一批長期閑置未開發(fā)，或剩余開發(fā)資源不多的房地產項目，通過北京、上海等地的產權交易所批量掛牌出售，拉開了地產國資深化改革的序幕。

　　9月13日，中共中央、國務院印發(fā)《關于深化國有企業(yè)改革的指導意見》，對深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。作為國企改革的頂層設計，《指導意見》系統(tǒng)闡述了全面改革的總體要求、原則和整體思路，勾勒了國有企業(yè)改革發(fā)展路徑。

　　文件印發(fā)僅幾天后，一批長期閑置未開發(fā)，或剩余開發(fā)資源不多的房地產項目，通過北京、上海等地的產權交易所批量掛牌出售，拉開了地產國資深化改革的序幕。

　　與深化國企改革頂層設計的出臺幾乎同步，中海系地產資源整合、綠地混合所有制改革、招商地產世紀重組，以及廈門建發(fā)分拆地產業(yè)務上市，幾樁業(yè)界大事次第發(fā)生，國企改革的“深化”浪潮在房地產行業(yè)拉開大幕。

　　據東興證券房地產首席分析師鄭閔鋼分析，房地產行業(yè)國企占比高，但運營效率低，考慮到房地產依然是資源與資金密集型行業(yè)，優(yōu)質地產資源的注入能帶來業(yè)績提升的巨大想象空間，運營效率也有望獲得較大的提升空間，因此國有房企將明顯受益于國企改革。

　　東風已來，哪些國有房企能迎來新機遇？在行業(yè)加速整合的大背景下，國有房企能否重掌行業(yè)主導地位？《每日經濟新聞》在此為您解讀。

　　普遍弊?。航洜I效率拖后腿

　　9月17日晚間，停牌近5個月的招商地產公布“世紀重組”方案，控股股東招商局蛇口控股將以吸收合并招商地產的方式實現再上市。重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產的基礎上，增加150億元配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產項目等優(yōu)質資源，并引入戰(zhàn)略股東及員工持股。

　　消息一出，引來業(yè)界關注，因重組后的招商局蛇口總市值有望超過萬科與綠地，且成為A股今年以來力度最大的房地產行業(yè)國企改革案例。

　　就在招商地產世紀重組方案公布前4天，中共中央、國務院于9月13日晚間印發(fā)《關于深化國有企業(yè)改革的指導意見》，標志著深化國企改革邁出了里程碑式的一步。

　　銀河證券研報指出，《意見》提出了四個重點改革方向：一、國有企業(yè)區(qū)分為商業(yè)類和公益類，商業(yè)類實行商業(yè)化運作，以資產保值增值為目標；二、實現股權多元化，推動國企改制上市或集團公司整體上市，推進公司法人治理或激勵制度；三、國資監(jiān)管從管企業(yè)為主向管資本為主轉變，改組組建國有資本投資和運營公司；四、鼓勵非國有資本投資主體參與國有企業(yè)改革，鼓勵國有資本以多種方式入股非國有企業(yè)，員工持股試點穩(wěn)妥推進。

　　房地產是過去十年中國經濟中獲利最高的行業(yè)之一，國有房企一直是其中的主要力量。

　　東興證券研報指出，在國內房地產行業(yè)里，國企占比較大，以A股為例，在房地產行業(yè)166家上市公司中，央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部上市房企近一半。

　　東興證券研究還發(fā)現，從運營效率來看，數量占優(yōu)的國有上市房企，質量卻不盡如人意，其經營效率低于行業(yè)平均水平。以ROE(凈資產回報率)來看，2014年房地產行業(yè)平均ROE為12.4%，國有房企的ROE為11.4%，低于平均水平1個百分點；在費用率方面，國有房企費用率略高于行業(yè)均值，2014年行業(yè)平均費用率為8.7%，國有房企則為8.8%。從運營效率來看，國有房企有較大提升空間。

　　鄭閔鋼向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地產行業(yè)高速擴張時代的結束，未來房地產企業(yè)的核心競爭力不再是簡單的擴張規(guī)模，而是經營質量的比拼，引入社會資本、收購和注入優(yōu)質資產、提高運營效率成為競爭重點，因此對于國有房企而言，行業(yè)現狀倒逼他們加大改革力度。

