作模式、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上也有所不同”，在今年3月份中信股份的業(yè)績會(huì)上，常振明透露，中信方面仍正在進(jìn)行整合方案的研究，不排除任何的可能性，但整合的最終目的是要“1+1大于2”。

　　然而，對于目前在國內(nèi)連第二梯隊(duì)都還算不上的“中信系”地產(chǎn)而言，要想通過此次重組將規(guī)模做到國內(nèi)前十，實(shí)現(xiàn)“1+1大于2”的目標(biāo)顯然難度異常。今年上半年，中信旗下房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施板塊的表現(xiàn)并不理想，凈利潤同比減少16%至22億港元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤下跌最大。中信股份在公司的半年報(bào)中提到，房地產(chǎn)盈利下降主要由于大部分住宅項(xiàng)目仍處于開發(fā)階段，前6個(gè)月僅有少量項(xiàng)目交付使用。不管怎樣，這樣的盈利表現(xiàn)顯然與“中信系”地產(chǎn)的品牌乃至規(guī)模不相匹配。

　　“與綠地、招商局這樣的央企房企改制重組不同，‘中信系’地產(chǎn)的重組涉及到兩個(gè)獨(dú)立平臺(tái)的業(yè)務(wù)整合，其中一個(gè)還是在港上市平臺(tái)，這意味著其重組的復(fù)雜性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他央企”，有中信股份的證券分析師認(rèn)為，央企內(nèi)部錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系也將影響其重組的進(jìn)度。

　　同質(zhì)化競爭難題

　　作為“中信系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要平臺(tái)，中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)在中信整體上市后都納入了同一家上市公司——中信股份，但兩者并沒有解決業(yè)務(wù)和布局高度重疊的問題。

　　公開資料顯示，中信地產(chǎn)作為中信集團(tuán)子公司，一直以來將業(yè)務(wù)核心集中于京津環(huán)渤海、珠三角，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，主要以住宅開發(fā)為主，同時(shí)也在積極培育在商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、城市運(yùn)營等領(lǐng)域的競爭實(shí)力。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年中信地產(chǎn)的銷售額為215.2億元。而截至2014年末，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)已超1100億元，土地儲(chǔ)備超2000萬平方米。

　　而中信泰富地產(chǎn)是具有國際背景的中高端房地產(chǎn)投資、開發(fā)及運(yùn)營商，主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)為主，其涉足中國內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)源于20世紀(jì)90年代后期。經(jīng)過多年的發(fā)展，中信泰富在中國內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，形成以上海為中心，輻射至長三角及海南的項(xiàng)目分布格局，項(xiàng)目分布在上海、揚(yáng)州、無錫、寧波及海南等地，所開發(fā)的物業(yè)類型涵蓋服務(wù)式公寓、辦公樓、商業(yè)零售、住宅、酒店、高爾夫球場等。

　　“從規(guī)模上而言，‘中信系’兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)規(guī)模相當(dāng)，業(yè)務(wù)和布局又相互重疊，誰吃下誰都不容易，而且近年來中信地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式也發(fā)生了變化，這讓兩者的整合變得非常復(fù)雜”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果不能解決雙方盤根錯(cuò)節(jié)的業(yè)務(wù)關(guān)系，重組很難取得業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。

　　去年開始，中信地產(chǎn)開啟了由普通二級開發(fā)商向城市運(yùn)營商角色的模式轉(zhuǎn)型，通過與地方政府合作，以土地整理、城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城市產(chǎn)業(yè)投資等一系列的資源整合運(yùn)作為手段，提升目標(biāo)城市的功能規(guī)模和資源價(jià)值，從而獲取土地溢價(jià)和投資增值收益，位于汕頭的濱海新區(qū)項(xiàng)目成為中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第一個(gè)落地項(xiàng)目。

　　這種業(yè)務(wù)模式意味著中信地產(chǎn)也將介入寫字樓、酒店、商業(yè)零售等更多綜合物業(yè)類型的開發(fā)，這又將與目前中信泰富地產(chǎn)的產(chǎn)品類型高度重疊，如何解決兩者之間的競合問題，“中信系”目前并沒有拿出成熟的方案。

　　“在整個(gè)中信系地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，無論是中信地產(chǎn)還是中信泰富，除了基礎(chǔ)開發(fā)，都還有買地、股權(quán)投資等各種方式的投資，這種期限不一、多元化的渠道投資方式也會(huì)增加雙方整合的難度”，對公司重組有深入研究的睿信管理咨詢總裁薛迥文認(rèn)為。

　　按照常振明的思路，中信旗下所有資產(chǎn)整合的大原則都是“成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者”，如果不能達(dá)到這樣的目標(biāo)，中信不會(huì)輕易進(jìn)行資產(chǎn)騰挪。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)前盈利表現(xiàn)不佳，資本市場亦陷入低迷的大背景下，以房地產(chǎn)為代表的中信非金融板塊業(yè)務(wù)要重整旗鼓，明確戰(zhàn)略導(dǎo)向恐怕仍需時(shí)日。