“3·30新政”之后的樓市回暖速度讓人咋舌，日光、排號(hào)、加推等久違的字眼兒再次出現(xiàn)在人們的視野中，時(shí)隔一年多之后，樓市的又一波行情再次出現(xiàn)，是否該出手、何時(shí)出手成為了人們的糾結(jié)焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，半年報(bào)前正是開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)不敢漲價(jià)的好時(shí)機(jī)。

　　政策

　　政策落地樓市回暖

　　“買(mǎi)家開(kāi)始入場(chǎng)?！辈揭患议_(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，新政剛落地時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)沒(méi)有預(yù)期得那樣強(qiáng)烈，但隨著各項(xiàng)政策落地，加上接二連三的降準(zhǔn)、降息，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了明顯改變。從他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目簽約、認(rèn)購(gòu)、來(lái)訪、資訊等多項(xiàng)數(shù)據(jù)都有相當(dāng)明顯的增加。

　　購(gòu)房節(jié)人氣火爆

　　“政策疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)，尤其是最近這次降息后，市場(chǎng)反應(yīng)相當(dāng)明顯?！贝笈d一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員對(duì)市場(chǎng)回暖的感覺(jué)也頗有體會(huì)。他告訴北京商報(bào)記者，他們項(xiàng)目位于南四環(huán)，單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元，雖然產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比不錯(cuò)，但該區(qū)位內(nèi)的競(jìng)品較多，此前銷(xiāo)售一直面臨壓力。“這兩周市場(chǎng)好像突然熱起來(lái)。公司想抓住市場(chǎng)升溫的機(jī)會(huì)，因此即便是我們項(xiàng)目位于大興，還是考慮參加這次中關(guān)村購(gòu)房節(jié)?！?

　　實(shí)際上，在5月15日舉辦的首屆中關(guān)村“互聯(lián)網(wǎng)+”購(gòu)房節(jié)上，參展商已經(jīng)明顯感受到了升溫跡象。

　　令人印象深刻的是，購(gòu)房節(jié)正式開(kāi)幕當(dāng)天早晨還不到9時(shí)，前一天下午來(lái)咨詢(xún)的大爺就成了第一個(gè)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者。亦莊金茂悅、京投銀泰西華府以及國(guó)韻村成為了大爺?shù)氖走x目標(biāo)。在經(jīng)過(guò)了近兩個(gè)小時(shí)的了解咨詢(xún)后，大爺中午才離開(kāi)，表示周末就讓孩子去看。

　　成交環(huán)比上漲三成

　　實(shí)際上，與開(kāi)發(fā)商的感受一樣，近來(lái)北京樓市成交數(shù)據(jù)的確也正在發(fā)生改變。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月第二周，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1933套，環(huán)比上漲19.3%。純商品住宅成交1397套，環(huán)比上漲33.8%，成交均價(jià)為27304元/平方米，環(huán)比下降3.9%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，降息預(yù)期落地后樓市持續(xù)升溫，再加上之前“3·30”新政、降準(zhǔn)等樓市利好政策疊加產(chǎn)生“1+1>2”效應(yīng)，預(yù)計(jì)二季度樓市還將進(jìn)一步升溫。

　　實(shí)際上，進(jìn)入5月以后，新房市場(chǎng)成交量明顯增加。本周純商品住宅成交量近1400套，達(dá)到年內(nèi)新高，也高于2013年與2014年同期。本周成交量的大幅提升，主要是依靠剛需項(xiàng)目的拉動(dòng)，網(wǎng)簽量最高的6個(gè)項(xiàng)目中，4個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。在利好政策的不斷刺激下，剛需的入市步伐明顯加快。

　　從項(xiàng)目的成交來(lái)看，本周熱銷(xiāo)項(xiàng)目數(shù)量明顯增多。成交在30套以上的項(xiàng)目達(dá)到11個(gè)，一般情況下在5個(gè)以?xún)?nèi)。最熱銷(xiāo)項(xiàng)目金第萬(wàn)科·金域東郡的網(wǎng)簽量達(dá)到130套。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，熱銷(xiāo)項(xiàng)目逐漸增多，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)跡象十分明顯。

　　升溫

　　存量房搶先發(fā)力

　　“事實(shí)上，在新房市場(chǎng)升溫之前，存量房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始升溫?！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志表示，中央層面政策出來(lái)后，雖然北京等地方性政策并沒(méi)有落地，但目前二手房市場(chǎng)有回暖跡象，成交量略有上升，交易價(jià)格上升幅度不大，3月成交量近1.2萬(wàn)套，如果未來(lái)能夠連續(xù)若干月保持在1萬(wàn)套以上，就能夠確定二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，同時(shí)將對(duì)新房市場(chǎng)有帶動(dòng)。

　　二手房搶先回暖

　　統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京存量住宅成交1.7萬(wàn)套，同比增加125%，環(huán)比增加47%，且為近五年同期最高。成交面積153.5萬(wàn)平方米，同比增加118%，環(huán)比增加47%。