　　改革方向：做強做大、有進有退

　　新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，盡管地產類深化國企改革的側重點有所不同，但根本目的在于有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，實現“有進有退”，提升企業(yè)競爭力。

　　招商地產的重組方案，體現的是重組整合央企集團內分散的地產業(yè)務，實現“做強做大”的路徑?？硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛岣嬖V記者，很多國有房企所屬的企業(yè)集團往往存在多元業(yè)務，在過去的發(fā)展過程中，同一集團內部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產業(yè)務。因此，推動集團內部同類業(yè)務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。招商地產重組再上市、中海系地產業(yè)務整合，均屬類似的方向。“做強做大”的另一個深化改革的路徑，是目前不少地方國資委旗下不同房企存在同一市場同業(yè)競爭的問題，資源浪費情況較普遍。因此，重組整合分散的地產業(yè)務，實現資源向優(yōu)勢國有房企集中，發(fā)揮國有資本更大經濟效益，成為一大方向。

　　以深圳國資委為例，其直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物業(yè)、沙河股份、深圳控股、深振業(yè)和天健集團等，卻沒有一家進入主流房企行列。這些企業(yè)未來如能進一步重組整合，有望實現國有資本對優(yōu)勢企業(yè)的集中支持，以做強做大。

　　此外，混合所有制改革是此輪深化國企改革的重點。上述改革意見提出，鼓勵國有企業(yè)通過投資入股、聯合投資、重組等多種方式，與非國有企業(yè)進行股權融合、戰(zhàn)略合作、資源整合，同時也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收購股權、認購可轉債、股權置換等多種方式，參與國有企業(yè)改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業(yè)經營管理。

　　房玲表示，在此框架下，擁有一定資金實力的國有房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能，這不僅體現在項目層面合作，聯合拿地、聯合投資開發(fā)地產項目，國企參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城，甚至國有房企引實力民營房企入股，乃至參與經營管理，都將成為可能。

　　值得一提的是，上述改革意見也提出鼓勵加快處置低效無效資產，支持國有企業(yè)依法合規(guī)通過證券交易、產權交易等資本市場，以市場公允價格處置企業(yè)資產，實現國有資本形態(tài)轉換，這意味著對于許多經營不善、布局失誤的國企類房企而言，未來可通過出售項目套現，從而向集團內更具競爭力的業(yè)務轉移。

　　最佳途徑：

　　員工利益與股東捆綁

　　在歐陽捷看來，隨著深化國企改革在房地產行業(yè)全面鋪開，在未來5年內，“強者恒強”的格局愈發(fā)明顯：一方面，在“背靠大樹”的21家涉房央企中，有望誕生新的巨無霸，超大型房企陣營擴容；另一方面，部分掌控優(yōu)質資源的地方國企也有做強機會，但很多小規(guī)模的地方國有房企或陸續(xù)退出市場。

　　除了招商地產重組合并外，《每日經濟新聞》記者還了解到，中國海外于今年年中，已成功注入母公司中國建筑約338億元的地產業(yè)務資產；保利置業(yè)在中期業(yè)績發(fā)布會上也透露，保利集團北京總部已有專門的小組在研究保利地產與保利置業(yè)的整合問題；加上中交、中糧、中化、中鐵等央企也在加速推進重組，未來大型央企房地產企業(yè)或將誕生新的巨無霸企業(yè)。

　　歐陽捷則告訴記者，隨著房地產高速增長時代的終結，對于許多規(guī)模有限、資源優(yōu)勢不突出的地方國有房企而言，做大做強的機會已經沒有了。考慮到部分大型房企仍有著強烈的做大規(guī)模意愿，目前這些地方國企可以把握機會出售套現。一旦數年后行業(yè)規(guī)模收縮，大型房企會更聚焦于利潤指標，這類地方國企要想再賣個好價格，可能就不那么容易。

　　相對于規(guī)模的擴張，如何通過混合所有制激發(fā)國企活力，提升經營效率，仍是一個待解難題。東方證券房地產行業(yè)的研究員向記者表示，從目前出臺的深化國企改革措施來看，大型房地產央企在員工持股、股權激勵等方面進度相對較慢，只有保利、招商地產有實質性動作，考慮到員工持股、股權激勵有助于將管理者的利益與公司利益相綁定，更好地激發(fā)管理層的積極性，這將是央企房企實行改革的一個重要突破口。

