中新網(wǎng)南京9月10日(張傳明)住房市場開始步入存量房時(shí)代的表現(xiàn)為存量房交易量占比超過50%，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。而南京今年存量房交易量占比達(dá)48.96%，正大步踏向存量房時(shí)代。

　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松教授和高級(jí)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)博士所作《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》一書中所述：存量房市場爆發(fā)的條件為：第一，業(yè)主自有房屋的存量規(guī)模，它決定多少房子可以流通。第二，存量房屋的質(zhì)量能否滿足住房需求，如果質(zhì)量較差，則很難進(jìn)入市場，住房需求仍由新房滿足。第三，人口流動(dòng)和住房轉(zhuǎn)換的頻率，這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。

　　具體于南京，一方面，目前從南京二手房58213套的交易量可見其存量房規(guī)模巨大。另一方面，城市家庭房屋自有率已經(jīng)很高?！白》孔杂新省笔菄H上考察居民居住條件的常用指標(biāo)，該數(shù)據(jù)常用于反映房地產(chǎn)市場中，有多少人是住在自己的房子里，有多少人需要租房居住。

　　巴曙松在2014年觀點(diǎn)博鰲房地產(chǎn)論壇上認(rèn)為：考慮到中國城市常住人口超過2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒有進(jìn)入商品房市場，如果把這一部分扣除重新計(jì)算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年城市家庭房屋的自有率會(huì)超過70%。而據(jù)2015年5月6日公布的《2014年度南京人口發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2014年末，南京市戶籍人口為648.72萬人，南京常住人口則達(dá)到821.61萬人。

　　而隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，南京農(nóng)村流入城市的人口已逐步從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，而服務(wù)業(yè)大量集中于南京人口密集之處，他們需要一個(gè)住處，或買房或租房。另一方面，隨著南京城市郊區(qū)化、大都市圈化進(jìn)程加快，南京主城和副城之間、城市內(nèi)部中心城區(qū)和郊區(qū)之間的人口重新配置是必然趨勢。南京正進(jìn)入人口流動(dòng)和住房需求轉(zhuǎn)換的浪潮。

　　就此來看，南京存量房市場繁榮的條件或初步具備。

　　據(jù)了解，中國房地產(chǎn)市場中的北上廣深等一線城市樓市早已步入存量房時(shí)代。在住宅市場，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，已表明住房市場開始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

　　而據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截止9月10日14：00，南京今年二手房成交量達(dá)58213套，距新房60686套的成交量僅差2473套，可見南京二手房市場活躍程度較高，其中存量房58213套的成交量，占比達(dá)48.96%，距50%的分水嶺也僅差1.04%。

　　盡管目前南京二手房成交尚未處于主導(dǎo)，但是考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢的加速，南京二手房市場的全面爆發(fā)是大勢所趨。

　　對(duì)此，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行所長吳翔華認(rèn)為，南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過了從以新建商品房交易為主到增量房和存量房交易約各占50%、齊頭并進(jìn)的階段，目前正處于步入存量房時(shí)代的趨勢當(dāng)中，或當(dāng)南京新建商品房市場發(fā)展到市場過剩的情況時(shí)，許多人才會(huì)買物美價(jià)廉并能滿足其使用功能的存量房。到那時(shí)，南京存量房交易市場才會(huì)真正繁榮。(完)