“世界那么大，我在國外有套房”，海外購房熱潮，近年一直未見“退燒”。

　　從購買力來看，北上廣深一線城市的多套房業(yè)主的確不愁海外置業(yè)的資金，出售手頭一套房就足以在歐美一線城市購買等面積甚至更大的房屋。然而，海外置業(yè)，就可以土豪隨意嗎？值得關(guān)注的是，對于中國買房者而言，語言不通、政策與法律體系的差別像兩座橫亙在購房者面前的大山。置業(yè)等于買護(hù)照、“螞蟻搬家”轉(zhuǎn)外匯成慣例、“外國房子”保賺翻、買房大中介靠譜、炒作海外“學(xué)區(qū)房”，成為目前較為普遍的五個誤區(qū)。近日，記者采訪多位從事海外置業(yè)的資深人士，為有意海外置業(yè)的市民做參謀。

　　全球頂級豪宅盛宴

　　打造海外置業(yè)“私人定制”

　　由廣州日報報業(yè)集團(tuán)主辦、粵商會承辦的“ 2015年中國(廣州)國際高端房產(chǎn)展盛會暨投資移民海外置業(yè)展”將于10月2日~4日在廣州琶洲南豐國際會展中心開幕。廣州日報·粵商會通過對海外地產(chǎn)商于中國奢華房產(chǎn)買家與高端房產(chǎn)投資者的定向邀請打造高精確度的海外置業(yè)“私人定制”，開啟全球頂級豪宅盛宴。

　　本次“2015年中國(廣州)國際高端房產(chǎn)展盛會暨投資移民海外置業(yè)展”，正是針對對海外置業(yè)有著強(qiáng)烈需求的廣東購房者，提供一場家門口舉行的、國際頂級水準(zhǔn)和專業(yè)度的海外置業(yè)房產(chǎn)展會。

　　這一華南旗幟性展會不僅圍繞海外房產(chǎn)提供咨詢、展示、洽談、購買等服務(wù)，而且還集合了海外投資、移民、教育、醫(yī)療等立體化配套。

　　子女教育是海外置業(yè)首要原因

　　中國買家取代加拿大買家成美國房產(chǎn)最大海外買家

　　廣州日報訊 (記者劉麗琴)做生意的林先生在深圳投資了不少房產(chǎn)，2008年金融危機(jī)時，美國低房價的誘惑曾促使他在2008年中買下了他在美國休斯敦的第一套房產(chǎn)，走出了海外置業(yè)的一步。而今年林先生的投資目光全面轉(zhuǎn)向。為進(jìn)一步投資美國市場，林先生決定退出內(nèi)地樓市，在今年以820萬元的價格賣掉了他在深圳5套公寓中的4套。他表示，除了自己住的一套公寓，他已經(jīng)賣掉了在深圳的所有房產(chǎn)。

　　無獨(dú)有偶，記者朋友圈里也有一位深圳的朋友最近急售4套房屋，包括龍華的別墅、紅樹林海景洋房、香蜜三村的洋房乃至山西的一套洋房全部在出清，據(jù)她的說法是：“孩子到外國讀書，順便添些國外物業(yè)。”

　　海外置業(yè)美國最受青睞

　　美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會表示，中國買家已經(jīng)取代加拿大買家，成為美國房產(chǎn)最大的海外買家。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會的調(diào)查顯示，過去12個月中，在美置業(yè)的海外買家中，中國買家占16%，他們主要購買的是獨(dú)棟房屋和公寓，而2013年時，中國買家的比例為12%。加拿大買家所占比例從2013的23%下降至今年的14%。排在第三位的是印度買家。

　　據(jù)從事美國房屋交易的羅先生介紹，近期中國人的海外置業(yè)熱潮與2008年金融危機(jī)后抄底熱有所不同，幾年前多是因海外房價較低，以想投資的買家為主，而今年以來出于資產(chǎn)保護(hù)，資產(chǎn)配置考慮的買家在增多，他們主要考慮美國、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)。

　　英國《金融時報》旗下投資研究服務(wù)的《中國投資參考》近日的調(diào)查也顯示，60%以上被調(diào)查的中國買家表示，他們計劃在未來兩年增持海外資產(chǎn)，而住宅房地產(chǎn)是最受歡迎的投資。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的美國是42%受訪者的首選目的地。其次是澳大利亞、加拿大和英國。逾38%的受訪者認(rèn)為，海外投資的首要原因是讓子女進(jìn)入好學(xué)校。