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　　企業(yè)樣本

　　建發(fā)股份分拆計劃的標桿效應：地方國有房企謀效率與估值雙贏

　　在閩系房企中，建發(fā)房地產可謂是地產國企中的“老大”，即使放在全國房企百強中，其排名也一直比較靠前。借深化國企改革這股東風，建發(fā)股份幾個月前的一紙停牌公告，令外界猜想不斷。

　　9月30日，建發(fā)股份對外披露了其擬分拆建發(fā)房地產在上證所獨立上市的重要預案，其中建發(fā)房地產的未來殼平臺名為“建發(fā)發(fā)展”。

　　目前A股已暫停IPO，這讓外界對建發(fā)分拆計劃持謹慎態(tài)度。不過，熟悉建發(fā)高層的一位地產資深人士對《每日經濟新聞》記者表示，分拆不同于IPO，前者不會增加新的融資壓力。

　　那么，建發(fā)拆分獨立上市計劃，能否為主業(yè)多元化的龍頭房企提供一個較為清晰的改革路徑？

　　建發(fā)拆分“一生二”

　　今年6月底，建發(fā)股份發(fā)布籌劃重大事項停牌公告，不久又拋出了該重大事項可能涉及重大無先例事項的消息。讓外界猜想不斷。

　　國慶節(jié)前夕，建發(fā)股份似乎有意要給投資者一個驚喜，最終拋出了一個分拆上市的“大禮包”。

　　公告顯示，建發(fā)股份劃分其持有的聯發(fā)集團95%的股權、建發(fā)房地產54.65%的股權、天津金晨100%的股權、南寧聯泰30%的股權以及成都置業(yè)49%的股權，劃入分立后新設立的建發(fā)發(fā)展，并擬申請在上證所上市。

　　建發(fā)股份表示，除了上述地產資產歸集之外，其剩下的所有資產均為供應鏈業(yè)務資產，將繼續(xù)作為建發(fā)股份的存續(xù)資產。

　　多次調研建發(fā)股份的東興證券資深分析師鄭閔鋼告訴《每日經濟新聞》記者，建發(fā)旗下有地產、酒店和貿易三大業(yè)務，“來錢快”的是地產和酒店，經過拆分，原來地產這個“大哥”成了貿易這個“小弟”的“兒子”，但好處是各自業(yè)務會更明確，國資管理效率會高一些。

　　建發(fā)房地產成都區(qū)域一位高管也表示，建發(fā)房地產在建發(fā)股份下面，雖受惠于此，但其在市場品牌和資本市場的影響力及管理上仍有局限，不如單獨拆分出來，更名正言順一些。

　　此外，建發(fā)股份擬以分立實施股權登記日的股本為基數，實施每10股轉增9股送紅股1股并現金分紅0.15元的分紅轉增方案，方案實施后，公司股本將變?yōu)?6.7億元(假使無現金選擇權)，使得分立后兩公司股本均可設為28.35億元。

　　建發(fā)股份強調，公司所有股東在分立實施股權登記日持有的每股建發(fā)股份股票，將轉換為1股建發(fā)股份(存續(xù)方)的股份和1股建發(fā)發(fā)展的股份。

　　值得一提的是，建發(fā)集團承諾其未來3年內仍繼續(xù)持有建發(fā)發(fā)展的股份，維持對其控股地位5年內不變。

　　上述分拆計劃雖然前景美好，但在A股IPO暫停的背景下，能否順利實施？引投資者關注。對此，記者向建發(fā)股份發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿時未收到回復。

　　鄭閔鋼則表示，拆分不像IPO，屬于存量運作，而不是增量運作，不會帶來資本市場大波動。

　　國有房企改革新路徑

　　不僅僅是建發(fā)房地產。今年4月底，格力地產發(fā)布了國有股無償劃轉的獲批公告，此次劃轉完成后，珠海格力集團不再持有其股票，珠海投資控股將持有公司3億股份，持股比例為51.94%，實際控制人仍為珠海國資委。

