只需10塊錢就能包車費(fèi)、包午餐、包游玩的看房“一日游”，還能參觀城市地標(biāo)，深度考察一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。近年來，在廣西防城港市，這種看房“一日游”線路每天吸引了眾多外地游客報(bào)名。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分“看房團(tuán)”存在未取得預(yù)售許可證就違法預(yù)售、夸大事實(shí)宣傳等行為，一些購(gòu)房者醒悟后卻發(fā)現(xiàn)，原來介紹買房的中介機(jī)構(gòu)早已人去樓空。如今，該類事件已引發(fā)大量糾紛。

　　“看房團(tuán)”廣告背后含玄機(jī)

　　與相鄰的北海市的房?jī)r(jià)相比，近年來廣西防城港市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，吸引了不少外地人的目光，而一些房地產(chǎn)中介商組織的“看房團(tuán)一日游”活動(dòng)也隨之出現(xiàn)，王某和侄子王某福就曾經(jīng)是其中的“看房客”，2013年11月13日，兩人一同參加了“一日游看房團(tuán)”。

　　在“看房團(tuán)一日游”活動(dòng)中，中介公司對(duì)這些樓盤的宣傳不遺余力：“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展前沿”、“海景房”、“城市核心區(qū)”、“低價(jià)格”……聽了中介公司講解員這些誘人的宣講，王某和王某福分別買了三套房，當(dāng)即就交了定金15萬元和9萬元，并簽訂了《前期認(rèn)購(gòu)備忘錄》。隨后，王某和王某福分別與開發(fā)商簽訂《職工市場(chǎng)運(yùn)作房建房合同》，兩人分別支付了房子的首付款100萬元和57萬元。

　　但在回去后，王某越想越不對(duì)勁，經(jīng)查詢后他發(fā)現(xiàn)，他買的房子所在的樓盤，該房地產(chǎn)公司并沒有取得預(yù)售許可證，而且房屋性質(zhì)是職工合資建房，并不是一般的商品房。王某認(rèn)為，該房地產(chǎn)公司是變相、違規(guī)銷售，在要求退房未果后，王某到法院起訴了房地產(chǎn)公司。

　　然而，在王某起訴后，該公司已經(jīng)取得了預(yù)售許可證。一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！惫蕦?duì)兩人要求退還定金和首付的訴請(qǐng)不予支持。

　　相比較王某和王某福而言，李某的遭遇還算“幸運(yùn)”。2010年12月31日，來自吉林省圖們市的李某等5人分別與開發(fā)商簽了購(gòu)房《職工市場(chǎng)運(yùn)作建房意向書》，約定每套房支付2萬元誠(chéng)意金，工程進(jìn)度達(dá)到±0時(shí)(即建設(shè)工程與地面平齊時(shí))付房款總額的20%，在換簽時(shí)付清余款。但在事后，李某等人了解到，該開發(fā)商并沒有取得商品房預(yù)售許可證，屬于違法預(yù)售，遂將開發(fā)商和中介公司告上法院，請(qǐng)求判令歸還購(gòu)房款和誠(chéng)意金。

　　一審法院認(rèn)為，該開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的前提下，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，收取的2萬元誠(chéng)意金應(yīng)予以退還。中介公司明知開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，仍然代其銷售，并違規(guī)向買受人收取第一期款55787元，應(yīng)當(dāng)予以退還。

　　中介與開發(fā)商互踢皮球

　　記者采訪了解到，類似于王某遇到的房屋買賣糾紛并不在少數(shù)。據(jù)防城港中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房買賣合同糾紛一審案件1804件，其中涉房產(chǎn)銷售中介公司違規(guī)預(yù)售商品房的案件506件。

　　防城港中院數(shù)據(jù)顯示，此類案件近年才開始出現(xiàn)，但是數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)，分別為2013年149件，2014年165件，2015年上半年達(dá)192件，且在商品房買賣案件中的比重越來越高，由2013年的38%上升到今年的78%。案件中的原告幾乎都是買受人，大多為外地游客，以北方省份的居多，且大多具有親屬、朋友關(guān)系，當(dāng)初一起買房，發(fā)生糾紛時(shí)也容易組團(tuán)訴訟。

　　“糾紛起因主要是開發(fā)商賣房時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證和開發(fā)商逾期交房，買受人要求解除合同，退還購(gòu)房款、誠(chéng)意金并賠償利息損失。”防城港中院民一庭庭長(zhǎng)崔靜說。