　　截至目前，5月二手房成交仍然呈現(xiàn)出持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，其中位數(shù)不少的二手房掛牌價(jià)也出現(xiàn)上調(diào)。同時(shí)，從成交數(shù)量和價(jià)格上來(lái)看，無(wú)論是賣(mài)家價(jià)格上調(diào)，還是買(mǎi)家對(duì)價(jià)格接受度上來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整都有明顯的心理預(yù)期。

　　從4月全市存量住宅成交區(qū)域分布看，朝陽(yáng)依然最高，占比28%，但比3月下降了1個(gè)百分點(diǎn)；海淀成交明顯上升，占比達(dá)到15%，比3月上升了5%；通州占比5%，比3月下降了1個(gè)百分點(diǎn)；其他區(qū)縣整體相對(duì)穩(wěn)定。各區(qū)縣掛牌價(jià)方面，城六區(qū)五漲一跌，郊區(qū)三漲六跌。其中漲幅最大的是通州，下跌最大的是密云。

　　成交套型方面，80-100平方米套型占比下降了1個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上套型占比上升了1個(gè)百分點(diǎn)，其他套型面積成交占比相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)存量住宅后市會(huì)繼續(xù)回暖，如果按照月均萬(wàn)套以上成交量推算，今年全市存量住宅成交量或會(huì)超過(guò)16萬(wàn)套。

　　市場(chǎng)預(yù)期改變

　　據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月全市存量住宅掛牌價(jià)3.69萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降2.1%。今年的“3·30”新政出臺(tái)之后，首套房貸款和稅收優(yōu)惠力度較大，雖然二套首付比例基本降到了五成，但二套基準(zhǔn)利率依然維持上浮10%，所以新政對(duì)改善型需求的影響程度相對(duì)較小，其中一些家庭只能“賣(mài)舊買(mǎi)新”以重新獲得首套優(yōu)惠資格。但不可否認(rèn)的是，近期本市存量住宅市場(chǎng)升溫大大改變了消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，也極大刺激了購(gòu)房者入市的積極性。雖然市場(chǎng)成交熱情不斷回暖，但是買(mǎi)賣(mài)雙方還是較為理性，并未出現(xiàn)掛牌價(jià)大幅提升的現(xiàn)象，總體相對(duì)穩(wěn)定，部分地區(qū)甚至?xí)行》陆怠?

　　新盤(pán)

　　新房市場(chǎng)正在接力入場(chǎng)

　　實(shí)際上，存量房市場(chǎng)升溫已經(jīng)開(kāi)始帶動(dòng)新房市場(chǎng)的上行。原來(lái)調(diào)控壓制下的購(gòu)房需求呈現(xiàn)出顯著的釋放傾向。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與5月入市新盤(pán)大多為老項(xiàng)目新房源相比，隨著樓市利好信息不斷落地，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)信心也有所恢復(fù)，6月純新盤(pán)入市數(shù)量將逐漸增多。

　　新房步入上升通道

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月，北京樓市預(yù)計(jì)將有20個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開(kāi)保利·熙悅誠(chéng)郡、順鑫·瀾山印象、中海金璽公館等在內(nèi)的10個(gè)純新盤(pán)及10個(gè)老項(xiàng)目后期。

　　對(duì)于二季度的新房市場(chǎng)，專(zhuān)家認(rèn)為，“3·30”政策更多利好二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)繼續(xù)會(huì)受限購(gòu)政策制約，盡管開(kāi)發(fā)商為去庫(kù)存會(huì)加大推盤(pán)及促銷(xiāo)力度，但整體量?jī)r(jià)關(guān)系相對(duì)會(huì)保持穩(wěn)定或溫和上漲。與二手房明顯回暖相比，新房市場(chǎng)仍處于回暖的上升通道中，主要是受新房市場(chǎng)上推盤(pán)產(chǎn)品的套型偏大、同時(shí)供應(yīng)房源的房?jī)r(jià)偏高等因素影響。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求回暖勢(shì)頭更加強(qiáng)烈，這主要是調(diào)控政策的引導(dǎo)作用。一方面，在“賣(mài)房”的過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅“五改二”，直接利好二手房市場(chǎng)，使得“2-5”年的房子成交周期更短，出售價(jià)格更高，利于賣(mài)房者籌集資金；另一方面，在“買(mǎi)房”的過(guò)程中，二套首付比例的調(diào)低降低了客戶(hù)入市門(mén)檻，降息減少客戶(hù)購(gòu)房成本，讓改善型需求在換房過(guò)程中賣(mài)了二手房再選擇新房入市的可能性加大。隨著市場(chǎng)新盤(pán)的陸續(xù)推出，趁著政策利好，改善型客戶(hù)進(jìn)入新房市場(chǎng)的情況將持續(xù)。

　　從“不想推”到“想推”

　　而今年前兩個(gè)月入市項(xiàng)目大都為老項(xiàng)目的新房源，所謂6月有20個(gè)項(xiàng)目預(yù)開(kāi)盤(pán)創(chuàng)歷史新低，入市多為“生面孔”。

