去年以來，隨著多地房地產(chǎn)市場降溫，地方“賣地收入”大減，土地財(cái)政的弊端不斷顯現(xiàn)，業(yè)界“用房地產(chǎn)稅代替土地財(cái)政成為地方持續(xù)、穩(wěn)定的收入來源”的呼聲漸高。

　　由中國土地學(xué)會(huì)主辦的“2015年海峽兩岸土地學(xué)術(shù)交流會(huì)8月27日-28日在安徽省合肥市舉行。在會(huì)上，多位專家會(huì)診地方的“土地依賴癥”，呼吁在大制度層面上為土地財(cái)政“動(dòng)手術(shù)”。

　　地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入依賴有多嚴(yán)重？中國國土資源部信息中心實(shí)驗(yàn)室副處長郭文華在交流會(huì)上指出，如果將土地出讓合同價(jià)款作為分子、地方本級(jí)財(cái)政收入作為分母，那么2013年中國賣地收入相當(dāng)于地方財(cái)政收入的61%。

　　如果將房地產(chǎn)相關(guān)稅收以及地方政府使用土地抵押融資的金額計(jì)入內(nèi)，那么這個(gè)依賴程度還會(huì)更大。

　　在房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的時(shí)候，土地財(cái)政確實(shí)能為地方帶來大量的收入。不過，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院教授朱道林指出，當(dāng)?shù)胤酵恋刎?cái)政下滑時(shí)，就容易發(fā)生債務(wù)危機(jī)和金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性變化、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，地方政府融資平臺(tái)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來。

　　這種風(fēng)險(xiǎn)有幾個(gè)來源。一是隨著征地成本的不斷上升，近年來中國土地出讓的收益率逐年下滑。從2014年開始更是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場突然降溫而導(dǎo)致土地出讓金大幅下降。官方數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，中國國有土地使用權(quán)出讓收入1.54萬億元人民幣，同比下降38.2%。

　　而中國各地大量的政府性債務(wù)都承諾以土地出讓收入償還。如浙江省政府此前超過66%的債務(wù)(負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù))要以土地出讓收入償還。那么土地出讓收入的減少會(huì)極大地降低地方政府的償債能力。

　　更為關(guān)鍵的是，土地出讓收入有多項(xiàng)法定用途，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)等，大致占凈收益的57%，扣除成本和法定用途之后，土地出讓收入的償債能力更是變得十分有限。

　　“許多地方政府不僅還債要靠土地，貸款也要靠土地?！惫娜A指出，地方融資的主要途徑是土地抵押貸款，銀行貸款是債務(wù)的主要來源，這也意味著，一旦土地貶值，可能還會(huì)并發(fā)社會(huì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，朱道林還指出，土地儲(chǔ)備融資也是其中不可忽視的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患之一，各地政府為了儲(chǔ)備土地而籌集的大量資金也是地方債務(wù)的主要構(gòu)成部分。

　　朱道林在研究中發(fā)現(xiàn)，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高的地區(qū)，其土地收儲(chǔ)負(fù)債占比也呈現(xiàn)高水平。也就是說，土地儲(chǔ)備融資規(guī)模與地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)關(guān)系。

　　除了風(fēng)險(xiǎn)隱患不斷外，土地財(cái)政的不可持續(xù)性也受到了專家們的注意。安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)國土資源研究所所長於忠祥也在此間指出，土地出讓金使地方政府將未來40-70年的土地收益一次性收取，會(huì)造成地方政府運(yùn)用各種手段擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入的短期行為。而且，於忠祥指出，征地與賣地之間的巨額利益誘使，也導(dǎo)致土地“尋租”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。

　　專家們呼吁，構(gòu)建以房產(chǎn)稅為主體的地方稅收體系。以房地產(chǎn)稅作為存量稅基，可保證地方政府融資能力不受房地產(chǎn)市場波動(dòng)的過多影響，并實(shí)現(xiàn)地方政府由依靠賣地來維持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“土地財(cái)政”模式到依靠有序的房地產(chǎn)稅收來維持的財(cái)稅模式的轉(zhuǎn)型。

　　朱道林認(rèn)為，還需要合理調(diào)整國稅、地稅分配比例，以增加地方財(cái)政收入。同時(shí)，逐步建立土地收益基金，扭轉(zhuǎn)當(dāng)屆政府在出讓土地上的短期傾向，防止土地出讓沖動(dòng)與過度開發(fā)。

　　從1992年第一屆交流會(huì)開始，海峽兩岸土地學(xué)術(shù)交流會(huì)已連續(xù)舉辦24年，兩岸學(xué)者以完善土地政策為重點(diǎn)開展學(xué)術(shù)交流研討。