　　據(jù)了解，“看房團(tuán)”的運(yùn)作方式通常是開發(fā)商委托中介公司代理銷售商品房，由中介公司去招攬潛在購(gòu)房者組團(tuán)前往售樓部看房，中介公司從房款中收取數(shù)萬元不等的提成。

　　而在“一日游看房團(tuán)”活動(dòng)中，中介公司往往對(duì)買受人宣稱，其預(yù)售的是某單位的職工市場(chǎng)運(yùn)作建房，可以通過購(gòu)買內(nèi)部指標(biāo)的方式獲得低于市場(chǎng)價(jià)的房源?？捶靠驼`以為撿到便宜，在銷售人員的宣傳鼓動(dòng)下，相互影響出手購(gòu)買，對(duì)中介公司要求收取所謂的“避稅款”也信以為真。

　　但值得注意的是，在發(fā)生此類糾紛時(shí)，由于大部分中介公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不固定，公司資產(chǎn)較少，中介公司在發(fā)生糾紛時(shí)往往采取更換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、變更工商登記等方式躲避責(zé)任，造成買受人及法院查找困難。即使法院判決中介公司返還買受人支付的款項(xiàng)，在中介公司拒不履行法律義務(wù)的情況下，開發(fā)商免不了要承擔(dān)連帶償還責(zé)任。據(jù)記者了解，目前已出現(xiàn)中介公司人走樓空下落不明，法院采取公告方式送達(dá)，開庭時(shí)亦不到庭參加訴訟的案例。

　　專家建議加強(qiáng)監(jiān)管

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，源源不斷涌入的“看房團(tuán)”似乎已變成“雙刃劍”，一方面，對(duì)提高當(dāng)?shù)刂?、繁榮房地產(chǎn)和旅游業(yè)有積極的促進(jìn)作用；但另一方面，一些中介團(tuán)體利用“看房團(tuán)”活動(dòng)違規(guī)、變相收取費(fèi)用，灌輸“資本運(yùn)作”等傳銷理念，損害買受人的合法權(quán)益，從而引發(fā)糾紛。

　　專家表示，政府管理部門應(yīng)充分尊重市場(chǎng)行為，允許和鼓勵(lì)開發(fā)商采取各種合法手段銷售商品房?！耙蝗沼慰捶繄F(tuán)”作為一種新興的商品房銷售方式，是一把“雙刃劍”，不能盲目排除和禁止，應(yīng)規(guī)范“一日游看房團(tuán)”活動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)管“看房團(tuán)”的宣傳和收費(fèi)，以保障交易安全。

　　在具體監(jiān)管方面，專家建議，首先應(yīng)加強(qiáng)法制宣傳，提高各方法律意識(shí)。建議發(fā)布商品房買賣相關(guān)的法律規(guī)范、合同范本，通過發(fā)布典型案件特別是開發(fā)商、中介公司因違規(guī)預(yù)售而敗訴的案件，對(duì)涉及的法律問題進(jìn)行詮釋，指引和規(guī)范商品房市場(chǎng)交易行為。在高鐵站、汽車站、旅游景點(diǎn)等游客聚集的地方樹立廣告牌，提醒游客在參與“看房團(tuán)”活動(dòng)時(shí)要提高警惕，防范購(gòu)房陷阱。

　　其次，健全監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商和中介公司的銷售行為。建議實(shí)行備案登記，開發(fā)商需將其與中介公司簽訂的代理合同報(bào)送監(jiān)管部門進(jìn)行備案登記，并詳細(xì)說明代理銷售的樓盤基本情況、中介公司的代理權(quán)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。經(jīng)過備案的開發(fā)商及中介公司的信息要公布在政府網(wǎng)站上，供購(gòu)房者查閱。監(jiān)管部門可采取定期檢查和明察暗訪相結(jié)合的方式對(duì)開發(fā)商及中介公司的銷售行為進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售的要及時(shí)予以處理。

　　最后，建立誠(chéng)信體系，嚴(yán)厲打擊違規(guī)預(yù)售和欺詐行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信用檔案建設(shè)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，增加交易活動(dòng)的透明度。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)“看房團(tuán)”活動(dòng)中存在的違法預(yù)售、夸大事實(shí)宣傳等行為，要依法依規(guī)及時(shí)查處，并記入企業(yè)的誠(chéng)信檔案，適時(shí)向社會(huì)公布。教育和引導(dǎo)“看房團(tuán)”活動(dòng)相關(guān)主體守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，保障和維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。