　　中國買家購房平均花費(fèi)最大

　　過去多年來，希望享受溫暖氣候的加拿大人一直是美國房產(chǎn)最主要的海外買家，他們購房主要用于度假或養(yǎng)老。但最近加拿大買家的購買勢頭有所減弱，導(dǎo)致這種情況的原因之一是加元貶值，這意味著以美元計價的商品提高了價格。而與此同時，在美購買房產(chǎn)的中國人越來越多。不僅在比例上占優(yōu)，中國買家在美國房產(chǎn)市場上的投資也是最高的。統(tǒng)計顯示，截至今年3月，過去12月中，中國買家總共購買了價值286億美元的房產(chǎn)。加拿大和印度買家購買的房產(chǎn)價值總額分別為112億美元和79億美元。

　　在美國目前的房屋銷售中，海外買家所占比例只有4%，但他們對美國房地產(chǎn)市場非常重要，因?yàn)樗麄冊谫彿可系念A(yù)算大大超過美國本土買家。中國買家在美購房的開支最大，他們在每棟房屋上的平均花費(fèi)是83.1800萬美元，加拿大買家則為38.03萬美元，而美國本土買家的平均花費(fèi)是25.56萬美元。

　　海外置業(yè)陷阱1

　　買房子≠買護(hù)照

　　近年來海外置業(yè)的門檻逐漸降低，使得適應(yīng)人群從金字塔頂端向下發(fā)展。在海外置業(yè)人群中，不少購房者是受到了移民需求的驅(qū)動，他們希望用國外的一套房產(chǎn)作為自己得到護(hù)照的敲門磚。

　　然而，與國內(nèi)存在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家，尤其是發(fā)達(dá)國家，政府將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開發(fā)項(xiàng)目，一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房產(chǎn)就不代表可以移民。在澳大利亞購房同樣不等于移民，僅能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規(guī)定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。

　　葡萄牙政府規(guī)定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時永居卡，而在西班牙，外國人只要購買西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn)，也可以獲得居留許可，但是這兩個國家的前提是通過語言考試，考試采用西班牙語和葡萄牙語，通過者不多。

　　“準(zhǔn)確來說，海外購房是移民的充分不必要條件?！本G地集團(tuán)海外展銷中心華南區(qū)負(fù)責(zé)人黃捷鵬表示。

　　海外置業(yè)陷阱2

　　螞蟻搬家轉(zhuǎn)外匯或被盯上

　　有數(shù)據(jù)顯示，超過70%的國人在海外購房時都會采用現(xiàn)金付款的方式，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理?xiàng)l例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。所以現(xiàn)金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元的湖景度假屋一次性現(xiàn)金付款，可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。

　　近日，《第一財經(jīng)日報》援引路透社消息稱，外管局上海分局被曝下發(fā)通知，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現(xiàn)金購房者習(xí)慣使用的“螞蟻搬家”購房方式在將來可能面臨著一旦發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人就會被拉進(jìn)關(guān)注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

　　目前合法的海外置業(yè)四種方式分別是：國內(nèi)有銀行提供“以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋弲R”的業(yè)務(wù)；我愛我家、鏈家等已經(jīng)進(jìn)入美國市場中介公司的委托付款；銀行以及金融機(jī)構(gòu)提供的內(nèi)存外貸；通過投資基金購置海外房產(chǎn)。

　　海外置業(yè)陷阱3

　　國外買房

　　幻想“賺翻”

　　“李女士賣掉她在北京的一套房，籌得300多萬元人民幣，在美國休斯敦買入六套房，她的算盤是：每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣?！?/p>

　　這個勵志買房故事在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，為不少還處于觀望階段的海外購房者打了一劑強(qiáng)心針。

　　國外房價普遍低于國內(nèi)而房屋租金遠(yuǎn)高于國內(nèi)的情況是確實(shí)存在的。然而，這一故事的離奇程度顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其可信度。

　　廣州市乾行海外總經(jīng)理鄧志遠(yuǎn)表示，歐洲與澳大利亞租房的租金回報大致維持在4%~6%之間，國內(nèi)租房以廣州為例，1%~2%的回報率算是較高的水平。但是與國內(nèi)購房基本上屬于一次性付款的情況不同，在海外的部分國家購買房產(chǎn)需要繳納高額的印花稅以及一年一次的房產(chǎn)稅。例如美國，每年繳納的房產(chǎn)稅占房產(chǎn)總價值的1%~4%。相對來說，澳大利亞房產(chǎn)的持有成本比較低，沒有房產(chǎn)稅。