　　從季節(jié)性來(lái)看，6月已經(jīng)進(jìn)入樓市銷(xiāo)售旺季，但從供應(yīng)方的態(tài)度來(lái)看，并未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，供應(yīng)市場(chǎng)的低迷主要源自于開(kāi)發(fā)商“不想推”以及“不推”。由于政策暖風(fēng)的推動(dòng)，北京樓市的成交已經(jīng)出現(xiàn)顯著回升。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月1日-18日，北京商品住宅成交量為3785套，環(huán)比上月同期增幅為29%，這也是成交量連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)上漲，成交回暖的趨勢(shì)非常明顯。但是與此同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格卻依舊不溫不火，5月1日-18日，北京商品住宅成交均價(jià)為26327元/平方米，環(huán)比上月同期甚至出現(xiàn)小幅下滑。價(jià)格的持續(xù)低迷使得部分追求更高利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商“不想推”。

　　而另一方面，北京住宅市場(chǎng)存量在短期回落至7萬(wàn)余套之后，又重新站回8萬(wàn)套的關(guān)口，按照4月的成交量來(lái)計(jì)算，去化周期需一年有余。受到如此冗重庫(kù)存的掣肘，沒(méi)有萬(wàn)全的準(zhǔn)備，開(kāi)發(fā)商不敢輕易推新入市。

　　但從6月入市項(xiàng)目特征來(lái)看，新盤(pán)明顯增多，包括10個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目入市推盤(pán)。高姍分析認(rèn)為，無(wú)論是純新盤(pán)還是久未入市的老項(xiàng)目后期，在目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀下相對(duì)擁有更大的優(yōu)勢(shì)，一方面不受現(xiàn)有滯銷(xiāo)庫(kù)存的制約，另一方面定價(jià)相對(duì)靈活，因此在政策暖市拉動(dòng)需求覺(jué)醒之際，這類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始抓緊入市搶占市場(chǎng)。

　　時(shí)機(jī)

　　抄底時(shí)間或出現(xiàn)

　　隨著樓市升溫，純新盤(pán)入市的數(shù)量也正在增加。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析，4月70大中城市商品住宅房?jī)r(jià)比上月增加了6個(gè)，在“救市”政策刺激之下，各個(gè)城市加速去庫(kù)存，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫(kù)存壓力減輕，此時(shí)，從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看就是跌幅開(kāi)始收窄，部分城市開(kāi)始領(lǐng)漲。深圳、上海等一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，此前一直處于下跌的杭州、溫州房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，證明市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前期降價(jià)去庫(kù)存的調(diào)整，基本面開(kāi)始趨于合理。

　　當(dāng)前銷(xiāo)售面積及金額降幅收窄，已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，在央行降息等政策疊加刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，對(duì)于北上廣深一線城市，接下來(lái)幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椤?

　　企業(yè)降身段搶收

　　為了參加本次購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，位于南四環(huán)的國(guó)韻村特別準(zhǔn)備了數(shù)套8.7折特價(jià)房，相比目前項(xiàng)目對(duì)外的3.8萬(wàn)元/平方米，購(gòu)房節(jié)現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格3.4萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，購(gòu)房者也顯得更加積極。龍湖·滟瀾新宸負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，“一天收集了40多組有效客戶(hù)，全是主動(dòng)上來(lái)咨詢(xún)留下電話的，比起以前靠發(fā)禮品換來(lái)的電話要真實(shí)得多”。

　　“目前已進(jìn)入買(mǎi)房的窗口期。首先從政策導(dǎo)向來(lái)看，新政支持自主及改善型需求的態(tài)度非常明確?！标愔颈硎荆抡?shí)施以來(lái)，無(wú)論是首付還是貨幣政策的支持，已經(jīng)讓消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻明顯降低。此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不斷加大，需要適當(dāng)調(diào)整價(jià)格走量保證企業(yè)業(yè)績(jī)，房?jī)r(jià)水平短期內(nèi)不會(huì)明顯上漲。此外，從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)判斷，目前房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義不言而喻。

　　而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，也應(yīng)避免盲目漲價(jià)，利用難得的樓市窗口期加速去庫(kù)存。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，5月第二周，純商品住宅成交均價(jià)為27304元/平方米，環(huán)比下降3.9%。

　　購(gòu)房窗口期來(lái)臨

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近期純商品住宅的成交均價(jià)繼續(xù)下降，一方面是由于低端剛需熱銷(xiāo)項(xiàng)目較多造成結(jié)構(gòu)性因素引起；另一方面，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上顯得比較保守，即便是宣稱(chēng)“日光盤(pán)”也沒(méi)有漲價(jià)的打算。

　　對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前無(wú)論從政策、信貸政策還是房?jī)r(jià)上來(lái)判斷，目前應(yīng)該是比較不錯(cuò)的購(gòu)房窗口期。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，隨著3月市場(chǎng)成交量的持續(xù)上升，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)收窄。到了4月房?jī)r(jià)跌幅幾乎為零，反映了房?jī)r(jià)上漲已是板上釘釘，房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)“慢?！碧卣?，幻想房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的想法并不科學(xué)。若考慮到目前五年期以上房貸利率已是歷史低位的事實(shí)，加快入市節(jié)奏將是最積極的購(gòu)房策略。北京商報(bào)記者 賴(lài)大臣 董家聲 彭耀廣