　　7月份，合肥城建也披露了國有股無償劃轉獲批公告。根據公告，合肥城建控股股東由合肥國資控股更換為興泰控股，實際控制人仍為合肥國資委。

　　從這兩個典型案例來看，珠海投資控股屬于珠海國資委旗下的大型國有資本運營平臺型公司，而興泰控股則為合肥市大型國有獨資公司，以打造“金控”為目標。

　　還有招商地產，也是典型一例。9月28日，招商地產發(fā)布公告稱，公司控股股東招商局蛇口控股擬發(fā)行A股股份，以換股吸收合并的方式吸收合并招商地產的總體方案，獲得國務院國資委批準?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑猩痰禺a上述整合方案也被稱之為“重大無先例重組”，此次“重大無先例重組”應屬于深化國企改革大幕下的地產國企改革的一個分支，A股此前慣有的國企模式是大集團先上市，然后分拆旗下子公司分別上市。

　　招商局蛇口控股先讓子公司招商地產上市，然后母公司吸收合并子公司重新上市的路徑，似乎為其他國企深化改革樹立了一個標桿，因為其從籌劃重大事項停牌到被監(jiān)管層批準，僅花了5個月時間。

　　與央企“大塊頭”的深化改革相比，更多地方國企普遍存在的一個問題也是“大而不強”，也就是業(yè)務廣泛，但較為羸弱。

　　一位不愿具名的業(yè)內人士表示，如果招商局蛇口控股合并招商地產在深化國企改革背景下仍具有“特事特辦”的影子，那么，作為廈門地方國企旗下的建發(fā)股份的分拆上市計劃，似乎也可為其他地方國企提供一個轉型改革路徑。

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　　高端訪談

　　中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥：逐步處理多個地產項目集中力量做事

　　幾個月前，中冶南京地王1號地塊分拆出11個小塊，以逾45億元賣給上海證大，但這僅是該地塊被分拆的開端。

　　近日，該地塊再次傳出被分拆轉讓的消息，且增值不菲。

　　如今，深化國企改革的頂層設計已然落地。中冶作為央企陣營中的一支勁旅，其轉讓旗下房地產項目，有何真實意圖？對未來房地產運作又有何新的看法？《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)近日采訪了中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥。

　　NBD：我們了解到，上海產權交易所近期掛牌轉讓中冶南京臨江御景地產項目公司股權及債權。您對此如何看？

　　張兆祥：那是我們整個計劃的一部分。

　　NBD：什么樣的整體計劃？是不是分拆南京地王地塊？

　　張兆祥：按照我們計劃在做的一個，那個只是一小塊。

　　NBD：南京臨江御景的資產24.27億元，負債24.07億元，這個負債較高，負債是從哪里來的？

　　張兆祥：負債是項目公司借款，主要是購買土地所致。

　　NBD：南京臨江御景地產項目公司注冊才1個多月，但資產增值了9.4億元，這個增值應是土地增值吧？

　　張兆祥：增值很多也會在評估中體現這些事兒，這會按照市場價來合理做這些事。

　　NBD：在這個項目轉讓之外，我們也看到中冶在幾個產權交易所集中掛牌轉讓其他多個項目公司股權等。您如何看待這個現象？

　　張兆祥：我們在那個范圍做一些調整，有一部分項目就直接轉讓了。我們要集中力量做一些事，還有一部分采取轉讓與合作的方式。

　　NBD：目前，中冶集團旗下有中冶置業(yè)、中冶天工等多個房地產運作平臺和品牌，在央企地產大整合的背景下，中冶有什么新的思路？

　　張兆祥：我們現在已經向中冶置業(yè)集中，過去留下的多個地產項目平臺都在逐步處理，正在提倡“做專”。

　　NBD：中冶作為建筑基建、地產等多元化企業(yè)集團，未來地產在集團中將扮演什么樣的角色？未來地產業(yè)務布局有何新趨勢？

　　張兆祥：房地產仍然是我們重點發(fā)展的一個方面，當然我們會關注有價值的一些地區(qū)，像天津、珠海等比較有潛力的地區(qū)，也在逐步做一些地域性調整，而一些房地產明顯過剩的地方，我們也在逐步退出或減持。