　　海外置業(yè)陷阱4

　　中介“大牌”

　　未必都好

　　海外購房，選擇一個穩(wěn)妥的中介機(jī)構(gòu)是投資的關(guān)鍵一環(huán)。鄧志遠(yuǎn)提醒購房者，選擇中介的過程中，很多人會追求一些比較大品牌、年限比較久的公司。很多人都有一個誤區(qū)，覺得大公司可信度高一些、服務(wù)好一些。

　　其實(shí)并不是這樣，因?yàn)樗兄薪楣敬淼漠a(chǎn)品都不是中介公司自己開發(fā)的，包括移民項(xiàng)目與房產(chǎn)項(xiàng)目。所以買房者主要應(yīng)該是選擇好項(xiàng)目開發(fā)商。

　　一般來說，在海外買一套房產(chǎn)，中介會要求看房保證金、差旅費(fèi)、看樓誠意金，機(jī)票、酒店費(fèi)用等。其實(shí)，這些費(fèi)用是自行定價，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以一些處于業(yè)務(wù)拓展期的中介公司會盡量在這些環(huán)節(jié)降低價格以達(dá)到攬客以及樹立口碑的目的。

　　海外置業(yè)陷阱5

　　“學(xué)區(qū)房”并不適用國外

　　對于不少華人家庭來說，移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進(jìn)教育。中介公司為了迎合買房者需求，順勢而上推出各種以“學(xué)區(qū)房”作為主要賣點(diǎn)的海外樓盤。擁有一套“學(xué)區(qū)房”是否真能成為孩子進(jìn)入海外優(yōu)質(zhì)學(xué)校的制勝法寶？

　　鄧志遠(yuǎn)表示，其實(shí)國外是沒有“學(xué)區(qū)房”這種說法的，主要是被國內(nèi)一些中介根據(jù)國人習(xí)慣性的買房思維炒起來的。在美國，國外公立學(xué)校雖然也是實(shí)行“就近入學(xué)”的方式，但是入學(xué)條件并不與購房落戶掛鉤。即使家長在學(xué)區(qū)內(nèi)沒有房產(chǎn)也不要緊，租住學(xué)區(qū)的房子也能辦理入學(xué)。

　　但同時，所謂“學(xué)區(qū)房”用于出租是有一定優(yōu)勢的。有些地方學(xué)校比較多，學(xué)生和家長租房的比例比較大，用于出租會有客源保證，并且租金也會高于其他同類房產(chǎn)。

　　微博妙論

　　熱點(diǎn)話題

　　王健林談房價：

　　“北上廣深還會漲”

　　近日，在央視財經(jīng)頻道《對話》15年慶典活動中，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林對未來的房價進(jìn)行了預(yù)測，他說：“未來房價走勢，我覺得兩分法。一線和一些少數(shù)的二線城市可能還會持續(xù)走高，特別對于北上廣深這一類的，國土部還要出臺剛性約束用地的文件，這種高房價可能也是限制城市過于龐大的一個門檻兒。”

　　在回答主持人提出的“過去15年房價暴漲”問題時，王健林說“過去15年房價過高，所以房地產(chǎn)行業(yè)也成了最不受人待見的行業(yè)，掙錢不少，但是煩惱更多，都成了一個被批判的對立面。原來一開始都認(rèn)為就是企業(yè)把房價搞上去了，最后大家終于搞明白了，其實(shí)房價高的原因不完全在企業(yè)，是多種因素綜合推高上去的?！?/p>

　　微博 @千年頑童：根據(jù)供求關(guān)系來說，他說的并沒有什么錯，中國人的觀念就是這樣，過個十年八年估計也改不了?！?微博網(wǎng)友

　　微博@ 雞肉石鍋飯：萬達(dá)自己都在轉(zhuǎn)型了，說明房地產(chǎn)不長久的，放個煙幕彈掩護(hù)撤退?！⒉┚W(wǎng)友

　　微博@寧靜的深海L：約束用地房價更高，地皮價格又要被炒高了?！⒉┚W(wǎng)友